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こんにちは、リビングボイスの安達です。
不動産取得税は、マイホーム購入で不動産取得をした場合などに課税される税金です。
一方で、価格が低い場合など不動産取得税がかからないケースや、軽減措置の対象となるケースもあるため、損をしないためには知識を備えておくことが大切です。
今回は、不動産購入する方が知っておきたい、不動産取得税がかからないケースについて解説します。
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免税点より価格が低いと非課税！不動産取得税がかからないケース
マイホーム購入などで不動産を取得すると、基本的には不動産取得税がかかりますが、なかにはかからない場合もあります。
まずは、不動産取得税がかからないケースのなかでも、価格が低いことで非課税となる場合について解説します。
課税の仕組み
不動産取得税は、地方税の一種で、土地や建物を購入したときや贈与などで不動産を取得したときにかかる税金です。
課税の仕組みも予備知識として押さえておくと、非課税となるケースや、非課税対象外でも不動産取得税がかからないケースについての理解に役立ちます。
不動産取得税の税額は、「固定資産税評価額×税率」の計算式で割り出されます。
本則税率は4％ですが、令和9年3月31日までに取得した不動産は、特例措置が適用されるため税率は3％です。
もともとは、令和6年3月31日までとされていましたが、期間が3年延長され、令和9年3月31日まで有効となりました。
なお、適用されるのは、不動産を取得したときに1度だけとなります。
価格が低いため非課税となるケース
不動産取得税がかからないケースのひとつが、不動産の価格が低いことにより、非課税となる場合です。
混同されやすいポイントとして、この場合の「不動産の価格」とは、購入代金や建築費のことではありません。
固定資産税評価により評価された価格を指しており、固定資産課税台帳にされている価格のことです。
つまり、不動産取得税を計算する際の不動産の価格とは、いわゆる「固定資産税評価額」を指しています。
不動産取得税の場合、不動産の種類ごとに、一定の金額よりも価格が低い場合には課税されない免税点が次のように設定されています。
●土地：10万円未満
●家屋：新築・増築・改築した建物は23万円未満、そのほか12万円未満で取得した建物
これらの免税点の金額よりも、固定資産税評価額の価格が低い場合には、不動産取得税がかからないとなるわけです。
ただし、価格が低いことにより非課税となった土地と、隣接する土地を1年以内に取得したときには、1つの不動産として価格が評価されます。
取得したのが家屋で、その建物と一構になる家屋を1年以内に取得した場合も、同じ考え方をします。
あらためて評価された価格が、免税点を上回った場合には、課税対象になることに注意が必要です。
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相続は非課税！そのほか不動産取得税がかからないケースを解説
免税点より価格が低い場合以外にも、不動産取得税がかからないケースにはいくつかあります。
ここでは、不動産取得税が課税されない、そのほかのケースについて解説します。
法人で課税されないケース
法人の場合、組織の再編によって合併や分割がおこなわれて不動産を取得したときは、不動産取得税がかかりません。
新規で不動産を取得した場合とは異なり、実質的に所有権の名義が変わるだけであるためです。
ただし、会社分割がおこなわれて非課税となるためには、金銭等不交付要件などの複数の要件をすべてクリアすることが必要になります。
また、そのほかに、特定の法人が本来の事業用の用途で不動産を得た場合も、税金がかかりません。
具体的には、学校法人が教育や保育の場として用いる不動産や宗教法人の境内地や境内建物が挙げられます。
そのほかにも、社会福祉法人における老人ホームなどの社会福祉事業のための不動産も非課税の対象です。
本来の事業とは別の使い道のために取得された不動産については、課税の対象です。
土地区画整理事業などで換地したケース
換地は、土地区画整理事業により所有地が区画整理された際、整理前とは別で新たに与えられた土地のことを指します。
区画整理により換地を得た場合は、不動産取得税がかかりません。
そのほか、公共の用に供する道路を取得した場合も、非課税となるケースのひとつです。
周辺住民が広く利用する私道は、公共の用に供する道路にあたります。
公衆が使う私道などは公衆用道路として、不動産取得税だけでなく、そのほかに固定資産税も課税されません。
相続により取得した不動産
不動産を相続で取得した場合、不動産取得税はかからないケースになります。
ただし、相続により亡くなった方から受け続いた土地は、不動産取得税は非課税であるものの、相続人への名義変更手続きが必要です。
名義変更で登録免許税の支払いが必要になるほか、場合によっては相続税の申告も必要になるため注意が必要です。
また、遺言書で受贈者と財産を指定する特定遺贈の場合、受贈者がどなたになるかによっては課税される可能性があります。
法定相続人以外のそのほかの方が相続財産である不動産を取得した場合は、不動産取得税の課税対象となります。
一方、配偶者や子、孫などの法定相続人が受贈者の場合は、非課税です。
財産を指定せず、割合で指定する包括遺贈であれば、法定相続人ではない方が受贈者となっても、不動産取得税はかかりません。
そのほかに、生前贈与で贈与者が生前のうちに財産を譲る場合もあるかと思いますが、あくまでも贈与であるため、課税対象となります。
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不動産取得税の軽減措置！非課税対象外に税金がかからないケース
非課税対象外となる物件であっても、軽減措置によって、不動産取得税がかからないケースもあります。
取得する不動産ごとに、押さえておきたい軽減措置をご紹介します。
新築住宅
新築住宅は、非課税対象外でも適用される不動産取得税の軽減措置により、一律で1,200万円の大幅な控除が可能です。
もし、固定資産税評価額が1,200万円であった場合、非課税対象外でも建物については、不動産取得税がかかりません。
認定長期優良住宅の新築住宅を取得すると、控除額は1,300万円までになります。
この軽減措置を適用する要件には、床面積が50㎡以上240㎡以下であり、都道府県の条例で決められた内容を申告することが挙げられます。
なお、新築住宅では、建物に不動産取得税がかからなくても、土地については別途計算が必要です。
中古住宅
非課税対象外の中古住宅も、軽減措置の利用が可能です。
控除額は、築年数によって、段階的に100万円から1,200万円の間で変わります。
たとえば、平成元年4月1日から平成9年3月31日に新築された家は控除額1,000万円ですが、平成9年4月1日以降に新築された家の場合は1,200万円です。
非課税対象外でも利用できる可能性がある中古住宅の軽減措置は、新耐震基準を満たしている物件であることが必要です。
満たしていない場合、取得後6か月以内に、新耐震基準をクリアする改修を実施すると3万円から12万6,000円の控除が適用されます。
非課税対象外でも利用できる中古住宅の軽減措置は、自分の居住用に取得した家であり、床面積が50㎡以上240㎡以下であることが要件です。
宅地
非課税対象外の宅地は、税率の軽減措置にくわえて、固定資産税評価額が1/2となる特例の利用も可能です。
さらに、控除額として4万5,000円、もしくは「（①1㎡あたりの土地の価格）×（②住宅の床面積×2）×3％」のいずれか高いほうを差し引くことができます。
①は固定資産税評価額の1/2にあたる評価額を延べ床面積で除いた価格であり、②は上限の面積が200㎡です。
つまり、軽減措置を受けた土地の減税額の計算は、「（1㎡あたりの固定資産税評価額の1/2）×3％－控除額」で計算できます。
宅地の控除にも、いくつかの要件があるため、事前に確認しておくことが大切です。
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まとめ
不動産取得税は、不動産を取得したときに1度だけ支払う税金です。
しかし、免税点よりも価格が低い場合など、いくつか課税がかからないケースもあります。
非課税対象外であっても、軽減措置の制度が設けられているため、要件をクリアする場合には活用しましょう。
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