こんにちは、リビングボイスの實方です。
不動産の契約は人生に一度あるかないかのことですので、契約をする際に初めて聞く言葉に戸惑われることもあるでしょう。
新築住宅の購入を検討していてこれから契約を迎える方は、「契約のまき直し（引き直し）」という言葉を今後聞くことがあるかもしれません。
この記事では、言葉の由来や契約のまき直しがおこなわれるタイミングなど解説します。
＼お気軽にご相談ください！／
弊社へのお問い合わせはこちら契約のまき直しとは
それぞれ業界ならではの専門用語がありますが、不動産の世界にも日常では使われない業界用語があります。
不動産業界で度々使われる「まき直し」とは何のことかご存じでしょうか？
「契約のまき直し」などと使われて、「まく」とは契約を「交わす・結ぶ」という意味で使われています。
したがって「まき直し」とは、「すでに交わした契約に変更点があった際に、内容を変更して改めて契約を交わす」という意味となります。
不動産の契約書は、数々の細かいことが記載され膨大な内容です。
契約書の一部を変更したいがために、わざわざ契約を破棄して再度契約を締結させるのは作業効率が悪く避けたいものです。
もしくは、契約書を作り直すことも非効率的な作業です。
そのため、大きく変更する場合においては、契約書をまるまる作り変えることが必要かもしれませんが、軽微な変更や何点か追加する際は契約のまき直しがおこなわれます。
変更契約書とは
一度交わした契約を再度結び直す場合に、すでに交わした契約書を「原契約書」、原契約書の内容の一部を変更した契約書のことを「変更契約書」と呼びます。
変更契約書は、仕様変更による契約金額や納期の変更などに使われることが一般的です。
また、建売住宅で建物のプランを確定させてから契約をする場合に、まき直しがおこなわれることがあります。
建物のプランが決まる前は契約金額や納期が定かでないため、まず双方の意思表明として仮の内容で契約をします。
打ち合わせが進み、建物の仕様や納期が明らかになってから、改めて正式な内容で契約を結ぶという方法があります。
このような状況で契約のまき直しがおこなわれます。
契約の巻き直し！言葉の由来
一度おこなった契約の内容を変更し、改めて契約を締結する「契約のまき直し」の言葉の由来を解説します。
もとを辿ると、植物の種をまきなおすという意味の「蒔き直し」が語源とされています。
しかし、「蒔く」という漢字はさほど馴染みがないため、「巻き直し」や「まき直し」が広く使われるようになったという説があります。
国語辞典によると「まき直し」について、下記のように記載があります。
●一度種をまいたのに芽が出ないので、改めて種をまくこと
●転じて、物事を改めてやり直すこと
不動産業界で用いられる「まき直し」とは、2つ目の意味で用いられています。
国語辞典に掲載されているものの、「まき直し」という言葉を使用する頻度は少なく、現在は不動産業界に残っている言葉と言えます。
契約のまき直しのタイミング！覚書の重要性や念書について
不動産売買をする際は、目的物を手に入れるまでに驚くほど多くの取り決めをする必要があります。
たとえば、契約金額、不動産登記、隣接する土地との境界、住宅ローンの詳細など、何度も売主と買主の双方の認識を一致させていかなくてはなりません。
当初結んだ契約書の内容が、話を詰めていく段階で変更になることも少なくはありません。
しかし、その都度契約書を変更するというのは無駄が多いので非現実的とされ、合理的な覚書や変更契約書が扱われます。
さまざまな理由から契約した内容を変更したい場合や変更せざるを得ない場合には、そのタイミングで契約のまき直しをおこないます。
「言った言わない」の水かけ論のトラブルになることを防ぐために、変更点が生じたタイミングでまき直しをおこなうことがおすすめです。
流れとしては、まず原契約書の内容を改めて確認して、変更箇所について売主と買主の双方の合意を認識します。
そして、変更内容を覚書として文書化し、課税文書については収入印紙を貼り完成します。
それでは、覚書や印紙が必要な場合について詳しくみていきましょう。
