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不動産売却の3つのパターン別（高値・空き家・相続）における注意点とは？
不動産はよく「人生最大の買い物」と言われますが、それは手離す時も同じで人生最大の売却となります。 そのため不動産売却を決めた方は、現状いくらくらいで売れそうか、少しでも利益が出るような制度はないか、そもそも本当に売れるのかなどの疑問や不安があるはずです。 そうした不安をできるだけ小さくし、スムーズに売却活動を進めるためには不動産売却における注意点を知っておかなければなりません。 今回は「高く売る・空き家を売る・相続した不動産を売る」の3つのケース別における不動産売却の注意点をご紹介します。
●この記事を読んで分かる事
・不動産を高く売るために覚えておきたい注意点
・空き家を売る際に覚えておきたい注意点
・相続した不動産を売る際に覚えておきたい注意点
不動産を高く売却するための注意点は「相場を知ってコストを多くかけないこと」
不動産を売却すると決めてからまず行うのは、相場の調査です。 ご自身が所有する不動産と似ている条件の物件が近隣ではいくらで売れたのか、相場感を知ることは不動産売却において大切なポイントとなります。 また不動産の相場は過去の取引事例だけでなく、国や都道府県が毎年調査を行っている地価も関係するため、地価情報もチェックしましょう。 なお過去の取引事例と地価情報は、国土交通省の土地総合情報システムで調べられます。
●地価とは？
国や都道府県が、それぞれ決まった時期に調査する土地の価格のことです。 国が調査する地価を公示地価、都道府県が調査する地価を基準地価といいます。
・公示地価…毎年1月1日時点の土地の価格で、国土交通省が地価公示法に基づいて調査・算出し、3月頃に結果を公表する
・基準地価…毎年7月1日時点の土地の価格で、都道府県が国土利用計画法に基づいて調査・算出し、8月頃に結果を公表する
●売却査定は実際に見てもらって査定してもらう
ご自身で相場を調べたら、次は不動産会社へ売却査定を依頼しましょう。
不動産会社の売却査定は、専用フォームに物件情報を入力してその情報を基にした簡易査定と、実際に現地へ来てもらって確認した情報を基にした訪問査定があります。
簡易査定でも不動産の価値を知ることはできますが、これはあくまで専用フォームから取得したデータを基に算出した結果です。
一方で訪問査定は、不動産会社の担当者が現地を訪れて物件の状態や立地など、データ上では読み取れない情報も加味したうえで査定を行います。
そのため簡易査定よりリアルな査定結果が分かるので、売却査定を依頼するなら訪問査定を行いましょう。
簡易査定を依頼した後に改めて訪問査定を依頼する方法でも構いません。
当社でも不動産売却に関するご相談受付フォームを設置しておりますので、お気軽にお問い合わせください。
●不動産売却を依頼する際の媒介契約の違いを把握する
売却査定結果が判明し、不動産の現状の価値や相場が分かったら、次は不動産会社との媒介契約を結びます。
ここでの注意点は、媒介契約には3つのタイプがあることとそれぞれの違いを把握することです。
不動産売却の媒介契約は、一般媒介契約・専任媒介契約・専属専任媒介契約の3種類で、それぞれ以下のような特徴があります。
一般媒介契約
・複数の不動産会社に売却を依頼し、かつ売主自身で買主を探すことも可能
・売却活動の契約有効期限の定め…なし
・レインズ（不動産情報が登録されているデータベースのこと）への物件情報登録義務…なし（任意）
・営業担当者から売主への売却活動現状報告の義務…なし
専任媒介契約
・1社の不動産会社に売却を依頼し、かつ売主自身で買主を探すことも可能
・売却活動の契約有効期限の定め…あり（3ヶ月以内）
・レインズへの物件情報登録義務…あり（7営業日以内に登録）
・営業担当者から売主への売却活動現状報告の義務…あり（2週間に1回以上、文書もしくはメールにて報告）
専属専任媒介契約
・1社の不動産会社に売却を依頼するが、売主自身で買主を探すことは不可
・売却活動の契約有効期限の定め…あり（3ヶ月以内）
・レインズへの物件情報登録義務…あり（5営業日以内に登録）
・営業担当者から売主への売却活動現状報告の義務…あり（1週間に1回以上、文書もしくはメールにて報告）
上記のように、媒介契約の制限は一般媒介契約が一番緩く、反対に専属専任媒介契約が一番厳しくなります。
売主ご自身でも買主を探したいのか、営業担当者から売却活動の状況報告がほしいのかなど、ご自身に合う条件を見極めて適した媒介契約のタイプを選びましょう。
●不動産を高く売るための注意点はコスト削減
不動産を売却する時は、相場どおりかそれ以上の価格で売れるのが理想ですが、単純に売却価格を高く設定すればいいとは限りません。 いくら高値で設定してそのとおりに売れたとしても、売却活動中にかかったコストが多ければ手元に残るのはわずかな利益のみです。 そのため不動産を売却して高い利益を生み出すには、売却にかかるコストを削減することを意識しましょう。 不動産売却のコスト削減の効果が見込める方法は、リフォームをしないこととむやみに広告を出さないことです。
