契約不適合責任って？ 民法が改正されて瑕疵担保責任より有利になった？

こんにちは、リビングボイスの芭蕉です。

 

2020年4月から、民法改正により、「瑕疵担保責任」が、「契約不適合責任」に変わり、契約や保証に違いが生じます。

 

これにより、売主の責任はこれまでよりも重くなり、逆に買主にとっては、中古住宅を安心して購入しやすくなることになります。

 

民法改正後は、不動産の売主も買主も、新しい「契約不適合責任」の内容について、しっかりと理解しておくことが重要なポイントです。

 

この記事では、これまでの「瑕疵担保責任」と改定後の「契約不適合責任」との違いや、注意したい点などについて説明していきます。

 

2020年4月以降に不動産を売却する方や、購入したい方は、ぜひチェックしておいてくださいね！

 

「瑕疵担保責任」から、「契約不適合責任」へ変更になる理由は、よりわかりやすい民法にするためと、国際的なルールに基準を合わせるためです。

 

瑕疵（かし）とは、売買契約の対象物が、通常有すべき品質や性能の欠くキズなどのことです。

 

不動産の買主が、購入するときに、さまざまなチェックを行ったにも関わらず、見つけることができなかった、隠れた瑕疵があった場合に、保証の対象となるのが、「瑕疵担保責任」です。

 

これまでは、瑕疵が発見された場合、その買主は瑕疵発見後、一年間は売主に対して、損害賠償を請求することができることと、契約目的を達成できない場合は、契約解除ができることの2つだけでした。

 

民法改正では、「瑕疵担保責任」が、「契約不適合責任」へ変わります。

 

「瑕疵（かし）」という言葉が理解しにくいということもあり、名称もよりわかりやすいように変更になっています。

 

「契約不適合責任」とは、目的物が、種類・品質・数量に関して、契約の内容に適合しないものがある場合、売主に発生する責任のことです。

 

わかりやすく言いかえると、契約内容と違うものを売却した場合は、売主が債務不履行の責任を負うということになります。

 

つまり、買主がより保護されるようになったのです。

 

「瑕疵担保責任」では、買主が請求できるのは、損賠賠償請求と、契約の目的を達成できなかった場合の解除請求のみでした。

 

「契約不適合責任」では、損害賠償と解除にプラスして、追完請求と代金減額請求が新たに加わっています。

 

これが「瑕疵担保責任」と、「契約不適合責任」の大きな違いになります。

 

・追完請求って？

 

追完請求とは、商品の品質や種類、数量が契約と異なっていた場合は、あらためて完全な給付を請求することができるというものです。

 

契約内容と異なる欠陥などが見つかった場合は、買主は売主に、「修理してください」と、請求することができるようになりました。

 

従来の「瑕疵担保責任」では、不具合があったことを事前に知っていたかどうかが重要になってしまい、素直にこのような請求をすることはできなかったのです。

 

これは大きな違いといえます。

 

追完請求のポイントは、契約内容と異なる場合は、契約内容とおりにするということです。

 

買主が、より安心して不動産を購入することができるようになる、大きな理由のひとつといえます。

 

もうひとつ追加された、代金減額請求については、このあと詳しく説明していきます。

 

「契約不適合責任」では、追完請求と代金減額請求ができることになりました。

 

代金減額請求は、追完請求が実行されなかったときに認められる買主の権利です。

 

代金減額請求とは、どのような内容の権利なのか、みていきましょう。

 

代金減額請求は、買主が売主に対して、追完請求をしても、売主が修補しなかったり、修補することが不可能なときに認められます。

 

まずは、追完請求を申請し、それができなかったときに代金減額請求を行います。

 

買主が、期間を決めて追完を催告し、その期間内に追完が履行されなかった場合、「代金を減額してください」と、売主に請求することができるものです。

 

売主が、どうみても直すことができない場合や、追完の履行が明らかに不可能な場合は、追完請求をせずに、すぐに代金減額請求を行うことができます。

 

追完請求も、代金減額請求も、法的に責任を取らなければならないものであるため、売主になんら過ちなどがなくても、認められます。

 

売主にとっては、瑕疵担保責任よりも、責任が重くなっていることがわかりますね。

 

「契約不適合責任」では、代金減額請求のほかにも、催告解除をすることができます。

 

追完請求をしても、売主が応じてくれない場合は、買主が催告して、契約を解除することが可能です。

 

買主が、代金減額請求で満足できないときに、購入することをやめることができるのです。

 

契約を解除されると、売主は代金を返却しなければなりません。

 

また、契約の目的を達しないときに限っては、無催告解除をすることができます。

 

民法改正により、「瑕疵担保責任」が、「契約不適合責任」に変更になることにより、保証内容や契約内容が変わり、不動産分野の売買取引においても、大きな影響を及ぼすことになります。

 

「瑕疵担保責任」と「契約不適合責任」の違いを再度確認しておきましょう。

 

民法改正により、「契約不適合責任」に変わることで、買い手にとっては大変有利になります。

 

「瑕疵担保不適合責任」では、契約解除・損害賠償請求の二つしか救済手段がありませんでしたが、「契約不適合責任」では、追完の請求・代金減額の請求が加わります。

 

万が一、不具合などが発生した場合の買主が取れる手段が増えたため、より安心して、不動産を購入しやすくなるといえるでしょう。

 

売主にとっては、背負う責任が重くなる「契約不適合責任」では、注意しておきたい、さまざまな点があります。

 

売主にダメージが発生しないようにすることがポイントです。

 

・契約内容を明確に

 

物件を引き渡したあとに、契約内容の違いなどの不適合を指摘されてしまうと、買主から大きな請求を要求されてしまう可能性があります。

 

できるだけ、契約の内容を明確にしておくことが重要です。

 

契約の内容が原因で、トラブルが発生することが多いため、買い手側と売り手側双方で、細かなところまで明確にしておくことで、トラブルを回避することができるでしょう。

 

・引き渡し時にしっかりチェック

 

これまでも、物件を引き渡しするときには、設備・物品などの引き渡し確認票を買い手に渡してチェックしておりましたが、民法改定後は、この確認票のチェックがさらに重要なポイントになります。

 

契約内容に適合する不動産を、確実に引き渡しできるように、項目の漏れなく、細かい箇所まで記載しておくようにしましょう。

 

確認票は、仲介不動産会社が作成することがほとんどですが、売主も自分の目でしっかりと確認して、間違いがないかチェックしておくと安心です。

 

仲介不動産会社は、売主・買主にニュートラルな立場で売買契約書を作成します。

 

「瑕疵担保責任」では、損害賠償が発生しても、賠償金額については、補修が必要な設備等の価額程度に限られますが、「契約不適合責任」では、転売利益にまで、責任が及ぶことがあり、売主が大きなリスクを背負うことになります。

 

このあたりを考慮しないで作成された契約書の場合、万が一ドラブルが発生してしまったときに、思いもよらぬダメージを受けてしまうことが考えられます。

 

弁護士などによる、リーガルチェックを受けて、契約に関するアドバイスや工夫を行うことで、甚大な被害を回避することができるようになるでしょう。

 

民法改正による、これまでの「瑕疵担保責任」と新しい「契約不適合責任」の違いについて説明しました。

 

買主に対する保証が手厚くなり、契約方法などを一歩間違えれば、売主に多大なダメージを与えることになってしまいます。

 

売主側は、これまで以上に、契約内容に注意することが必要です。

 

一方で、これから不動産を購入したいという人にとっては、この民法改正は有利だといえるでしょう。