契約は法的な効力を持ち、不動産に携わらない方にとっては身構えてしまう内容だと思いますので、事前に知識を持っておくと安心です。
覚書とは
「覚書」は重要事項を書き留めた文書です。
契約書という名前はついていませんが、法的な効力があり、買主と売主の認識違いから発生するトラブルを防止できます。
買主と売主の同意の上で変更点を覚書に記載しておくことで、契約をまき直しがおこなえます。
また、覚書は契約締結後に契約条件が決定する場合にも使われます。
契約時点では金額や納期が判断できないケースについては、別途協議した上で定めると記載しておきます。
具体的な内容が定かになってきた段階で、覚書に正式な内容を記載して取り交す方法があります。
覚書は、「変更契約書」「変更合意書」「変更確認書」など、慣例的に名称は変わりますがすべて同様に法的な効力をもちます。
覚書は2通用意し、売主と買主の双方が保管します。
書き方に決まった形式はありませんが、契約のまき直しの際に記載する項目は以下のような内容が一般的です。
●表題
●変更前の契約書の締結日
●変更箇所
●変更が有効になる日付
●当事者の住所・氏名
●作成した日付
●当事者双方の署名捺印
覚書に記載する内容は、「法的に問題がないか」「理解に齟齬が生まれるような記載がないか」をしっかり確認しましょう。
変更箇所をわかりやすくするために、変更前の内容と変更後の内容を表にまとめた「新旧対照表」を用いる場合もあります。
また、元の契約書の内容を変更するわけですから、原契約書の内容についても理解しておきましょう。
変更内容に付随して他の箇所も変える必要があるかもしれませんので、変更点と関係を持つ事柄については注意しましょう。
念書とは
重要事項を記載しておく書類には、覚書と似ているもので「念書」があります。
どちらも重要事項を取りまとめた内容を書き留めておくものですが、念書には法的な拘束力や強制力はありません。
また、念書は当事者の一方が記載し署名捺印したものを、もう一方に差し出すものなので、覚書とは性質が異なります。
内容としては、借用書や誓約書のように一方が義務を負担するものや、約束を証明するものが多いです。
法的な力はありませんが、もし裁判になった場合などは証拠として扱うことができます。
印紙が必要な場合
覚書を使用するときの注意点として、覚書の内容によっては納税する必要があるということが挙げられます。
印紙税法によって、覚書の内容が「重要な事項」である場合に課税対象になると定められています。
課税文書には、購入した収入印紙を貼り消印を押して納税しなければなりません。
課税文書の覚書に印紙を貼っていない場合は、印紙税額の2倍の「過怠税」がかかります。
また、消印を押していない場合も額面金額に応じた過怠税が発生するので、覚書の取り扱いには十分注意しましょう。
課税対象になる主な重要事項は以下になります。
●請負の内容
●請負の期日または期限
●契約金額
●取扱数量
●単価
●契約金額の支払方法または支払期日
●割戻金などの計算方法または支払方法
●契約期間
●契約に付される停止条件または解除条件
●債務不履行の場合の損害賠償の方法
その他にも課税対象になる変更事項がありますので、判断が難しい場合は税務署に問い合わせましょう。
まとめ
不動産取引のなかで使われている「契約のまき直し（引き直し）」という言葉についてご理解いただけましたでしょうか？
まき直しとは、契約内容を変更するタイミングでおこなわれ、覚書や変更契約書が扱われます。
業務上の無駄をなくした理にかなった方法なので、やむを得ず契約内容を変更する場合はまき直しが合理的です。
＼不動産売買は私たちにお任せ下さい／
——*…*——*…*——*…*——*…*——*…*—
【株式会社リビングボイス】
神奈川県平塚市北金目1-5-11 スカイヒルズ102
TEL: 0120-028-551
Email: info@living-voice.co.jp
——*…*——*…*——*…*——*…*——*…*—
＼お気軽にご相談ください！／
弊社へのお問い合わせはこちら
