こんにちは、リビングボイスの實方です。
売る前提でマンションを買うときは、どの物件を選ぶかによって将来の売却価格が変わってきます。
そこで本記事では、売る前提でマンションを買うときの選び方や住むときの注意点、住み替え時にマンションを売る方法について解説します。
マンション購入を検討中の方は、ぜひ参考になさってください。
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売る前提でマンションを買う時の選び方
売る前提でマンションを買う時のポイントは、以下の3つです。
①売却時期を想定して選ぶ
マンションを買う時は、将来的に売却することも考え、その時期やご自身のライフプランを事前に計画することが大切です。
マンションの価値は築年数によって大きく変動することがあり、売却を検討する時期によってもその成約率は変わってきます。
とくに、築年数が20年程度のマンションは市場での需要が高く、売却しやすい傾向にあります。
そのため、将来売却を考えてマンションを選ぶ際には、売却予定時期を逆算して考えることが重要です。
たとえば、20年後に売却を考えている場合は、築5年程度の物件が適切な選択となります。
②床面積は50㎡以上を選ぶ
価値が下がりにくく、将来的に売却しやすいマンションをお探しの場合、床面積が50㎡を超える物件を買うのがおすすめです。
50㎡以上のマンションを購入すると、以下のようなメリットがあります。
●住宅ローン控除が受けられる
●固定資産税や都市計画税が軽減される
●不動産取得税が軽減されるため売る時に買主が見つかりやすい
50㎡以上の広さかどうかは、広告や図面集に掲載されている面積ではなく、登記上の面積が50㎡以上であることを確認することが大切です。
なぜなら、広告や図面集に記載されているのは「壁芯面積」と呼ばれるもので、壁の厚みの一部も含まれているからです。
一方で、登記上の面積は「内法面積」と呼ばれ、壁の内側のみの面積を指します。
そのため、広告や図面に記載された面積と実際の使用可能な面積（登記面積）とでは、後者のほうが少し狭くなることがあります。
とくに、お子さまの成長に合わせてマンションを選ぶ際には、初めのうちは50㎡前後のマンションを選ぶこともあるかもしれません。
その際には、実際の使用面積が50㎡以上あるかどうかを確認するため、物件の登記簿謄本をチェックして、登記上の面積を確認することが重要です。
③立地を重視する
将来的な売却も考慮してマンションを選ぶ際には、立地の良さに注目しましょう。
とくに、駅から近い「駅チカ物件」は、基本的に需要が高いです。
また、周辺に商業施設や医療施設が充実している場所、近くに公園があるような環境は、多くの方にとって魅力的です。
くわえて、騒音や不快なにおいを発する施設、墓地などの嫌悪施設が近くにないことも、重要なチェックをしましょう。
将来の立地環境の変化も考慮が必要です。
たとえば、大きな空き地がある場合や建設中の施設がある場合は、その地域の将来の様子について不動産の担当者に質問すると良いでしょう。
まとめると、立地の良いマンションの選び方のポイントは、以下のとおりです。
●駅からの近さ
●周辺施設の充実度
●快適な自然環境の有無
●嫌悪施設の不在
このようなエリアの物件は、住み心地が良いと感じられ、将来的に売却しやすくなります。
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売る前提のマンションに住む時の注意点
売る前提のマンションを購入後に住む際は、資産価値を下げないように気を付けることが大切です。
具体的には、以下の点に注意しましょう。
①フローリングの傷
将来的にマンションを売却することを考えて住む場合、フローリングや壁紙（クロス）の傷や汚れを避けることが重要です。
フローリングの保護には、クッション性のあるマットやラグを活用することが効果的です。
ただし、直射日光が当たる場所ではラグの下のフローリングの色が変わる可能性があるため、こうしたエリアではクッションマットでフローリングの全面を覆いましょう。
壁紙の場合は、保護シートを用いると傷や汚れを予防できます。
しかし、保護シートを貼った部分のみ色褪せることがあるため、可能であれば壁全体に適用することが望ましいです。
②相場のチェック
売る前提のマンションに住む際は、定期的に不動産市場の動向をチェックすることも重要です。
マンションの価格は、市場の需給バランスによって大きく左右されます。
購入時の価格だけでなく、将来売却する際の価格も、その時点での需給状況によって変動します。
たとえば、新しいマンションであっても、周辺に同様の物件が多ければ価格は下がりやすく、逆に古いマンションでも競合する物件が少なければ価格が上がる可能性があるのです。
そのため、マンションを売却したいと思った時は、インターネットなどを利用して市場に出ている物件を継続的に調査しましょう。
そして、市場の動向を踏まえたうえで不動産会社に査定を依頼し、適切な時期に少しでも高く売却できるように計画を立てることが大切です。
③定期的に掃除する
将来的にマンションを売却する際に、室内が清潔で維持されていることは資産価値の維持につながります。
そのため、日常的に清掃をおこないましょう。
とくに、水回りの清潔さは、中古マンションの購入を検討される方々にとって重要なポイントです。
