こんにちは、リビングボイスの安達です。
不動産を夫婦で購入する場合は、夫婦のうち片方を名義とする単独名義とお互いに資金を出し合う共有名義の二つの方法があります。
共有名義とは出資額の割合に応じて所有持分を算出し、登記簿に権利登記をすることをいいます。
共有名義で登記をする理由としては、共有名義でないと購入できない条件があった場合や、不動産を相続した場合などがあります。
今回は夫婦が共有名義で不動産を所有するメリットとデメリットをご紹介します。
不動産を共有名義にする場合は、そもそも年収や資産状況により「共有名義にしなければ不動産を購入できない」、という条件があるため共有名義にしたというケースが多いといえます。
まずは、共有名義のメリットをご紹介します。
＜共有名義により不動産を購入する資金の増加＞
夫婦が共稼ぎですと単独より収入が増えますので、夫婦それぞれの住宅ローンの借入額を増やすことができます。
共有名義にして夫婦それぞれで住宅ローンを組めますので、購入資金が増え購入できる不動産の幅も広がります。
＜住宅ローン控除を夫婦それぞれで可能＞
夫婦で不動産を購入すると、それぞれの収入に応じて住宅ローン控除を受けることが可能です。
住宅ローン控除とは要件を満たした場合に、年度末の住宅ローン残高のうち1％が所得税から控除される制度です。
もし所得税で控除できなかった分があれば、その一部は住民税から控除を受けることが可能です。
夫婦どちらも住宅ローン控除の対象になるのは、「住宅ローンを連帯債務で借入をしている」場合と、「夫婦それぞれが借入をする」場合があります。
共有名義では夫婦それぞれで住宅ローンを利用するため、住宅ローン控除額が多くなり税金面でメリットが生じます。
＜共有名義の不動産を売却した場合は売却の特別控除を人数分受けとれる＞
不動産を売却した場合は、夫婦それぞれから最高3,000万円まで売却時の特別控除を受けることができます。
＜相続税の節税が可能＞
共有名義ですと配偶者の持ち分のみ相続税がかかりますので、単独名義での相続よりも相続税が節税できます。
＜収益不動産の公平性を確保できる＞
投資用の不動産のように収益のある不動産を被相続人から引き継いだ場合、共有名義の持ち分に応じて相続人が収益を取得できます。
そのため不動産収益を相続人が公平に分配し確保することができます。
この場合は、収益の分配を「相続人の間」で取り決めできる「家族信託」を利用すると問題が起こりにくくなります。
不動産を夫婦の共有名義にした場合は、デメリットが生じる可能性もあります。
共有名義にする際は、以下のことに十分注意してください。
＜共有名義の不動産は利用しにくい＞
所有者が複数いる不動産は、法律上持ち分に応じて居住者の利用が制限されるため、利用しにくいとされます。
＜共有名義の不動産を売却する場合には共有者全員の承諾が必要＞
共有名義ですと自分以外にも不動産に所有者がいる状態となりますよね。
そのため不動産を共有名義にしていると、共有名義になっている人全員の承諾が必要となるため、不動産を売却しにくくなることがあります。
＜不動産の共有者が亡くなると共有名義分を複数で相続する可能性＞
共有者が亡くなると共有名義分は相続の対象となります。
相続人が複数になった場合は、不動産を売却する際に全員の意見がまとまらないこともあります。
＜共有名義の不動産は売却しにくい＞
離婚の後、共有名義が残ったままですと不動産の処分はできないため、事実上売却できなくなります。
なお、持ち分そのものを売買はできますが通常購入者はいません。
＜場合によっては贈与税の対象に＞
・夫婦で共有名義にしており、どちらか片方の収入がなくなり、もう片方で住宅ローンを支払う必要が出てきた場合は、支払う側に贈与税がかかることもあります。
・夫婦の片方で不動産を購入したものの、共有名義にした場合は、共有名義の割合分贈与があったとして贈与税が課税される可能性があります。
＜住宅ローン諸費用などが余分にかかる＞
共有名義を設定する際に、住宅ローンほか諸費用が共有名義の人数分かかることがあります。
共有名義にすることで、ゆくゆくは不動産でトラブルになる可能性もあるため、家族で相談のうえ変更することもあります。
ここでは共有名義を変更するケースごとに、共有名義の変更方法と共有名義の変更にかかるコストをお伝えします。
＜共有名義を離婚により変更する場合＞
夫婦が離婚しても自動的に名義は変わりません。
離婚により共有名義を変更する条件としては離婚届と夫婦間の協議が「合意に達している」ことが必要であり、この場合は離婚に伴う「財産分与の協議書」を作成します。
財産分与の協議書とは、夫婦間で共有財産の清算を協議した結果を記載した書面になります。
住宅ローンが残っている場合は、銀行の許可がなければ共有名義を変更できない場合があります。
もし夫婦間で合意がなければ裁判所の判断に委ねることになります。
また、離婚届の提出から2年以上経過していると時効により請求ができなくなります。
夫婦間の合意があり夫婦で書類を法務局に提出し申請すれば、共有名義を変更できます。
＜共有者が亡くなり相続した場合＞
共有者が亡くなった場合は、亡くなった方の共有名義分を相続人が相続することになります。
子どもがいる場合は配偶者と子どもが遺産分割し、子どもがいなければ配偶者の次順位相続人と遺産分割をして共有分の持ち分を決めます。
この場合は相続人全員で遺産分割協議を行う必要があります。
亡くなった方に相続人がいなければ、亡くなった方の共有分を単独で相続します。
＜共有名義の変更にかかるコスト＞
不動産の共有名義変更には以下のコストがかかります。
・司法書士への報酬
自分でも共有名義の変更ができますが、司法書士に依頼する場合は司法書士への報酬が発生します。
・登録免許税
名義変更登記にかかる税金ですので、必ず納める必要があります。
・譲渡所得税
財産分与のときの不動産の時価が不動産取得時の時価を超えている場合は、その差額に対して譲渡所得税がかかります。
ただし譲渡所得が発生していない場合は、課税されません。
また居住用の不動産の場合は、3,000万円の特別控除があります。
・物件調査にかかる登記事項証明書の取得費用
共有名義の変更を行うには、手続きに必要な不動産の情報が必要です。
その場合は、登記事項証明書により不動産の状態や権利の状態を把握できます。
その際に共有名義の不動産の状況を把握するため、登記事項証明書を取得する必要があります。
・共有名義の変更総額（相続の場合は約10万円、贈与の場合は約30万円）
共有名義の変更は自分でも可能ですが、その場合は自分で書類を揃え法務局で登記変更の手続きをします。
もし書類に不備があった場合は、その都度法務局の窓口に出向いて、手続きをし直す必要がありますので時間が掛かります。
今回お伝えしました通り、不動産の共有名義にはメリットがあればデメリットもあります。
特に離婚してしまった場合は、共有名義の不動産に関する権利関係が複雑になるため注意が必要です。
税制のメリットだけで共有名義にすると、後々のトラブルに繋がる可能性があります。
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