リフォームをしないことが不動産売却のコスト削減効果を見込みやすい理由
誰だって家を買うならきれいな家がほしいですが、築年数の経過期間が長い不動産ほどあちこちに傷みが目立ち、古い印象を与えてしまいます。 そこで、少しでも買い手が見つかるようにきれいにリフォームしてから売りに出そうかと考える方もいますが、その方法はあまりおすすめできません。 なぜならリフォーム済の物件を売りに出すということは、売却価格にリフォーム代を上乗せしてコストを回収しなければならないからです。 リフォーム代を上乗せするとその分売却価格が高くなり、かえって買主が見つかりづらくなる恐れがあります。
そもそも「買主が見つかりやすいように」リフォームしてきれいにしたはずなのに、もしリフォーム後の物件を気に入ってくれる買主が見つからなければ意味がありません。
そのため築年数が古い不動産を売却する時は、リフォームせず現状のまま売り出して、買主に引き渡し後自由にリフォームやリノベーションをしてもらう方が無難です。
むやみに広告を出さないことが不動産売却のコスト削減効果を見込みやすい理由
売却物件を宣伝して買主を見つけるためには広告が欠かせませんが、その際は広告宣伝費が発生します。
そのため広く買主を探したいがためにたくさん広告を出すと、その分多額の広告宣伝費がかかってしまいます。
よって無駄な広告宣伝費をかけないようにするためには、営業担当者と相談のうえで宣伝方法を絞り込み、むやみに広告を出さないようにすることがポイントです。
関連記事｜不動産の売却査定を依頼するには？簡易査定と訪問査定の違いについて
空き家の不動産売却における注意点は「費用がかかる項目と特例の内容を知っておくこと」
全国で空き家が増加し続けている昨今は、空き家の売却依頼やご相談も増えてきました。 空き家は所有しているだけでも固定資産税や都市計画税などの税金がかかり、金銭的負担が大きくなる不動産です。 また空き家は定期的な掃除や風通しなどのメンテナンスも必要で、管理の手間も大きくなります。 そうした負担の大きさから、適切に管理をせず放置したままの空き家も散見されますが、どんな理由があろうとも放置することは絶対におすすめできません。
●放置されたままの空き家は所有者に重大なペナルティが科される
土地の固定資産税は、特例として家屋が建っていると最大6分の1まで軽減されますが、空き家を解体すると特例対象外となってしまいます。
ただでさえ管理に手間がかかるのに、解体費用も解体後の固定資産税も高くつくのであれば、空き家を放置したくなる気持ちも否定できません。
しかし適切に管理がされない空き家はどんどん劣化が進み、やがて近隣の住環境や景観の悪化、最悪の場合は人的被害を出す恐れがあります。
そうした危険因子を減らすため、国は空家対策特別措置法を制定し、周辺に被害を与える可能性が極めて高い空き家を「特定空家等」に指定することにしました。
特定空家等に指定されてしまうと、家屋が建っていても土地の固定資産税軽減措置から除外されたり、最終的には行政によって強制的に解体されてしまう重大なペナルティが科されます。
そうしたペナルティを受ける前に、活用予定がない空き家は速やかに売却するのがベストな解決策なのです。
●空き家を売却する前にどのくらいの費用がかかるのか把握しておく
空き家を売却する場合、通常の不動産売却と同じように費用がかかる項目とそうでない項目に分かれます。 空き家売却で費用がかかるのは、主に以下の項目です。
仲介手数料
不動産会社を通じて買主を見つけて売買契約が成立すると、間を取り持ってくれた不動産会社へ支払う報酬です。
なお、仲介手数料は宅地建物取引業法で上限が決められています。
たとえば売却価格が400万円を超えている場合は、「（売却価格×3％）＋6万円＋消費税」で計算した金額が上限となり、不動産会社はこれを超える金額を請求できません。
そして空き家の売却価格が400万円以下の場合の仲介手数料は、18万円が上限となります。
印紙税
不動産売買契約書に貼付する印紙にかかる税金です。
課税額は売買契約書に記載されている金額によって異なり、たとえば売却価格が1,500万円だった場合の印紙税は2万円となります。
譲渡所得税
譲渡所得税とは、空き家を売却した時の価格が空き家購入時の価格より上回っていた場合に課税されるものです。
売却時点で何年所有していたかによって課税率が変わり、所有期間が5年を超えると課税率が下がります。
（5年以内…39.63％、5年超…20.315％）
登記関連
空き家の売買契約成立後、買主へ所有権を移転させるための登記にかかる税金（登録免許税）と、登記手続きに必要な書類の作成を依頼した司法書士へ支払う報酬が該当します。
登録免許税は土地・家屋それぞれに課税され、家屋の課税率は2.0％、土地の課税率は1.5％です。
