こんにちは、リビングボイスの石井です。
マイホーム購入の際、資金の用意や返済について綿密な計画を立てて借り入れをしても、お金が余った場合にはどうしたら良いのかご存知でしょうか？
住宅ローンを借り入れて、余ったお金を別の用途に使うことはリスクを伴うため、適切な対応が必要です。
そこで今回は、借り入れたお金が余ってしまう状態のオーバーローンについてと、余ったお金を使うリスクや適切な対応について解説します。
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オーバーローンとは？住宅ローンの種類も解説
住宅ローンを利用するときには、返済を考慮した借り入れをおこないますが、まれにお金が余った状態になることがあります。
まずは、借り入れをする際に知っておきたいオーバーローンについてと、お金が余った状態になる理由や、用途別の住宅ローンの種類について解説します。
オーバーローンとは？
オーバーローンとは、マイホームの購入代金よりも多くの住宅ローンを借り入れてしまった状態のことをいいます。
たとえば、住宅ローンによって、3,500万円の借り入れをしたとしましょう。
借り入れた費用に対して、実際に住宅の購入費用でかかったお金が3,100万円であれば、400万円が余った状態になります。
このようなケースがオーバーローンに該当し、400万円は余剰金の扱いとなるのです。
住宅ローンの借り入れでは、金融機関が借入額や用途を把握したうえで融資をするため、お金が余った状態になることは少ないでしょう。
オーバーローンになる理由とは
金融機関から借り入れる住宅ローンでも、お金が余った状態が生じる理由としては、さまざまな費用の変動が関係しています。
代表的なものは、地盤改良費用や外構工事費用、登記費用などです。
たとえば、不動産購入の一つのケースでは、土地の購入後に建物を解体してから、地盤調査をおこなうといった流れがあります。
上記ケースは、地盤改良工事の費用もあわせて住宅ローンを借り入れていた場合、調査の結果によっては、地盤改良工事が必要ないことも出てくるのです。
そうなった場合、住宅ローンに組み込んでいた地盤改良工事の費用が、余剰金となってしまいます。
また、外構工事とは門扉や庭、カーポートなどを作成する工事のことをいいますが、仕様の変更などがある場合、確保していた予算が余ることがあります。
そして、登記にかかる予算も、依頼する司法書士によって報酬額が異なるため、見積もりよりも安く済み、お金が余った状態になるケースがあるのです。
用途別のローンの種類
住宅ローンの種類は、用途別に、3つのタイプに分けることが可能です。
ひとつは、用途が「住宅購入資金・請負資金に限られる住宅ローン」です。
この種類は、居住用の新築一戸建て住宅の建設や購入、増改築を目的とした費用のために利用できます。
金融機関によっては、商品名が異なるため、対象となる用途を事前に確認しておくことが大切です。
次に、「一部の諸費用も融資の対象としている住宅ローン」があります。
住宅の購入にともない、住宅ローンなどの手数料をはじめ、登記費用、引っ越し代金などのさまざまな諸費用が必要になります。
諸費用の一部が、融資対象として最初から組み込まれているタイプを利用すると、諸費用のために自己資金の調達が不要になることはメリットです。
対象となる諸費用の範囲は、金融機関で異なるため、事前にチェックしておきましょう。
最後の住宅ローンの種類は、「フラット35」です。
フラット35とは、住宅金融支援機構による住宅ローンを指し、固定金利であることが特徴です。
このローンでは、居住用の住まいの建築や購入費用にくわえて、諸費用も対象になります。
対象となる諸費用は、家を購入するケースでは19項目、家を建てるケースでは22項目と決められています。
借り入れをするときには、領収書や契約書の用意が必要なので覚えておきましょう。
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住宅ローンで余ったお金！使うときのリスクとは
住宅ローンはどの種類も、基本的に用途が定められており、本来の用途以外では借り入れたお金を使えないことが注意点です。
ここでは、借り入れで余ったお金を本来の用途以外で使った場合のリスクについて解説します。
リスク1：一括返済
住宅ローンで借り入れたお金が余った状態であっても、本来の用途以外でお金を使うと、契約の違反行為として金融機関に判断されてしまう可能性があるので注意が必要です。
金融機関とは、住宅ローンの契約時に、金銭消費貸借契約を締結する機関のことを指します。
金融機関は債務者が契約に違反すると、期限の利益喪失条項によって、期限よりも前に返済を求めることが可能になります。
そうしたことにより、違反行為と判断されてしまった場合、金融機関から一括返済を求められてしまうというわけです。
ですが、多くの場合、一括返済を求められてもお金を用意できるケースは少ないでしょう。
そのため、前述したようなリスクを防ぐために、住宅ローンを借り入れた場合は、万が一お金が余ってしまっても、本来の用途以外の使用は避けましょう。
リスク2：契約解除
一括返済のほかにも、余ったお金を使用してしまうことで、契約や金利優遇の解除になってしまう可能性が考えられます。
契約解除となった場合、担保に設定していた不動産は、返済に充てるため金融機関に引き渡されてしまいます。
また、総返済額に上乗せする形で、違約金の支払いを求められる可能性があるのです。
このようにいくつかのリスクがありますが、金融機関によって違反行為になる対処が異なるため、住宅ローン借り入れる金融機関の規約を必ず確認しておくことが大切です。
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お金が余ったらどうする？住宅ローンの余剰金が生じたときの対応
住宅ローンを借り入れて、オーバーローンになり、お金が余った場合はどのように対応すれば良いのでしょうか。
一括返済や契約解除のリスクを回避するためには、適切な対応を知っておくことが重要です。
そのため、ここではお金が余ったらどうするのか、適切な対応について解説していきます。
対応1：金融機関に確認
まずは、借り入れたお金が余った場合にどうすればいいのかについて、住宅ローンを借り入れた金融機関の担当者に連絡を入れて確認しましょう。
担当者に状況を伝えると、金融機関側で債務者が融資金を本来の用途で使用しているかを確認するための資金トレースがおこなわれます。
資金トレース後、お金が余ったことを金融機関が把握し、余ったお金をどのように使用するかのヒアリングがおこなわれます。
本来の用途以外のことに使用してしまってから金融機関に連絡した場合、金融機関は用途を把握することができるため、すべて使用用途を把握されてしまうでしょう。
そのため、余剰金が生じたタイミングですぐに住宅ローンを借り入れた金融機関に連絡を入れることが大切です。
対応2：返済対応を決める
借り入れたお金が余った場合、返済についてどうするかも気になるところですよね。
まず、覚えていたほうが良いのが、余った分の返済については、繰り上げ返済の対応が必要になるケースがある点です。
一般的には、10万円以上の余剰金が生じたら、繰上げ返済の対応が必要になることが多いです。
その際、繰り上げ返済する金額についても注意点で、100万円以下だと、繰り上げ返済手数料がかかる場合があります。
しかしこれはあくまでも参考で、先述したように返済の対応については、住宅ローンを借り入れた金融機関によって異なります。
そのため、返済対応についても余剰金が生じた時点で住宅ローンを借り入れた金融機関に直ぐに連絡するのが大切です。
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まとめ
住宅ローンを利用する場合、資金や返済の計画をしっかり立てていても、実際にかかった諸費用の変動によって、余剰金が生じることがあります。
本来の用途以外で借入額をしようしてしまうと、違反行為とみなされ、一括返済や契約解除などのリスクが生じます。
そのため、本来の用途以外で使用することは避けて、余剰金が生じた時点で金融機関に連絡をおこないましょう。
リスクを未然に防ぎ、返済の負担を大きくしないためにも、早めの対応がおすすめです。
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