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不動産の買換え特例とは?適用条件やメリット・デメリットをご紹介

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不動産の買換え特例とは?適用条件やメリット・デメリットをご紹介

不動産の買換え特例とは?適用条件やメリット・デメリットをご紹介

こんにちは、リビングボイスの田中です。
不動産の買換えをご検討中の方の中には、「買換え特例」という言葉を聞いたことがある方もいらっしゃるかと思います。
不動産の買い換えにはさまざまな税金がかかりますが、一定の条件を満たせば特例を利用することが可能です。
そこで今回は、不動産の買換え特例の概要や適用条件、利用するメリット・デメリットについてご紹介します。

不動産の買換え特例とは

不動産の買換え特例とは

マイホームの住み換えをご検討中の方のなかには、不動産の買換え特例とは何かをあまり知らない方もいらっしゃるのではないでしょうか。
まずは、不動産の買換え特例の概要をご紹介します。

制度の概要

特定の住宅を売却し、代わりの住宅に買い換えた場合、一定の条件を満たせば譲渡益に対する課税を繰り延べられます。
これが、特定の居住用財産の買換えの特例です。
住宅を住み換える際には、既存の住宅をなるべく高く売りたいとお考えの方も多いでしょう。
しかし、住宅の売却で利益が出た場合、譲渡所得税の納税義務が発生します。
不動産は売却額が高額になるケースが多いため、売却益と譲渡所得税が高額になるケースも多くみられます。
税額が高額になった場合、預貯金を崩したり、金融機関から融資を受けたりして、納税資金を工面しなければなりません。
しかし、買換え特例が適用できれば新居を売るタイミングまで譲渡所得税の納税を繰り延べられるため、納税資金を用意するまでの時間を作ることができます。
ただし、あくまでも納税を繰り延べるだけで、譲渡益に対する譲渡所得税が非課税になるわけではない点には注意が必要です。

実際の適用例

では、実際に買換え特例が適用されると、譲渡所得税の納付はどのようになるのでしょうか。
住宅を売却する場合、以下の2つのケースが考えられます。

●①売却価格が購入価格と同じか、購入価格より安い
●②売却価格が購入価格よりも高い


①であれば、譲渡所得は0円なので不動産売却に対する譲渡所得税がかかりません。
一方、②の場合、売却価格から購入価格と必要経費を引いた額が譲渡所得となり、その譲渡所得に対し譲渡所得税が課税されます。
そして②の場合は、買換え特例が適用され、譲渡所得税の繰り延べが可能です。
たとえば、買い換えで1,500万円の譲渡所得を得たケースについて考えてみましょう。
1,500万円の譲渡所得は繰り延べられ、新居の売却でも1,500万円の譲渡所得を得た場合は、合計の3,000万円が課税対象になります。

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不動産の買換え特例を適用できる条件

不動産の買換え特例を適用できる条件

住宅の住み換えで買換え特例を適用するためには、一定の条件を満たす必要があります。
条件を満たさなければ譲渡所得税の繰り延べが認められないため、住み換えの前に条件を確認しておきましょう。
不動産の買換え特例の適用条件をご紹介します。

売却する住宅の条件

買換え特例が適用される条件として、売却する本人が実際に住んでいる住宅である必要があります。
居住期間にも条件があり、本人が10年以上住んでいて、売却する年の1月1日時点で所有期間が10年以上でなければなりません。
くわえて、以下の条件を満たす必要があります。

●住まなくなってから3年以内に売却する
●直近2年間でほかの特例を受けていない
●売却金額が1億円以下である
●親族以外に売却する


とくに注意したいのは、ほかの特例との併用が認められていない点です。
3,000万円の特別控除の特例や軽減税率の特例、譲渡損失の損益通算や繰越控除の特例などを直近2年間で受けている場合、買換え特例は適用できません。
また、親族間での売買の場合も買換え特例の適用ができない点にも注意しましょう。

購入する住宅の条件

そして、売却する物件だけではなく、新たに購入する住宅も条件を満たさないと、買換え特例は適用されません。
満たすべき条件は以下のとおりです。

●敷地面積が500㎡以下で、居住用部分の床面積が50㎡以上である
●売却の前年の1月1日から翌年の12月31日までの3年間で買い換える


敷地面積と住宅の居住用部分の床面積に指定があるため、買い換え後のマイホームを選ぶ際には注意しましょう。
くわえて、中古住宅を購入する場合は条件が追加されます。
耐火建築物である中古住宅の場合、取得日から数えて25年以内に建築されたものか、一定の耐震基準を満たすものでなければなりません。
非耐火建築物である中古住宅であれば、取得日から数えて25年以内に建築されたものか、取得期限までに一定の耐震基準を満たすものである必要があります。
さらに、令和6年1月1日以後に入居する新築住宅の場合にも条件が追加されます。
登記簿上の建築日付が令和7年7月1日以降で、令和6年1月1日以降に建築確認を受ける新築住宅は、一定の省エネ基準を満たさなければなりません。

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不動産の買換え特例を利用するメリット・デメリット

不動産の買換え特例を利用するメリット・デメリット

譲渡所得税を繰り延べることができる買換え特例には、メリットだけでなくデメリットも存在します。
マイホームの住み換え後に後悔しないためにも、メリットとデメリットの両方を把握しておきましょう。

メリット

不動産の買換え特例を利用する主なメリットは、以下の2つです。

●買い換え時の金銭的な負担を減らせる
●譲渡所得税を納めなくても済むケースがある


買換え特例の大きなメリットが、買い換えの際に発生する譲渡所得税による金銭的な負担を減らせることです。
住宅の住み換えには多額の資金がかかるため、納税資金に余裕がなくなってしまうケースも少なくありません。
買換え特例を利用すれば譲渡所得税が繰り延べできるため、金銭的な負担を減らせるのは大きなメリットです。
また、自分の住宅に住み続けるのであれば、繰り延べた譲渡所得税を納めずに済むのもメリットの1つだと言えます。
住み換えた住宅の売却を考えていない方や売却しない理由がある方にとっては、大きなメリットとなるでしょう。

デメリット

一方、買換え特例には以下のようなデメリットも存在します。

●非課税や減税になるわけではない
●ほかの特例との併用が認められていない
●次の買い換えでは買換え特例を利用できない


不動産の買換え特例で忘れてはならないのが、あくまでも納税を先送りにできる制度にすぎないといった点です。
譲渡所得税が非課税になったり、減税されたりするわけではなく、住宅を手放した際には納税をしなければなりません。
次にマイホームを売却した際に譲渡所得税を前回分と合算して納付しなければならないため、出費が増えてしまう点にも注意しましょう。
また、ほかの控除や特例との併用が認められていない点もデメリットです。
減税や免税になる特例が利用できなくなるため、買換え特例とほかの特例のどちらを利用すべきかを事前に検討することをおすすめします。
さらに、一度買い換えた後に、再度買い換える場合は買換え特例が利用できない点もデメリットとして挙げられます。
繰り延べた譲渡所得税は次の買い換えで納めなければならないため、将来の資金計画を立てたうえで買換え特例を利用しましょう。

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まとめ

今回は不動産の買換え特例の概要や適用条件、利用するメリット・デメリットについてご紹介しました。
不動産の買換え特例とは、マイホームを買い換えた際に譲渡所得税を繰り延べられる制度のことです。
ただし、買い換え時の金銭的な負担は軽減できますが、納税義務がなくなったわけではなく、新居の売却時に合算して納める必要があります。
そして、ほかの特例や控除との併用もできないため、買換え特例とほかの特例のどちらを利用すべきかどうかを事前に検討しておくことが大切です。


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