こんにちは、リビングボイスの安達です。
不動産を売買する際、不動産会社の仲介を利用するのが一般的ですよね。
しかし場合によっては仲介を利用しない個人間での売買を希望される方もいらっしゃいます。
そこで今回は、不動産を個人間売買する場合のメリット・デメリットをご紹介します。
事前に知っておきたい注意点もまとめておりますので、興味のある方はぜひチェックしてみてください。
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まず、不動産を個人間で売買する場合のメリットを見てみましょう。
個人間売買のおもなメリットとして、金銭的なものと心理的なものがあります。
メリット1「仲介手数料が不要」
当然のことながら、不動産会社に仲介を依頼する場合、仲介手数料を支払うことになります。
仲介手数料には上限額が定められており、以下が上限となります。
●200万円以下の不動産では売買価格×5％+消費税
●200万円～400万円以下の不動産では売買価格×4％+2万円+消費税
●400万円超の不動産では売買価格×3％+6万円+消費税
たとえば200万円の不動産なら最大11万円、2千万円の不動産なら最大72万6,000円の仲介手数料がかかることになります。
この点、個人間の不動産売買であれば仲介手数料を支払う必要がなく、とくに高額な不動産売買においては金銭的なメリットが大きいといえます。
メリット2「消費税が不要」
事業として不動産売買をおこなっている不動産会社と取引する場合には消費税が課税されます。
しかし、個人間売買の場合消費税は課税対象外となります。
こちらも仲介手数料と同様、売買価格が大きくなればなるほど負担が大きくなるため、消費税が課税されない個人間売買のほうが買主にとって金銭的メリットが大きいでしょう。
ただし不動産のなかでも土地のみの売買に関しては、不動産会社を通じて売買しても消費税がかからないため消費税に関するメリットはありません。
メリット3「心理的な負担が少ない」
不動産の個人間売買は、売主と買主が親子であったり親族であったりする場合が多く、第三者である不動産会社を介さないほうが心理的にスムーズに進む場合があります。
また不動産売却で仲介を依頼した場合、媒介契約によっては対応に不満があるからといって別の不動産会社に依頼できないこともあります。
また、ご自身で自由に買主を見つけることが制限される場合もあります。
この点でも個人間で売買すれば上記のような制限を受けることはありませんし、不動産会社の対応に心理的ストレスを感じることなく売却活動を進めることができるでしょう。
不動産を個人間で売買するデメリット
費用面や自由度の面においてメリットの多い不動産の個人間売買ですが、知っておくべきデメリットもあるのでしっかり確認しておきましょう。
おもなデメリットとしては書類関係や契約不適合責任がポイントとなるので具体的に挙げてみます。
デメリット1「売買契約書などの作成が難しい」
不動産会社が事業として不動産取引をおこなう場合、宅地建物取引業法により売買契約書と重要事項説明書を作成し、宅地建物取引士が重要事項説明をおこなうことが義務付けられています。
個人間の売買ではこうした義務はありませんが、口約束のみで取引をおこなうことはとても危険です。
できれば売買契約書をしっかりと準備して、売主と買主双方が納得した内容を書面に残しておくのが理想的でしょう。
ただし売買契約書の内容にはさまざまな項目が必要となり、個人で作成するのは手間と時間がかかるので注意が必要です。
デメリット2「契約不適合責任の対応が難しい」
不動産の取引では契約不適合責任に関する部分を避けて通ることはできません。
契約不適合責任とは、品質や数量などが契約内容と異なっている場合に、売主が買主に対して負う責任のことです。
また、欠陥や不具合のことを瑕疵といいます。
民法では、契約の対象となっているものの「種類や品質」が契約内容と異なっている場合、すなわち瑕疵がある場合に、買主はその旨を1年以内に通知することで、賠償請求などの権利行使ができると定められています。
一方、契約の対象となっているものの「数量や権利」が契約内容と異なっている場合だと、買主は期限の制限なく、権利行使ができます。
つまり、中古住宅や土地を個人間で売買する場合に、契約内容と適合しない部分があれば、場合によっては売主は無期限に責任を追及される可能性があるということです。
この点を個人間だけできちんと理解することは難しいでしょう。
デメリット3「住宅ローン審査がとおりにくい」
不動産の個人間売買では金融機関が慎重な対応を取るため、不動産会社が仲介する場合よりも住宅ローン審査が厳しくなる点も意識しておくべきです。
とくに住宅ローンの正式な審査の際には上記でご紹介した重要事項説明書の提出が必要となりますが、重要事項説明書の作成や重要事項の説明は宅地建物取引士でないとできません。
そのため、個人間売買では重要事項説明書を用意できないこともあります。
そうした場合は住宅ローンを利用できないことについて、買主と相談のうえ資金調達の方法を検討する必要があるでしょう。
不動産の個人間売買におけるトラブル回避のための注意点
上記で不動産の個人間売買のメリット・デメリットについてまとめましたが、最後に個人間売買で起こりやすいトラブルを避けるための注意点についても確認しておきましょう。
金銭面・心理面のメリットだけを重視して個人間売買を選択すると、後々、大きなトラブルとなって苦労する可能性もあるので事前にしっかり確認しておくことが大切です。
注意点1「価格交渉などのトラブル対応」
不動産会社が査定して売買価格を設定する場合に比べ、個人で価格設定するのはなかなか困難です。
買主に価格交渉を持ちかけられたとしても、相場の価格や値引きできる範囲が曖昧だったり、不動産の専門知識がなかったりすると、価格交渉の協議が難航することもあるので要注意です。
専門知識と不動産取引の経験豊富な不動産会社を介さずに売主と買主の間にトラブルが生じれば、不動産売買そのものが破談になってしまう可能性も否めません。
注意点2「契約不適合責任の回避対策」
デメリットの項でもご説明したとおり、不動産取引において契約不適合責任の問題はとても重要なポイントです。
売却後何十年も負うことになる契約不適合責任について不安があれば保険を付けて売却するほか、「契約不適合責任を負わない」「引き渡し後○か月間のみ責任を負う」といった特約を設けるなどの対策を検討しましょう。
注意点3「売買契約書に免責事項を記載」
上記の契約不適合責任をはじめ不動産の個人間売買でトラブルのもとになりそうな事柄については、売買契約書に免責事項を記載することで回避できます。
契約書に免責事項を記載することで契約不適合責任によるトラブルを未然に防げるというわけです。
たとえば売買契約書に「買主が引き渡しを受けた後に故障や不具合が生じても売主は買主に対し、その修繕義務や損害賠償請求等の一切の責任を負わないこととします」といった内容を盛り込みます。
売買契約書を作成する際には、売却する不動産に関する不安要素を細かく確認し、免責事項の記載漏れがないよう注意しましょう。
まとめ
今回は不動産の個人間売買について取り上げ、おもなメリット・デメリット、注意点をご紹介しました。
不動産会社を介さずに不動産を売買することで金銭的・心理的な負担を軽減できる一方、書類の作成やトラブル対応など専門知識を要する事柄も多いのが個人間の不動産売買です。
それなりに手間と時間がかかることを想定し、免責事項の漏れなどがないようしっかり対策することが肝心です。
これから不動産を個人間売買しようとお考えの方は、今回ご紹介した内容をしっかり理解したうえで後悔のない取引をめざしてみてください。
もしも「メリットよりデメリットのほうが大きい！」と感じたら、不動産会社へ不動産の売買をご相談いただくのも1つの選択肢です。
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