※上記の土地の登録免許税課税率は、2021年（令和3年）3月31日までの税率。
なお、司法書士に支払う報酬額は個別で設定されていて、税金のように一律で決められていません。
解体費用
空き家を解体して更地にする場合は、解体費用が発生します。 空き家の構造・広さ・周辺環境などによって費用は変動しますが、木造だと1坪あたり3～4万円ほどが相場です。
不用品処分代
空き家の中に家具や家電が残っている場合は、それらを処分しなければいけません。 料金は処分する不用品の量や品目によって異なり、数万円～数十万円かかります。
●空き家売却の負担を軽減できる特例を活用するく
空き家の売却にはお金がかかりますが、特例を活用することで負担を軽減できることをご存知でしょうか。
その特例が「空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除」です。
この特別控除は、空き家を相続した方が耐震リフォーム後に空き家を売却するか家屋を取り壊して更地を売却した場合、売却代金から3,000万円を控除すると定めた特例です。
●2019年度からは適用要件が拡充
この特別控除は、もともと全国各地で増加する空き家を抑制するために国が講じた空き家対策の一つですが、実は2019年度（平成31年度）の改正で適用要件が以下のように拡充されました。
※矢印の左側：改正前の要件 右側：改正後の要件
・相続開始直前まで被相続人（空き家を譲る方）が住んでいたこと➡2019年（平成31年）4月1日以降は、相続開始時点で被相続人が老人ホーム等に入所している場合でも可（一定の要件あり）
改正前は、相続開始の段階で被相続人が住んでいたか否かで特例の適用が受けられなかった方が多くいました。
しかし要件が拡充されたことで、空き家売却に悩む多くの方が救われる可能性が広がったのです。
なお、空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除が適用されるのは2023年（令和5年）12月31日までとなっています。
既に親が老人ホームなどに入所していて実家が空き家になっている方は、ぜひこの特例をチェックしましょう。
参照元：国土交通省 空き家の発生を抑制するための特例措置
参照元：国土交通省 空き家の発生を抑制するための特例措置（空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除）について
関連記事｜不動産売却の流れと媒介契約の確認すべきポイントとは
相続した不動産を売却する時の注意点は「控除額の把握や路線価を用いた評価額の算出方法を知ること」
不動産は現金のように平等に分割することが難しいため、売却して現金化したあとに相続人同士で分け合う選択をする方が増えています。 今後住む予定がない実家を売却するのは空き家抑制にもつながるメリットがありますが、その前に相続税が発生します。
●相続税が課税されるのは基礎控除額を超えた部分のみ
相続税は不動産や預貯金など財産を相続した方に課税されますが、課税対象となるのは「3,000万円＋（法定相続人の数×600万円）」を超える部分のみです。
仮に相続した財産の価値が上記の基礎控除額より低ければ、相続税は課税されません。
●土地の基礎控除額を知るには路線価がカギとなる
相続財産の価値は「相続税評価額」といい、現金・預貯金・株券などは比較的計算しやすいですが、不動産の場合は少し複雑です。 不動産の相続税評価額は土地と家屋を別々に計算しますが、土地の場合は路線価と呼ばれる評価額を用います。 路線価は土地の単価を表す評価額の一種で、実際に売却した場合の価格（時価）の8割程度を目安としています。 たとえば土地の時価が1,500万円だとしても、相続税評価額としては1,200万円の価値とみなされると考えていいでしょう。
●家屋は固定資産税評価額＝相続税評価額となる
家屋は土地と違い、固定資産税評価額がそのまま相続税評価額となるため、複雑な計算がいりません。 家屋の固定資産税評価額は、毎年自治体から送られてくる納税通知書に記載されていますので、そちらをご確認ください。
●相続人が複数いる不動産の売却は共有者同士の認識のすり合わせが肝心
相続不動産を売却する場合、相続税評価額の計算方法や基礎控除の計算と同じくらい重要なポイントが、相続人同士の認識のすり合わせです。
複数の相続人が共有名義となっている不動産を売却するには、名義人全員の同意が必要です。
また全員の同意を得られて売却手続きを進める際も、不動産会社とのやり取りは誰が代表して行うのか、いくら以上なら売るのかなどのルールも決めておきましょう。
これらのルールに対する認識のすり合わせが不十分だと、いざ売却しようとして相続人同士で揉めてしまう恐れがあります。
まだ売却を決めたわけではないけれど、もし売るならいくらくらいで売れるのか知りたいという場合でも、ぜひお気軽にお問い合わせください。