衛生面での懸念から、水回りの汚れは気にされる傾向があります。
さらに、カビが発生すると、除去が困難になり、再発のリスクも高まります。
水回りは日常的に汚れやすい場所でもあるため、こまめに掃除しましょう。
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住み替え時にマンションを売る方法
多くの方が住み替えの際、新しい住まいへの購入資金として、現在のマンションの売却益を利用されます。
そのため、売却と新たな購入の手続きをできるだけ同じタイミングで進めることが理想的です。
売却が予定よりも遅れてしまうと、新旧の住まいのローンを同時に支払うことになります。
一方で売却が早すぎると、次の住まいが決まるまでの間、仮住まいを探す必要が出てきます。
住み替えの流れ
不動産売却の一般的な流れは、以下をご覧ください。
●物件の査定を受ける
●不動産会社との媒介契約を結び、売却活動を開始
●売買契約の締結
●決済と物件の引渡し
不動産購入の一般的な流れは、以下のとおりです。
●資金計画の立案
●物件探し
●購入契約の締結
●ローンの手続き
●決済と物件の引渡し
売却には通常3か月程度を見込むことが一般的であり、住み替え全体としては約6ヶ月の準備期間が必要です。
この期間には、物件探しや引っ越しの準備なども含まれます。
マンションを売る時のローンについて
マンションを売る際に、購入時に組んだ住宅ローンの残高がある場合「アンダーローン」と「オーバーローン」の2つのシナリオを考慮する必要があります。
アンダーローンとは、売却益がローンの残債を上回る状況を指し、この場合はローンを完済し、さらに余剰金が残る状態です。
一方で、オーバーローンは売却益がローンの残債に満たない状況を指し、この場合は自己資金を用いて残債を支払う必要があります。
したがって、売却活動に入る前に、現在のローンの残高を正確に把握し、どのような状況にあるのかを確認することが重要です。
売る時のアピールポイント
マンションを売却する際には、その物件の魅力やアピールポイントを事前にまとめておくことが重要です。
アピールポイントはあればあるほど、物件のプロモーションに役立ちます。
所有者の実体験や声を不動産会社の担当者に伝えると、物件のリアルな魅力を購入希望者により具体的にアピールできるため、売却しやすくなります。
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まとめ
売る前提のマンションを買う時は、売る時期や物件の広さ、立地がポイントです。
マンションに住む時は、フローリングの傷に気を付けながら相場をこまめにチェックし、定期的に掃除をおこないましょう。
住み替え時は、売却と新居の購入を同じタイミングにすることやローンの完済、アピールポイントをまとめることがポイントです。
こんにちは、リビングボイスの清水です。
マイホームの条件に合う土地を見つけたときは、先に土地だけを購入したいと思う方もいらっしゃるのではないでしょうか。
けれど、先に土地だけを購入しても問題はないのかと、悩んでしまうこともあるかもしれません。
そこで今回は、先に土地だけを購入した際に得られるメリットや、生じるデメリットについて解説します。
購入時の注意点も解説しますので、土地の購入を先に検討されている方は、ぜひご参考になさってください。
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マイホームの土地だけを先に購入すると得られるメリット
マイホームは、土地と建物を同時に購入するイメージが強いかもしれません。
しかし、土地と建物を同時に購入する必要はなく、条件に合う土地を見つけたら、先に土地だけを購入しても問題ないのです。
また、先に土地だけ購入することによって、さまざまなメリットを得られる可能性があります。
そこで、おもな3つのメリットについて、確認しておきましょう。
メリット①理想の土地を購入できる
マイホームで理想的なのは、土地と建物のどちらも希望条件を満たしていることでしょう。
建物は、工夫次第で希望に沿うものを建築できる可能性があります。
けれど、土地は希望どおりのものがすぐに見つかるとは限りません。
希望どおりでも予算オーバーだったり、価格が良くても条件が合わなかったりして、土地探しが難航することは多々あります。
そのため、理想の土地を見つけたときは、できるだけ早く購入を決断することが大切です。
急がないと、ほかの方に取られる可能性があり、理想の土地が再度見つかるかはわかりません。
希望条件を満たす土地を手に入れることができれば、理想のマイホームの実現に近づくでしょう。
メリット②マイホームをイメージしやすくなる
先に土地だけを購入すると、理想のマイホームをイメージしやすくなることもメリットです。
漠然とイメージするよりも、実際に建てる場所が決まっているほうが、具体的なイメージが湧くでしょう。
また、マイホームを建てる土地が決まっていると、施工業者に具体的な建物のプランや見積書の作成を依頼できます。
すると、プランや料金の比較検討がしやすくなり、業者選びがスムーズに進むでしょう。
メリット③家づくりに注力できる
先に土地だけを購入すると、そのあとは家づくりに集中できます。
土地探しと家づくりはどちらも労力を要するので、同時進行は大変でしょう。
その点、土地が決まっていると家づくりのことだけを考えられるので、負担が軽減します。
