こんにちは、リビングボイスの池田です。
現代社会では結婚や育児・介護などによる家庭環境が変わる事由が多くあり、その時その時で住まいの悩みや不満を抱える方も少なくありません。
そんな悩みや不満を解決する方法として、マイホームの住み替えが挙げられます。
マイホームの住み替えでは新しい住宅を購入するだけでなく、今まで住んでいた住宅を売却する必要もあります。
『何だか大変そう』そう思う方も少なくないでしょう。
ですが、住まいの悩みや不満を解決するには住み替えが非常に便利です。
②転職により通勤環境が激変。
たとえば、今までの職場は車通勤だったため駅までの時間は特に気にすることなく、最寄駅まで徒歩30分以上の物件を購入したとします。
その後の転職により、通勤環境が激変しマイカー通勤ができない職場となった場合、みなさんならどうしますか。
自転車や電車やバス通勤を検討される方が多いと思いますが、雨が降ったら？バスが近くを通っていなかったら？考えるだけでも大変なことがわかります。
あるいは、逆に電車通勤から車通勤になる場合もありますがその時敷地内に車庫がなかったら困りますよね。
③想定していなかった事態、家族の怪我や両親の介護など。
ご自身や家族が怪我したことによりバリアフリーの環境で生活をしなくてはならなくなることもあり得ます。
あるいは、身内の誰かが一人で生活することが困難になり介護をしながらともに生活をすることになったなど、想定したくはないですが起こり得る可能性もあるのです。
マイホームの住み替えは、その時その時に応じて住まいの在り方を考えていくことができ、悩みや不満を一気に解消してくれます。
ここからは、そんな住み替えに関するみなさんの『知りたい』を解消していきます。
■知りたいその①売り先行・買い先行とは
住み替えにおいては、新しい住宅の購入・今まで住んでいた住宅の売却の二つの売買契約が結ばれます。
この際、今まで住んでいた住宅の売却を優先することを売り先行、新しい住宅の購入を優先して進めることを買い先行と呼びます。
この売り先行・買い先行どちらを優先するかで住み替えの流れが大きく変わっていきますので注意が必要です。
まずはそれぞれのメリットに着目してみましょう。
・売り先行の場合のメリット
手元に残る資金の把握がしやすく、資金計画が立てやすい。
売り焦る必要がないため、納得のいく価格での売却ができる。
・買い先行の場合のメリット
従前の住宅の明け渡し時期を気にすることなく新居を探すことができるため、納得のいく物件を見つけることができる。
上記のメリットより、資金計画に重点をおく方は売り先行、新居の条件を優先する方は買い先行の流れを取ることが多いです。
ただし、売り先行・買い先行には、それぞれ知りたいポイントとして次のようなデメリットもあるので留意してください。
・売り先行の場合のデメリット
売却が決まると住宅の引き渡しまでに住み替え先の物件を探さなくてはいけません。
最悪の流れでは一度賃貸に引越しをしてから新居を探すことになることもありえます。
・買い先行の場合のデメリット
売却の価格や時期が決まっていないため、資金計画に狂いが生じる可能性があります。
売却価格が低い場合には、従前の住宅ローンが完済できず二重ローンとなる場合もあります。
理想は売りと買いが同時に進行していく流れですが、現実はうまくいかないことがほとんどです。
どちらを選べばいいか悩んでしまう方には、買い替え特約という住み替えに便利な特約を契約の際に盛り込むことができるので買い先行がおすすめです。
■知りたいその②買い替え特約とは
買い替え特約とは、一定の期間内に今住んでいる家が売れない場合に、新居購入の契約自体を白紙（＝無かったこと）にできるという特約です。
これは、手元に新居購入のための資金がなく売却したお金を購入資金に充てる場合などによく利用される特約で、売り手がつかなければ契約を結んでいても新居の購入をしなくてもよいという特約です。
ただし、必ずしも使えるわけではなく新居の売主側にはデメリットとなる特約のため断られる可能性もあります。
買い替え特約を検討されている方は、気になった物件があった際には事前に確認しておくのがよいでしょう。
■知りたいその③住み替えローン
住み替えローンとは、今の自宅を売っても住宅ローンを返しきれない場合に、その残債と新しい住宅の購入資金をまとめて貸してくれるローンを指します。
金融機関によっては、買い替えローンと呼ばれることもあります。
■理由その①ライフスタイルの変化
・結婚
・出産
・子どもの進学、独立
・ペットの飼育
・シニアライフ
・介護
・転勤
■理由その②家や周辺環境への不満
・間取りへの不満
・住宅設備の使い勝手への不満
・住宅の老朽化
・近隣とのトラブル（騒音やゴミだしの問題など）
■理由その④金銭的な問題
・住宅ローンの支払いが困難になった
・逆に支払いに余裕ができた
などさまざまな理由で住み替えが行われていることがわかります。
住み替え時にはさまざまな税金がかかることになります。
税額を少しでも抑えることができたなら嬉しいですよね。
ここでは、住み替え時によく利用される節税方法に注目していきます。
■3000万円の特別控除
これは、居住用財産を譲渡した際に売却益が3000万円まで非課税となる制度です。
売却益とは、住宅を購入した金額よりも売却した金額が大きかった場合の差額を指します。
たとえば売却益が5000万円とすると、そのうちの3000万円までは非課税となり残りの2000万円に対してのみ課税されます。
適用には要件がありますが、大きな節税となりますので利用できるかどうかの確認は必ずするようにしましょう。
適用要件（一部抜粋）
・主として住んでいる（別荘などは適用外）住宅を売却すること
・居住しなくなってから3年が経過する日の属する年の年末までに売却をすること
・親族間など特別な間柄での売買でないこと
・前年、前々年に同じ特例の適用を受けていないこと
など
■マイホームを売る際の軽減税率
先述の3000万円の特別控除と併用して利用できる節税方法がこの軽減税率です。
この特例は所得税・住民税に対して軽減税率が適用されるもので、3000万円の特別控除とほぼ適用要件が同じです。
一点だけ大きな違いとしては、売った年の1月1日時点でその不動産の所有期間が10年を経過していることが適用の条件となります。
■買い替え特例
この特例は厳密には節税ではないのですが、売却益に対する課税を将来に先送りすることができる特殊な特例です。
新しく購入した新居を将来売却する際にまとめて課税されることになります。
適用要件はかなり細かく、土地・建物の大きさや売却価格までチェックが入ります。
また、3000万円の特別控除と軽減税率は併用することができますが、3000万円の特別控除と買い替え特例は併用することができません。
ご紹介した以外にもさまざまな節税の方法があります。
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