マイホームの住み替えを検討したら誰もが知りたい3つの節税制度

②転職により通勤環境が激変。

たとえば、今までの職場は車通勤だったため駅までの時間は特に気にすることなく、最寄駅まで徒歩30分以上の物件を購入したとします。

その後の転職により、通勤環境が激変しマイカー通勤ができない職場となった場合、みなさんならどうしますか。

自転車や電車やバス通勤を検討される方が多いと思いますが、雨が降ったら？バスが近くを通っていなかったら？考えるだけでも大変なことがわかります。

あるいは、逆に電車通勤から車通勤になる場合もありますがその時敷地内に車庫がなかったら困りますよね。

③想定していなかった事態、家族の怪我や両親の介護など。

ご自身や家族が怪我したことによりバリアフリーの環境で生活をしなくてはならなくなることもあり得ます。

あるいは、身内の誰かが一人で生活することが困難になり介護をしながらともに生活をすることになったなど、想定したくはないですが起こり得る可能性もあるのです。

マイホームの住み替えは、その時その時に応じて住まいの在り方を考えていくことができ、悩みや不満を一気に解消してくれます。

ここからは、そんな住み替えに関するみなさんの『知りたい』を解消していきます。

■知りたいその①売り先行・買い先行とは

住み替えにおいては、新しい住宅の購入・今まで住んでいた住宅の売却の二つの売買契約が結ばれます。

この際、今まで住んでいた住宅の売却を優先することを売り先行、新しい住宅の購入を優先して進めることを買い先行と呼びます。

この売り先行・買い先行どちらを優先するかで住み替えの流れが大きく変わっていきますので注意が必要です。

まずはそれぞれのメリットに着目してみましょう。

・売り先行の場合のメリット

手元に残る資金の把握がしやすく、資金計画が立てやすい。

売り焦る必要がないため、納得のいく価格での売却ができる。

・買い先行の場合のメリット

従前の住宅の明け渡し時期を気にすることなく新居を探すことができるため、納得のいく物件を見つけることができる。

上記のメリットより、資金計画に重点をおく方は売り先行、新居の条件を優先する方は買い先行の流れを取ることが多いです。

ただし、売り先行・買い先行には、それぞれ知りたいポイントとして次のようなデメリットもあるので留意してください。

・売り先行の場合のデメリット

売却が決まると住宅の引き渡しまでに住み替え先の物件を探さなくてはいけません。

最悪の流れでは一度賃貸に引越しをしてから新居を探すことになることもありえます。

・買い先行の場合のデメリット

売却の価格や時期が決まっていないため、資金計画に狂いが生じる可能性があります。

売却価格が低い場合には、従前の住宅ローンが完済できず二重ローンとなる場合もあります。

理想は売りと買いが同時に進行していく流れですが、現実はうまくいかないことがほとんどです。

どちらを選べばいいか悩んでしまう方には、買い替え特約という住み替えに便利な特約を契約の際に盛り込むことができるので買い先行がおすすめです。

■知りたいその②買い替え特約とは

買い替え特約とは、一定の期間内に今住んでいる家が売れない場合に、新居購入の契約自体を白紙（＝無かったこと）にできるという特約です。

これは、手元に新居購入のための資金がなく売却したお金を購入資金に充てる場合などによく利用される特約で、売り手がつかなければ契約を結んでいても新居の購入をしなくてもよいという特約です。

ただし、必ずしも使えるわけではなく新居の売主側にはデメリットとなる特約のため断られる可能性もあります。

買い替え特約を検討されている方は、気になった物件があった際には事前に確認しておくのがよいでしょう。

■知りたいその③住み替えローン

住み替えローンとは、今の自宅を売っても住宅ローンを返しきれない場合に、その残債と新しい住宅の購入資金をまとめて貸してくれるローンを指します。

金融機関によっては、買い替えローンと呼ばれることもあります。