時間の余裕があると、じっくりと検討を重ねて、納得のいく家づくりができるでしょう。
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マイホームの土地だけを先に購入した際に生じるデメリット
土地だけを先に購入すると、メリットを得られる反面、デメリットが生じる可能性があります。
そこで、とくに押さえておきたいデメリットを4つ、確認しておきましょう。
土地だけを先に購入するデメリット①理想の家を実現できなくなる
先に土地だけを購入する際、とくに注意したいデメリットは、理想の家を建てられなくなることです。
家の設計には面積や高さ制限、建ぺい率や容積率などが関係します。
建築に問題はないと思って土地を購入しても、広さが足りなかったり、法律に抵触したりすると、希望する条件の家を建てることができません。
理想の土地を見つけた場合は、そこに理想の家を建てられるかどうか、購入前にしっかりと確認することが大切です。
土地だけを先に購入するデメリット②予算の調整がしにくい
先に土地を購入すると、予算の調整がしにくいこともデメリットです。
土地と建物を同時に購入する場合は、建物にお金をかけたい部分が増えたら、土地の予算を減らして調整できます。
しかし、先に土地を購入しているとそのような調整ができないため、建物の希望を妥協するか、予算を超えてしまうことになるでしょう。
予算をオーバーすると、ローンの返済が厳しくなる可能性があるので、注意が必要です。
土地だけを先に購入するデメリット③住宅ローンを使えない
先に土地だけを購入する場合は、基本的に住宅ローンが利用できません。
なぜなら、住宅ローンは住宅を取得するためのローンであるからです。
土地を購入する場合は、つなぎ融資や土地先行融資などを利用できる可能性はあります。
ただし、これらの融資は住宅ローンよりも金利が高く、取り扱っている金融機関も多くはありません。
そのため、住宅ローンを利用するよりも、負担が大きくなってしまうでしょう。
土地だけを先に購入するデメリット④費用がかかる
先に土地だけを購入すると、住んでいないのにさまざまな費用がかかることもデメリットです。
たとえば、不動産を所有していると、固定資産税と呼ばれる税金が毎年課されます。
固定資産税は不動産の使用状況にかかわらず課されるので、土地を購入すると、その時点から税金が発生するでしょう。
また、土地を購入する際に金融機関の融資を受けた場合は、返済も始まります。
居住していない不動産にこれらの費用がかかることは、大きな負担になるかもしれません。
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マイホームの土地だけを先に購入する際の注意点
メリットとデメリットを把握したうえで、先に土地だけ購入することを決断した場合は、注意点も押さえておきましょう。
とくに押さえておきたい注意点を4つ挙げて、それぞれ解説します。
注意点①希望の家を建築可能かどうか確認する
先述のとおり、先に土地だけを購入すると、希望する家を建てられないデメリットが生じる可能性があります。
「土地は理想どおりなのに、家は妥協することになってしまった」などのような事態を避けるためには、希望する家を建築可能かどうか、しっかりと確認しておくことが大切です。
できれば、土地を購入する時点で家の設計計画を立てておくと、想定外の事態を避けることができるでしょう。
注意点②無理のない返済計画を立てる
先に土地だけを購入する場合は、住宅ローンが使えないうえ、建物が完成するまで別の場所に住む必要があります。
すると、月々にかかるお金の負担が大きくなる可能性があるので、注意が必要です。
理想の土地を手に入れても、土地代の返済が厳しくなると、手放すことになってしまうかもしれません。
土地を購入しても生活費をきちんと確保できるように、無理のない返済計画を立てましょう。
注意点③自己資金を使うときは余裕を残す
土地だけを先に購入する場合は、基本的に住宅ローンが使えません。
そこで、ローンの負担をできるだけ軽減するために、自己資金を使うことを考えるでしょう。
その際に押さえておきたい注意点は、自己資金には余裕を残すことです。
家を建てる際に発生する費用には、現金で支払うものがあります。
また、生活費などに想定外の出費が発生することがあるかもしれません。
そのような際に困らないように、土地の購入に自己資金を使うときは、ある程度の余裕を残しておきましょう。
注意点④土地と家の名義は同じにする
先に土地だけを購入し、あとから家を建てる場合は、名義をそろえておいたほうが良いでしょう。
なぜなら、家の購入に使える控除制度などには、土地と建物の名義が同じであることが条件となっているものもあるからです。
そのため、土地の名義人は、家の名義人になる予定の方にしておきましょう。
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まとめ
マイホームを建てる場合は、先に土地だけを購入することも可能です。
希望どおりの土地はすぐに見つかるとは限らないので、見つけたときに購入しておくと、土地探しが難航する心配がなくなります。
ただし、デメリットや注意点があるので、それらをきちんと把握したうえで決断しましょう。
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