こんにちは、リビングボイスの村田です。
近年、新築を購入するのではなく、中古の戸建てを購入してリノベーションする方が増えています。
リノベーションとは、その物件が元々持っている性能よりも良い性能を加える改修工事のことです。
今回は、中古の戸建てをリノベーションするメリットとデメリット、注意点についてご紹介します。
これから中古の戸建てをリノベーションしようと検討している方は、ぜひ参考にしてください。
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壁のクロス替えなどの修繕をおこなうリフォームとは異なり、リノベーションは内装や外装を取り換える改修工事のことで、さらに性能を良くして価値を高めることができます。
中古物件でもリノベーションすることで、新築同様の住まいを手に入れることが可能です。
そのような魅力がたくさんあるリノベーションのメリットについて、くわしくご紹介します。
メリット①資産価値が下落しにくい
新築の場合は購入後から資産価値が下がっていき、10年ほど経過すると50％ほどにまで資産価値が下落します。
その後も、資産価値は下がり続けて、20年ほど経過するとほとんど価値がない状態になってしまうのです。
資産価値がなくなると、不動産の売却をする際に利益がないだけでなく、赤字になってしまうケースもあります。
一方で中古の戸建ての場合は、リノベーションで元々持っている性能よりもより良い性能を加えることによって、価値を高めることができます。
そのため、住むだけでなく売却まで想定する場合でも、新築を購入するよりも中古の戸建てを購入してリノベーションしたほうが、築年数が経過していたとしても高い価値が付くケースが多いのです。
メリット②理想の空間を作ることができる
人それぞれライフスタイルが異なり、住宅に対する重要視するポイントも異なるでしょう。
自分のライフスタイルや理想に合わせて快適な空間を作りあげることができるのが、リノベーションの大きなメリットです。
また、リノベーションをする際に、マンションの場合だと規約によりリノベーションに制限がかかっているケースがあります。
しかし、中古の戸建ての場合は規約がないので、自分の判断やタイミングで自由にリノベーションすることが可能です。
メリット③費用を抑えられる
新築を購入するとなると、費用が大きくかかってしまいます。
しかし、中古の戸建てを購入してリノベーションをする場合は、中古を購入する費用とリノベーションする費用はかかりますが、新築を購入するよりは費用を安くすることが可能です。
具体的には、新築よりも中古の戸建てを購入してリノベーションするほうが、約20～30％費用が安くなります。
また、リノベーションだと自由に手を加えることができるので、理想の空間を新築よりも安い費用で手に入れることができるのです。
中古の戸建てをリノベーションする際のデメリットとは？
安い費用で理想の住まいにすることができるリノベーションですが、デメリットも存在します。
後悔しないためには、デメリットもしっかり把握しておくことが必要でしょう。
中古の戸建てをリノベーションする際のデメリットは以下のとおりです。
デメリット①費用が高くなるケースもある
新築を購入するよりも中古の戸建てを購入してリノベーションしたほうが費用を抑えられる、というのがリノベーションのメリットでしたが、場合によっては逆に高くなってしまう場合があります。
また、中古マンションをリノベーションする場合と比べると、戸建ての場合は外装や屋根などにも費用がかかってしまいます。
そのため、中古マンションと比べた場合は、中古の戸建てのほうがリノベーション費用は高くなる傾向にあるのです。
さらに、取ることが不可能な柱や壁などがある場合など、建物の構造によってはリノベーションできないことがあります。
リノベーションは、基本的には全体的な改修をおこなうことが多いものですが、場合によっては希望どおりの改修ができないこともあるので頭に入れておきましょう。
デメリット②仮住まいが必要になる
新築や中古の物件を購入する際には、良い物件が見つかれば購入してそのまますぐ住むことが可能です。
しかし、リノベーションをするために中古の戸建てを購入した場合は、引き渡しまでに建物検査、設計や施工などの作業が必要になります。
さらに、リノベーションの内容によっては建築士との打ち合わせも念入りにしておく必要があり、より時間がかかってしまいます。
このようにすぐに住むことができないので、仮住まいが必要になるのです。
また、期間は半年ほどを要することがあるので、住み替えを急いでいる方にはデメリットになるでしょう。
デメリット③ローンの金利が高くなる
リノベーションをする場合1,000万円を超えるケースもあるので、ローンを組んでおこなう方がいらっしゃいます。
しかし、リノベーションの用途で組めるローンはリフォームローンになり、家を購入するときに利用する住宅ローンは利用することができません。
そのため、中古の戸建てを購入する際に住宅ローンを利用して、それとは別にリフォームローンも利用しなければいけません。
さらに、リフォームローンの金利は通常の住宅ローンよりも高く返済期間も短いので、月々の返済金額が高くなり負担となってしまいます。
中古の戸建てをリノベーションする際の注意点について
リノベーションを失敗しないために、押さえておきたい注意点がいくつかあります。
最後に、中古の戸建てをリノベーションする際の注意点について解説します。
注意点①断熱性能を確認する
中古の戸建ての場合、断熱材が壁に使用されていない場合があるため、リノベーションする際には戸建ての断熱性能を確認しておくと良いでしょう。
断熱性能は、建物の図面で確認することが可能です。
また、リノベーション後に断熱材を壁に入れることも可能ですが、断熱材を壁に入れるには大きな工事が必要になり、また別途費用がかかってしまいます。
そのため、断熱性能に問題があった場合には、断熱性能を上げることと同時に、好みの間取りにする改修工事をおこなうことをおすすめします。
注意点②耐震リフォームもおこなう必要性
リノベーションすることで、新築のような住まいを手に入れることができますが、住宅の基礎となる部分は中古のため古い状態ということになります。
とくに、1981年におこなわれた耐震基準の見直しによって、基準が大きく改正されています。
そのため、中古の戸建ては、40年以上前の住宅の場合は旧耐震基準によって建てられていることがあり、耐震性に問題がある可能性があります。
しかし、住宅によっては問題ない場合もあるので、一度耐震診断を受けると良いでしょう。
リノベーションする際には、耐震診断を受けて旧耐震基準であることが判明した場合には、耐震リフォームも一緒におこなうのがおすすめです。
注意点③工法を把握しておく
戸建てをリノベーションする場合、工法が大きく関わってきます。
木造の場合は、間取りを変更しやすい「木造軸組工法」が適しており、実際に約7割を占めています。
また、2×4（ツーバイフォー）工法というものもありますが、これは壁式工法になるため間取りの変更がしにくいという特徴があります。
しかし、木造軸組工法に比べると耐震補強の必要性がない場合が多いので、間取り変更をしない場合にはおすすめの工法です。
認定式工法は各メーカーの独自認定工法なので間取りの変更はしにくいですが、鉄筋コンクリート造の場合は間取りが自由に変更しやすいという点があります。
このように、工法によって特徴が大きく異なるので、自分がリノベーションする住宅にはどの工法が適しているかを業者と相談しながら決めると良いでしょう。
まとめ
最近では、中古物件を購入してからリノベーションをしたいと考えている方が増えています。
リノベーションをすることで、費用を抑えながら理想の住宅を手に入れることができる一方で、デメリットや注意点も存在します。
メリットやデメリット、注意点をしっかり把握したうえで、リノベーションをおこなうことを検討しましょう。
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