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こんにちは、リビングボイスの村田です。
中古マンションを購入するときにも、住宅ローンを利用するケースは多いです。
しかし、ケースによっては借入金額や返済期間に制限がつく場合があるため、注意が必要です。
今回は、中古マンションの購入時に組める住宅ローンと、住宅ローンで制限がつく場合や審査が通りにくい物件の特徴を解説します。
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住宅ローンは組める！中古マンションのローンに含める費用も解説
新築や築浅のマンションを購入するときと同じように、中古マンションの購入でも住宅ローンが組めるのか、不安な方もいらっしゃるのではないでしょうか。
ここでは、中古マンションの購入でも住宅ローンが組めるのか、住宅ローンに組み込める費用にはどのようなものがあるのかご紹介します。
中古マンション購入でも利用可能
築年数を経た中古マンションを購入する場合も、住宅ローンを利用することは可能です。
それは、住宅ローンが、マイホーム購入のための借り入れができるよう設けられているローンだからです。
融資時条件も、新築や築浅のマンションを購入するケースと、大きな違いはありません。
借り入れを希望する場合は、審査が必要になることも、新築マンションと同じです。
住宅ローンが組めるか否かは、年収や勤続年数、借り入れ時の年齢など、金融機関の審査項目をもとに判断されます。
中古マンションでも住宅ローンが組めることは大きな魅力ですが、担保評価額が低くなる点には注意しましょう。
住宅ローンに組み込める費用
中古マンションを購入するとき、住宅ローンにさまざまな費用を組み込みたい場合があります。
リフォームやリノベーションの工事費用
中古マンションの購入と同時に、買主が自分好みにリノベーションをおこなうケースは少なくありません。
物件の購入とあわせておこなうリフォームやリノベーションについては、工事費用を借入金額に含めて、住宅ローンを組める可能性があります。
リフォームやリノベーションの工事費用を同時に借り入れる方法は、いくつか挙げられます。
ひとつは、住宅ローンとリフォームローンをそれぞれ組む方法です。
住宅ローンの審査が通過できれば、リフォームローンも問題なく組めるケースがほとんどです。
しかし、住宅ローンとリフォームローンの返済期間が重なる10年から15年ほどは、毎月の返済額が大きくなる点には気を付けましょう。
また、住宅ローンとリフォームローンが一緒になった一体型の住宅ローンもあります。
一体型ローンだと、審査は1回のみで、リフォームの費用にも住宅ローンの低金利が適用されるのが大きな特徴です。
諸費用
借り入れをおこなう金融機関によっては、購入時の諸費用も住宅ローンに組み込めるケースがあります。
ただし、諸費用を住宅ローンに組み込むと、その分、借入総額も膨らみます。
借り入れが増えたことにより、審査が厳しくなることには注意が必要です。
金融機関が設けている審査基準を余裕をもってクリアできる場合は、諸費用を住宅ローンに組み込める可能性も高いでしょう。
手付金を含むことはできない
中古マンションを購入する際、手付金を住宅ローンに組み込むことはできません。
手付金とは、売買契約を締結する際に、買主から売主に対して支払われるお金です。
手付金は、売買契約のタイミングで、現金か銀行振込で支払われます。
なお、売買契約が締結した後、買主の都合により契約を解除する場合、手付金は戻ってきません。
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住宅ローンで購入！中古マンションのローンに制限がつく場合とは
築年数を経た中古マンションの購入時にも、住宅ローンを利用することは可能です。
しかし、中古マンションの場合、築年数が関係して、返済期間や借入金額に制限がつく場合があります。
返済期間が制限される場合
建物は、法律によって、使用できる期間として「法定耐用年数」が定められています。
マンションなどに採用される鉄骨鉄筋コンクリート造の建物では、法定耐用年数は47年です。
一部の金融機関では、築年数を経た中古マンションは、耐久性の観点から、新築よりも返済期間を短く設定している場合があります。
具体的には、法定耐用年数の残りの年数におさまるよう、返済期間が設定されます。
たとえば、築年数が30年の物件を購入するケースでは、法定耐用年数の47年から築年数を差し引き、返済期間は最長17年に制限される計算です。
住宅ローンの返済期間は、最長で35年であることが一般的です。
しかし、築年数によっては大幅に制限されることもあるため、慎重に返済計画を検討することが大切です。
借入金額が制限される場合
住宅ローンの審査では、借入者の年収などのほかに、不動産の担保価値も判断されます。
担保価値とは、借入者の返済が困難になったとき、不動産を売却することによって融資したお金を回収できるかをはかる価値のことです。
担保価値によっては、多額の融資をおこなっても回収できないリスクがあるため、金融機関は借入金額を制限する場合があります。
中古マンションの担保価値は、新築に比べると低い傾向があります。
そのため、担保価値が低い中古マンションの場合、希望する借入金額に満たない可能性があることに注意が必要です。
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住宅ローンの審査！審査が通りにくい中古マンションの特徴
物件の担保価値は、住宅ローンの審査の通りやすさをはかる目安になります。
最後に、担保価値が低く、住宅ローンの審査が通りにくい中古マンションの特徴を解説します。
旧耐震基準の建物
1981年5月31日までに建築確認がおこなわれた中古マンションは、旧耐震基準が適用されている物件です。
一方、1981年6月1日以降に建築確認がおこなわれた中古マンションは、新耐震基準が適用されている物件です。
旧耐震基準の中古マンションは、新制度の基準が適用された物件に比べると耐震性能は低くなります。
そのため、旧耐震基準に基づいた中古マンションは、担保評価額が低い傾向があります。
旧耐震基準が採用された物件は、住宅ローンの審査でマイナスに影響し、通りにくい可能性があります。
しかし、フラット35の適合証明書が取得できた場合、住宅ローンが組めます。
再建築不可の物件
再建築不可物件も、住宅ローンが通りにくい物件のひとつです。
現在ある建物を解体し、更地にすると、新たに建て直しができなくなる物件を再建築不可物件といいます。
たとえば、地震や火災で建物が消失しても、建物を新たに建てることはできません。
具体的には、建築基準法が定める接道義務を満たしていない土地にある建物が、再建築ができない物件となります。
接道義務とは、建築基準法で定められた幅員4m以上の道路に、敷地が2m以上接するよう定められたルールです。
建築基準法の基準をクリアしていない物件は、住宅ローンの審査も通りにくいと考えられます。
借地権付きの物件
地主に地代を支払い、借りた土地に建物を建築できる権利が借地権です。
他人から借りている借地権付き物件は、担保価値が低く、住宅ローンが通りにくい物件に挙げられます。
また、金融機関は返済が滞ると、最終的に物件を競売にかけて融資したお金の回収に充てます。
借地権付き物件は、安い金額でしか売れない場合や売却自体が難しい場合もあり、金融機関にとってリスクです。
そのため、住宅ローンの審査が通りにくいのです。
なお、住宅ローンを利用して借地権付き物件を購入する際は、土地提供者の許可を得なければなりません。
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まとめ
中古マンションも、住宅ローンを利用して購入することが可能です。
購入と同時に、中古マンションを自分らしくリノベーションしたい方は、工事費用も一緒に借り入れられる可能性があります。
一方で、築古の場合、借入金額や返済期間に制限が設けられる場合もあるので、慎重にマイホーム計画を立てることが大切です。
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