こんにちは、リビングボイスの安達です。
マンションの1階は一般的に売却しにくいと言われ、所有者としてはどう売っていけばいいのか悩みどころでもあります。
なぜ売れないのか、その理由もわからないまま売り出すと、買い手がつかないまま時間だけが過ぎるといった事態にもなりかねません。
そこで今回は、マンションの1階が売却しにくい理由や、住んだときのメリット、また売るためのコツを解説していきますので、ぜひ参考にしてみてください。
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マンションの1階が売却しにくいと言われる理由
マンションの1階部分は売却が難しい物件の一例であり、その理由としてまず挙げられるのが日当たりの不足です。
窓が北向きであればもちろん、南向きであっても周囲の建物の陰になりやすく、立地によっては日光が当たる時間が短くなる場合もあります。
周囲に日陰を作る建物がなくても、高い塀があれば日差しを遮り、逆に塀が低いと人目が気になり、日中でもカーテンを閉めがちになり、結果的に日が十分に差し込まなくなります。
マンションはエントランスがオートロックであり、階段部分も扉が施錠されているため、基本的には住民以外は出入りができない構造です。
しかし、駐車場や専用庭などに直接面している1階部分は、それらのセキュリティの利点をあまり感じることができません。
窃盗犯は上下の移動もなく、塀や植栽で外から見えにくい住宅を狙う傾向があり、マンションの低層階はその条件を満たしています。
また、エントランスを通らなくても物件の窓や玄関に近づけるため、管理人と顔を合わせるリスクもなく、これも狙われやすい理由となります。
河川や池に近い立地の物件は、大雨などによる増水時の氾濫による浸水のリスクがあり、これも売れにくい理由の1つです。
氾濫以外にも、近年よく見られるゲリラ豪雨や勢力の強い台風による予想外の大雨などでも浸水の恐れはあり、買主としてはその不安は拭いきれないでしょう。
専用庭がある部屋では、住民がプランターを置いて植物の栽培をするケースがありますが、数が多くなると害虫が発生する恐れがあります。
また、プランターを置かなくても雑草が生えてくると、害虫が発生します。
それらの害虫はやがて室内に侵入し、水回りやゴミ置き場へと生息域を広げてくる可能性もあり、こういった害虫問題も売却を難しくする理由です。
マンションの購入を考えている方は、マンションならではのメリットを求めるもので、その1つが景観の良さです。
新築マンションも高層階から売れていく傾向にあり、景観にこだわる方は低層階を避ける傾向があります。
市街地の物件では1階部分は車や人通りが多いケースが多く、その騒音や振動が室内に響く場合があります。
防音対策が取られていても、窓を開ければやはり騒音は気になるもので、音に敏感な方は1階部分は住みにくいと考えるのは自然なことでしょう。
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マンションの1階部分のメリット
集合住宅、たとえばマンションやアパートでは、音に関する問題が頻繁に発生し、とくに子どものいる世帯は2階以上を避けがちです。
一方、1階に位置する部屋は、下の階への騒音や振動を気にする必要がなく、子どもが自由に遊べる環境が整っています。
ただし、度を越えると、隣室や上の階、場合によっては斜め上の階にも音や振動が伝わるため、一定の配慮が必要です。
1階の部屋には専用の庭があるメリットもあります。
これにより、子どもが目の届く範囲で自由に遊び、夏にはプールを楽しむことが可能です。
また、大人にとっても、規約が許すならば、プランターガーデニングや家庭菜園が楽しめます。
2階以上の部屋には、専用庭の代わりにベランダがありますが、子どもが転落する心配があります。
しかし、1階ではその心配はありません。
マンションには駐車場が併設されていることが多いですが、自分の駐車スペースから玄関までの距離は遠い場合があります。
しかし、1階の部屋では玄関近くに駐車スペースが設置されていることもあり、大きな荷物や重いものを運ぶ際に便利です。
また、車のなかに忘れ物をした場合も、高層階の場合はエレベーターで下まで降りる必要があり、時間がかかりますが、低層階の場合はそうではありません。
災害時には、高層階の部屋ではエレベーターが止まったり、取り残されたりするリスクがあります。
しかし、低層階では玄関からすぐに外に出ることができ、エレベーターの問題がないため、避難が容易です。
ほかにも、物件によっては同じ間取りの中高層階の部屋よりも価格が安い場合もあり、中高層階にこだわりがなければ、お得な選択肢です。
集合住宅では、多くの住民が朝に家を出るため、高層階ではエレベーター待ちが発生しやすく、時間の配分に注意しましょう。
しかし、低層階の場合は、玄関を出ればすぐにエントランスや駐車場に到達できるため、エレベーター待ちのストレスがありません。
1階部分は窃盗の標的となりやすいと述べましたが、人どおりの多い場所では逆に狙われにくい場所となることもあります。
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マンションの1階部分を売却するときのコツ
売れにくいものを売る場合は、どういった購買層に狙いを絞るのか、ターゲットを明確にする必要があります。
そしてこの場合、1階にメリットを感じる層にターゲットを絞り、販売戦略を練っていくのが売れるコツです。
たとえば騒音を気にする子育て世帯や、階段の上り下りを避けたい高齢者などがそれにあたります。
ほかにもガーデニングが趣味の方や、災害時の不安を抱える方にもこの物件の魅力は伝わりやすいでしょう。
マンションの売却では売主が売り出し価格の設定ができますが、その価格によっては売却に大きな影響がでるケースがあります。
そのため不動産会社による査定結果や周辺の物件の価格を参考にし、さらに同じマンションの高層階の価格よりも低めの価格設定にするなど慎重に決めてください。
中古物件の売り出しには、購入希望者に物件を直接見てもらうための内覧がおこなわれるのが通常です。
売主としては物件を見てもらう機会であるとともに、購入希望者と顔を合わせるきっかけにもなります。
この内覧は購買意欲を左右する大きなイベントでもあるため、なるべく購入希望者の都合に合わせて日時を決めるようにしましょう。
購入希望者は普通、複数の物件を内覧するもので、都合が合わなければもう来てくれないものと考えてください。
内覧に合わせてやっておくべきものとして、まずは部屋の掃除があり、もし空室であればハウスクリーニングを依頼すると良いでしょう。
まだそこに住んでいるケースでは、ほどよく生活感を残す程度の掃除と整理整頓をおこなうと、購入希望者もそこに住んだときのイメージが湧きやすくなります。
ただキッチンや洗面所、浴室などの水回りは普段の手入れの状態が出やすい箇所であり、ここは念入りに掃除をするか、業者を入れるかして徹底的にきれいにしてください。
また、設備の不具合や住んでいて感じる不都合などがあれば、隠さず伝えると、のちのトラブルが防げ、信頼感にもつながってきます。
もちろん購入希望者の質問や1階ならではの強みもアピールできるよう、事前の準備は必要です。
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まとめ
最後に、購入希望者の質問に備え、1階ならではの利点をアピールするために、事前の準備が必要です。
マンションの1階にある物件は、日当たりやセキュリティ、浸水リスクなどの理由で売却しにくい現状があります。
ただ子育て世帯や高齢者にとっては騒音の問題や災害時の避難のしやすさなどメリットも大きい物件です。
売るコツとしてはターゲット、価格調整、内覧に重点を置くと売れやすくなります。
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