こんにちは、リビングボイスの菊地です。
今住んでいる建物の耐震性能は把握していますか？知らないままだと、住まいにどれくらい耐震性能があるかわからず、少し不安かもしれません。
地震はいつやってくるかわからないので、建物に耐震性能を備えることは、安心して暮らしていくために大切なことでしょう。
特に、築30年以上経過した住宅で暮らしている方や、これから中古住宅の購入を考えている方は、古くなった住まいの耐震診断を行うと対策がスムーズに行えると思います。
この記事では、建物の耐震診断についてまとめてみました。
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弊社へのお問い合わせはこちら耐震診断はなぜ必要なのか？対象となる建物とは？
耐震診断とは何か
耐震診断とは、今ある建物がどの程度の耐震性能を備えているのか確認することです。
診断には簡易的なものもあれば専門家の手によるしっかりしたものまであり、耐震診断で補強が必要と判断されれば、補強スケジュールを組まれ耐震工事が行われます。
平成7年の阪神・淡路大震災や、平成28年の熊本地震では、多くの建物が倒壊、また一部損壊しました。
熊本地震では、特に旧耐震基準で建てられた古い木造家屋が大きな被害を受けてしまいました。
耐震基準は、建築基準法で定められており、大地震などの災害を機に何度も改正されてきました。
旧耐震基準にのっとり建設された建物は数多くあり、国も耐震化を推進していますが、未だ全国でおよそ900万棟程の耐震化が行われていないそうです。
耐震診断の対象となる建物
耐震診断の対象となる建物は、今の耐震基準が施行されるより前の、1981年（昭和56年）5月31日以前に建設された建物です。
旧耐震基準で建設された建物は、現在の新耐震基準の建物強度を満たしていないため、震度６強から7の大地震が発生した場合に倒壊してしまう恐れが強いといわれています。
建物の建築時に現在の耐震基準を満たしていたとしても、シロアリ被害や雨漏りによる劣化などより耐震性が低下している可能性もあります。
耐震診断では、旧耐震基準で設計された建物の耐震性を確認します。
耐震診断により建物構造の耐震性が把握でき、補強案や耐震改修工事費用を検討することができます。
なぜ耐震診断が必要なのか
現在は、新しい建物を建設する際に国の定める耐震基準を満たしていなければ建設できません。
建築基準法の耐震基準は、大震災が発生するたびに何度も改正されてきています。
旧耐震基準で設計が行われた、昔の耐震性能のままの建物では、大地震の際に十分な強度が確保できていない可能性があるのです。
阪神淡路大震災、熊本地震の発生時、旧耐震基準で建設された多くの住宅の多くが倒壊、一部損壊をしたのは前述のとおりです。
これからも住み続けたい古い家やこれから購入を検討中の中古物件などの古くなった住まいでも安心して暮らすために、必要な耐震補強を施すことがお勧めできます。
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費用はどれくらいかかる？耐震診断の内容とは
耐震診断の方法については、一般財団法人・日本建築防災協会によってマニュアル化されています。
自治体の補助金を受けて耐震診断を行う場合などは、一般財団法人・日本建築防災協会のマニュアルに沿って診断する必要があります。
木造の建物を調査する場合、一般診断と精密診断の二種類があり、精密診断の方がより精度の高いものになります。
鉄骨造やコンクリート造の調査の場合だと第一次から第三次診断まであり、段階が進むほど精度が高くなります。
耐震診断の流れ
耐震診断の流れは、以下のような内容になります。
●概要確認のための予備調査（設計図面などの資料を用いる）
●現地調査
●一般診断（木造）
●精密診断（木造）
●第一次診断（RC造、S造）
●第二次診断（RC造、S造）
●第三次診断（RC造、S造）
耐震診断の費用
耐震診断の費用は、いくらくらいかかるのでしょうか？
耐震診断費用については、一級建築士が運営する一般財団法人・日本耐震診断協会のホームページに記載があり、木造住宅の場合、延床面積120㎡あたり約20から50万円程かかるとされています。
しかし、地域性などによっても費用に差はありますし、建築士事務所で精密診断する場合50から200万円程かかるところもあるそうなので、見積もりを出すために電話などで事前に相談が必要になってくるでしょう。
