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皆さんはインスペクションをご存じでしょうか？
大きな買い物となるマイホーム計画で、より安心して検討し、購入するための有効な判断材料になる「調査」のことです。
近年、日本でも普及、浸透してきました。
この記事では、「インスペクションとは何か」「買い手のメリット」「今後も注目される背景」まで解説します。
今はまだマイホームは考えていないという方も、今後のためにぜひチェックしてみてください。
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住宅の健康診断「インスペクション」とは？
インスペクションとは、元々「調査」や「検査」などの意味をもつ英語です。
マイホーム購入においては、中古住宅の劣化状況や欠陥がないかなどを診断するものとして、近年、重要視されてきています。
「建物状況調査」などとも呼ばれています。
人間も健康診断で太鼓判を押されれば安心できるように、インスペクションで建物の現状を知れば安心してマイホームを購入できますし、検査結果によっては購入を見送ることもできます。
いわば、住宅の健康診断ですね。
一方、住宅を売却する売主にとっても、実施することで後々のトラブルを回避できる大切な調査と言えます。
今後、ますます重要視されそうです。
インスペクションの流れと買主が依頼する場合の注意点
インスペクションは、通常、宅建業者である不動産会社が、売主と買主それぞれに調査する業者のあっせんと制度の説明をおこなうことから始まります。
あっせんされた売主または買主の意向があって、はじめて調査されます。
無断で行われることはありません。
あっせんから実施までは下記の流れがありますが、マイホーム購入希望者から不動産会社に調査希望を申し出ることも可能です。
あっせんを受けることができない場合は、自ら調査をおこなう会社に依頼することもできます。
ただし、買い手側がこれらのアクションをとる際には、宅建業者を通じて、あらかじめ売主に調査実施の承諾を得ることが必要です。
また宅建業者には重要事項説明の義務があるので、調査結果を不動産会社へ伝えることなどが必要になります。
●改正宅地建物取引業法での流れ
①媒介契約時⇒不動産会社がインスペクション業者を「売主」にあっせん
▼
②売主の意向によって、調査を実施
▼
③重要事項説明時⇒不動産会社が調査結果を「買主」に説明
▼
売買契約時⇒現況を売主、買主の双方に確認し、その内容を不動産会社が書面で交付
調査の概要
●調査の対象
居住するための住宅、または工事完了から１年を経過した住宅で、戸建て、マンションやアパートなどが対象。
※新築や土地、店舗や事務所など商業ビルは対象外
●調査方法と実施者
調査方法は原則、目視と非破壊検査で行われますが、レーザー水平器や鉄筋探査機などの機材を使って行われることもあります。
調査の実施は、国の登録を受けた「既存住宅状況調査技術者講習」を修了した建築士や会社がおこなうことが一般的に定められています。
●戸建て住宅の一般的な調査対象部位
●構造耐力上主要な部分⇒基礎、床、外壁、柱、バルコニー、天井など
●雨水の浸入を防止する部分⇒外壁、内壁、天井、屋根
調査が目視と非破壊検査のため、基礎調査では、地中の調査は行われません。
また、配水管や給排水設備なども気になるときは、オプションとして依頼できる場合があります。
費用負担は誰？
気になるインスペクションの費用は、一般的に「依頼者」となる売主、または買主が負担することが多いです。
調査を実施する業者によって調査される対象部位は変わらないのですが、"費用の基準"は設定されていないので、可能なら複数社を比較すると良いでしょう。
鉄筋コンクリート造のマンションと木造の戸建てでは、調査箇所の数などが異なるため調査費用も変わる場合があります。
ちなみに、調査費用以外で、宅建業者へのあっせん料が気になりますが、媒介業務の一環としてあっせんするので、媒介報酬とは別の費用はありません。
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マイホーム購入時に買主が「インスペクション」を活用するメリット
マイホーム購入は大きな買い物ですから、迷いも出てきます。
そんなときに、インスペクションをされた物件なら、検討段階からマイホーム購入後にいたるまでさまざまな安心を買主に与えてくれます。
具体的にどんなメリット、デメリットがあるかを知っておきましょう。
メリット
●専門家による調査結果をマイホーム購入の判断材料にできる
●調査で瑕疵などの問題が見つかっても、補修などの負担も加味してマイホーム購入の判断ができる
●マイホーム購入後のリフォームなども計画しやすい
●調査結果が良好なら、安心してマイホーム購入できる
メリットの多いインスペクションですが、デメリットを挙げるとするなら、調査費用や、やりとりが増えることかもしれません。
しかし、それ以上に、マイホーム購入は人生で何度も買うことのない高額な買い物となります。
慎重に調査することで、引越し後も、毎日安心して住むことができるなら、費用以上の価値を感じられるかもしれませんね。
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今後のマイホーム購入は「インスペクション」がさらに重要視される！？
アメリカでは、すでに一般的なものになっているインスペクション。
まだ馴染みがないという方もいるかもしれませんが、近年、日本でも活用例は増えてきました。
その背景には、中古住宅を安心して購入できる市場を目指した法改正などがあり、今後もさまざまな環境整備が期待されます。
普及してきた経緯と今後にも注目しておきましょう。
日本でも普及が進んできた背景と義務化について
平成25年に国土交通省が、検査や調査の在り方について示した「既存住宅インスペクション・ガイドライン」を策定しました。
そして、平成30年4月1日には宅地建物取引業法が改正され、宅建業者らのインスペクションへの対応が盛り込まれました。
●改正の内容（平成30年）
①媒介契約書面に建物状況を実施する者のあっせんに関する事項を記載すること
②建物状況調査の概要や、建築・維持保全に関する書類の保存状況を重要事項として説明すること
③37条書面に、構造耐力上主要な部分などの状況について当事者双方が確認したことを記載すること
上記を解説すると、①は不動産会社が調査業者をあっせんすることで、インスペクションの認知度や実施率があがり、結果的に良質な建物が流通しやすくなるという狙いがあります。
②をかみ砕くと、買主が重要事項説明を受ける際、「調査を実施しているかどうか」に加え、調査の結果概要や購入判断の重要な材料となる書類の保存状況を説明するというものです。
これも、買い手が物件を十分に理解した上で意志決定できるように行われます。
③の37条書面とは取引成立で交付される契約書などを指し、売主と買主の双方が建物に関する現況を確認済であるかを記載します。
紛争を回避し、円満な取引を促進するための改正です。
注意しておきたいのは、不動産業者は「調査を実施すること」が義務づけられたのではなく、義務化したのは業者をあっせんできることを伝えたり、説明をしたりすることです。
しかし、これによって、買い手は調査を知る機会と実施する機会を得ることになりました。
調査を実施すれば専門家である建築士が客観的に調査した結果を検討材料とすることもできます。
買い手側からの調査実施には、先述のとおり、売主の許可が必要ですが、断ることは買い手に不安を与えるという売主のデメリットにもなりかねません。
法改正で整備されてきた、"買い手ファースト"とも言えそうなインスペクションは、今後も浸透していきそうですね。
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まとめ
さまざまな観点から、購入者利益の保護に寄与している心強い仕組みであることがわかりました。
マイホームを検討しているなら、納得できる住まいのために、インスペクションも合わせて検討してみてはいかがでしょうか。
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