こんにちは、リビングボイスの荒川です。
不動産を所有する方が亡くなって、不動産の登記名義を相続する方の名義に変える名義変更の手続きが、相続登記です。
相続登記は、数次相続や差押えのリスクなどを防ぐことにつながるため、不動産相続をする方が備えておきたい知識のひとつです。
今回は、相続登記の概要をはじめ、名義変更をしなければならない理由や手続きについて解説します。
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不動産の名義変更をする相続登記とは？概要や期限を解説
相続にそなえて、相続登記とはどのようなものなのかを知っておくことは、焦らずに対応できることにつながります。
まずは、相続登記の概要から解説します。
相続登記とは？
相続登記とは、不動産の登記名義を被相続人から、不動産を受け継ぐ相続人の名義に変える名義変更の手続きのことです。
不動産の情報は、履歴事項証明書により公示されています。
履歴事項証明書とは、誰が所有する不動産であるかなどを記載したもので、登記簿謄本のことです。
この登記簿謄本で公示するための手続きを「登記」といいます。
不動産を所有する方が亡くなり、相続が生じると、被相続人にあった所有権は相続人に移ることになります。
しかし、不動産の名義が被相続人のままになっていることは望ましくなく、不動産を受け継いだ相続人の名義に変えることが必要です。
つまり、相続登記とは、相続人の名義に変える登記申請をおこない、所有者を変えることを指しています。
期限は3年以内
期限は3年以内 法改正を受け、相続登記の義務化が、2024年4月1日から施行されました。
以前は、法的には名義変更が義務とされてはいなかったため、手続きされないまま放置されるケースも見られましたが、その場合もペナルティーとなるものはありませんでした。
現在では、相続登記となる名義変更をおこなう期限は不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内とされています。
期限をすぎてしまうと、以前とは異なり、現行法では10万円以下の過料が科されるリスクがあるため、注意が必要です。
また、過去に発生した相続の場合も、名義変更する必要があります。
2024年4月1日より前に生じた相続については、2027年3月31日が期限です。
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不動産の相続！名義変更をしなければならない3つの理由
不動産相続では、被相続人の名義から、不動産を受け継ぐ相続人に名義変更をしなければなりません。
ここでは、不動産を受け継ぐ予定のある方が知っておきたい、相続登記をおこなう3つの理由について解説します。
理由①：不動産を自分のものと主張できるようにするため
相続により取得した不動産は、先々で相続人同士のトラブルが起きないようにするためにも、登記によって権利を確定しておくことが重要です。
相続人で遺産分割協議をおこない、遺産である不動産を法定相続分とは異なる配分で受け継ぐケースがあります。
その際、名義変更をしないと生じる問題点は、第三者に対して、相続した不動産が自分のものであると主張することができないことです。
トラブルを回避することは、名義変更となる相続登記をおこなう理由のひとつといえるでしょう。
遺産分割協議をおこなって不動産を相続する際には、名義変更が重要な役割をはたします。
ちなみに、相続した不動産を売却したいときにも、相続人が所有者と主張できることは大切で、売買の前に名義変更をおこないます。
売却後は、買主を次の所有者とする名義変更をおこなう流れです。
理由②：数次相続によるリスクを防ぐ
登記をしないままでいると、さらに次の相続が発生する（数次相続）のリスクが生じます。
数次相続の状態になると、相続がスムーズに進みにくくなる可能性が注意点であり、名義変更をしなければならない理由です。
たとえば、被相続人である父が亡くなり、直後であれば、兄弟間のみでの遺産分割協議や手続きで済んでいたケースがあったとします。
しかし、数次相続になってからは、従兄弟や叔父などを含めて話し合いをおこなう場合もあります。
新たに相続が発生した後は、別の法定相続人も含めた手続きとなるわけです。
疎遠であった親類と遺産分割協議を進める場合など、意見がまとまりにくいことや連絡がとれないといった理由から、スムーズに協議が進まないこともあります。
また、遺産に不動産がある場合、物理的に分けることが難しく、売却により現金化をしてから分割するケースも少なくありません。
相続人の関係性が複雑になり、話し合いがスムーズに進まない場合には、不動産売却するにも手間や時間が必要になってきます。
そのためにも、相続後の名義変更は、早めにおこなっておくことが賢明といえます。
理由③：差押えのリスクを防ぐ
相続人のなかに借金のある方が含まれる場合、差押えに注意が必要です。
債権者により、被相続人名義の不動産の差押えができる可能性があるためです。
被相続人が父であり、相続人に母と子が2人いたとします。
子のうちの1人には借金があり、返済が困難な状況から滞納をしていました。
お金を貸している債権者は、差押えができれば、返済のもととして充てることができます。
そこで知っておきたいのが、債権者による代位登記についてです。
このケースの場合、債権者が相続人に代わって共有名義に相続登記したとします。
母が4分の2、子がそれぞれ4分の1の割合となったうちの、借金がある子の持分4分の1を差し押さえるといった形です。
差押え後になると、遺産分割協議で、母が不動産を取得することにしても、債権者への対抗はできなくなります。
債務者である子の持分については、子に代わって債権者に返済をするなどが必要になり、所有権の取得に大きな影響がでます。
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不動産の相続登記！名義変更を進める手続きをご紹介
最後に、相続登記をおこなうときの手続きについて、大まかな流れをご紹介します。
必要書類の準備
不動産相続をして名義変更をおこなうときの最初の手続きは、登記申請書の作成と添付書類を準備することです。
住民票や戸籍謄本など、ケースに応じた必要書類を揃えましょう。
不動産の相続について協議をおこなった場合には、遺産分割協議書も添付書類に含まれます。
申請手続きの方法
添付書類の用意と申請書の作成ができたら、必要書類を法務局へ提出しますが、提出先は不動産のある所在地を管轄する法務局です。
申請方法には、法務局の窓口に直接提出するほか、書類を郵送する郵送申請と、インターネットを用いて申請データを送るオンライン申請があります。
ただし、オンライン申請をおこなうには電子証明書などが必要なため、相続による名義変更を自分で行う際は、窓口か郵送での申請が一般的です。
登記識別情報通知の受け取り
申請をおこない、不備などがなければ、1週間から2週間ほどで登記が完了します。
最後の手続きとして、交付される登記識別情報通知（権利証）の受領をしましょう。
登記簿謄本の名義変更がされたことを確認すると、登記の一連の流れを終えたことになります。
なお、相続登記は、相続人の多さなどによっても、手続きの難易度が変わってきます。
遠方の不動産の相続登記をおこなうケースや、相続関係が複雑なケースなど、安心して手続きを進めるには、専門家である司法書士への依頼を検討するのがおすすめです。
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まとめ
相続財産に不動産が含まれる場合、被相続人の名義から、その不動産を受け継ぐ相続人へと名義変更が必要です。
名義変更により、相続した不動産について、相続人が所有するものであると第三者に対して主張もできます。
不動産分割協議や売却をスムーズに進めるためにも、名義変更は早めにおこなうことがおすすめです。
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