自治体によっては、補助金や助成金などが貰える制度が作られていたり、相談窓口を用意していたりするところもあるので、利用するのもいいかもしれません。
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耐震診断の業者選びのポイントとは
耐震診断を受ける場合、業者選びも大切です。
業者を探す際、耐震診断を請け負っている業者をインターネットでも調べることができますが、インターネットの検索で探せる業者の中には悪質なものもあるため、注意してください。
大切な住まいの耐震性をきちんと調査してもらうために、ホームインスペクター（住宅診断士）の資格を持つ専門家に依頼するのがお勧めです。
ホームインスペクター（住宅診断士）といっても、民間資格のNPO法人・一般社団法人認定診断士と、公的資格の公益社団法人認定のものがあります。
また、建築士であれば、ホームインスペクターの資格保持者でなくても、耐震診断を依頼することができます。
調べてみたけれど、どこに依頼をしたら良いか決められない…という方は、マイホームを建てた際に依頼した建築士や、近隣で良い評判の建築士を探すのも良いでしょう。
NPO法人など認定のホームインスペクター
国土交通省が要件を満たしているとして認定した民間資格です。
建物の劣化や欠陥状況を目視でチェックし、改修が必要な箇所やだいたいの費用などをアドバイスする専門家です。
建物の規模や調査範囲によっても変わりますが、建物の面積が100㎡（30坪）程度の場合は、目視による一次診断でだいたい2から3時間につき約5から6万円程度の費用がかかるのが一般的です。
機材を使用した詳細診断の場合10万円以上かかることもあります。
一般社団法人住宅管理・ストック推進協会認定のホームインスペクター
一般社団法人住宅管理・ストック推進協会認定が認定している民間資格です。平成25年に国土交通省が発表した、既存住宅のインスペクションガイドラインに基づき、住まいの劣化や不具合などを診断します。
耐震診断については、物件の状況によって変わってきますが、だいたい2?3時間で行う簡単な目視調査の一時診断で、費用は約5万円程度かかるそうです。
雨漏り、断熱性能などの詳しい調査を行う場合は、追加でサーモグラフィーなどの機材を用いて検査する業者が多いです。
建築士会認定のホームインスペクター
NPO法人や一般社団法人が認定しているホームインスペクターの他にも、公益社団法人の建築士会認定の建築士会インスペクターもあります。
建築士会認定のホームインスペクターは、建築士会にて講習を受けた建築士が、認定試験に合格してはじめて登録できる資格です。
国家資格保持者の建築士に耐震診断をしてもらえると信頼できて安心するという方もいると思います。
一級建築士が運営する一般財団法人日本耐震診断協会のホームページには、木造住宅の耐震診断で、延床面積120㎡あたり約20から50万円かかると記載があります。
住宅の面積の他に、地域性や事務所の方針でも価格に違いがあります。
建築士事務所によっては、簡易診断で40から100万円かかり、精密診断で50から200万円かかる場合もあるそうです。
図面の有無や構造によっても費用や所要時間などが変わるため、事前に問い合わせして見積もり依頼してみてください。
耐震診断を行う場合、昭和56年よりも前に建てられた家であるなどの条件を満たせば、市町村から助成金を受け取れることもあります。
住んでいる自治体に問い合わせてみることから始めてみましょう。
また、昭和56年よりも後に建てた比較的新しい家だとしても、耐震性や老朽化が心配だという方は、まず先に信頼できるプロに耐震診断を受けてから、客観的に家の状況を診断してもらいましょう。
どんな耐震対策をするべきか、費用や工事期間はどれくらいになるのか専門家に聞いた上で業者に相談を持ちかけるのも良いかもしれません。
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まとめ
いつやってくるかわからない地震に備えて建物の耐震診断を行い、耐震性能のスムーズな対策を行いたいですね。
安心して暮らしていくために、古くなった住まいの耐震診断を行うことはお勧できます。
大切な住まいをしっかり守れたらいいですね。
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