こんにちは、リビングボイスの安達です。
土地を売却するときに、重要なステップとなるのが査定です。
査定で価格を左右する要素は土地の面積だけではなく、法律の規制や前面道路なども関係してきます。
今回は、土地の査定方法で用いられる公的評価額や取引事例比較法、査定のポイントとなる前面道路との関係や土地の形状について解説します。
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土地の査定方法を知ろう！公的評価額を用いた方法などを解説
土地の価格を決める査定にはいくつかの方法があります。
ここでは、公的評価額に基づく査定の方法や取引事例比較法について解説します。
公的評価を用いる査定
土地を売却するためには、査定が必要です。
査定は専門的な知識を要し、売却をするときには不動産会社に依頼をします。
しかし、自分でもできる査定として、ある程度の土地の価格を把握する方法があります。
それが、公的評価額を用いた査定方法です。
土地の公的評価額には、公示地価や基準地価のほかに、固定資産税評価額、相続税路線価があります。
公的評価額は種類によって、公表される時期や本来の調査目的など、特徴が異なってきます。
公示地価
公示地価は、国土交通省により、地価の指標として公表される公的評価額です。
具体的には、全国にある約2万6,000地点について、毎年1月1日時点の地価を調査したものになります。
基準地価
基準地価は、地価の指標として、都道府県が調査する公的評価額です。
全国の約2万1,000地点について、毎年7月1日時点の地価を調査します。
都道府県が調査した地価は、国土交通省がとりまとめて公表しています。
公示地価も基準地価も、売却したい土地の近くに評価される調査地点があれば、その地点の価格を相場の参考にすることが可能です。
また、公示地価と基準地価は、国土交通省によるWEBサイト「土地総合情報システム」で確認ができます。
固定資産税評価額
これは、固定資産税や都市計画税のほか、登録免許税などの計算の根拠として用いられる公的評価額です。
市区町村が、公示地価の70％相当額を目安に、土地や建物の価格を定めます。
3年に1回、改定がおこなわれます。
毎年、土地の所有者を対象に送付される固定資産税の納付通知書に、課税明細書が付属されており、固定資産税評価額の確認が可能です。
相続税路線価
相続税路線価は、土地の査定価格を知るために適した公的評価額です。
相続税評価額を計算するためのもので、国税庁が毎年1月1日時点の土地の価格を公表します。
公示地価の80％相当を目安に、価格が定められています。
公示地価や基準地価は、全国を対象にしているものの調査地点が決められており、売却したい土地の周辺に参考となる条件の似た調査地点があるとは限りません。
一方、相続税路線価の場合、市街地であれば多くの道路沿いの評価額が公表されています。
売却を考えている土地が接する道路の路線価を確認すれば、時価に近い査定ができます。
時価を求める方法は、「路線価×面積÷0.8」が計算式です。
路線価は、路線価図に1㎡あたりの単価（千円単位）で記載されており、路線価「10」とあれば1万円/㎡を意味しています。
たとえば、路線価が「60」で面積が150㎡の場合、「6万円×150㎡÷0.8」で、時価1125万円とわかります。
取引事例比較法
取引事例比較法とは、近隣の成約事例を複数比較し、価格を割り出す査定方法です。
不動産の販売価格を設定する際に原価法や収益還元法とならび、よく採用される方法のひとつが取引事例比較法です。
取引事例比較法では、比較対象として適した近隣の事例や最近の事例を複数ピックアップし、相場を考慮して土地の価格を検討します。
土地の特徴を深く理解したうえで適切な比較をすることが、失敗しない査定のために重要です。
不動産の専門家である不動産会社では、事例の閲覧に専用のデータベースシステム「REINS」などを用います。
効率よく、的確な比較と査定をするなら、不動産会社に依頼するのが賢明な方法といえます。
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土地の査定に影響する？土地と前面道路の関係を解説
土地はさまざまな法規制により、どのような建物が建てられるのかが変わり、ひいては土地の価格にも影響します。
前面道路の接道義務なども、知っておきたい重要な規制です。
ここでは、土地の査定に影響するポイントとして、土地と前面道路の関係を解説します。
前面道路の幅員
前面道路は土地に面する道路のことを指し、前面道路の幅員によって容積率の制限が変わる場合があります。
容積率は、土地の面積に対してどれくらいの延べ床面積の建物が建てられるかを表す割合で、一般的に容積率の数値は高いほうが土地の価格も高くなる傾向です。
容積率は用途地域によって規定されており、「面積×容積率」で建てられる延べ床面積の上限が求められます。
しかし、前面道路の幅員が12m未満となる土地は、前面道路幅に基づく計算方法が設けられています。
たとえば、住居系用途地域で前面道路の幅員が12m未満のときの容積率は、「前面道路の幅員（m）×40％」の式で求めることが可能です。
用途地域で定められている容積率と前面道路の幅員に基づく容積率を比較し、小さいほうの容積率を採用します。
前面道路の接道義務
接道義務とは、幅員4m以上の道路に間口が2m以上接するよう定めた、建築基準法のルールです。
接道義務を果たしていない土地は建物を建てることができず、査定に影響します。
幅員が4m未満の前面道路に接している場合、解決方法としてセットバックがあります。
セットバックとは、土地の境界線から一定のスペースを確保して、建物を建てることです。
その中の一例として、道路の中心線から敷地を2ｍ後退させるという方法があります。
前面道路の間口
査定では、前面道路に面した間口が広いと土地の活用がしやすく、価値を高く評価される傾向にあります。
一方で、間口が狭い土地は、奥行があっても価格は低くなりがちです。
角地となる土地
前面道路に土地の一辺のみが接する中間画地よりも、道路が交差する角に土地の二辺が接する角地のほうが、査定額は高くなります。
角地は日当たりや風とおしに優れていることが多いためです。
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土地査定の重要ポイント！土地の形状を解説
土地の形状も、査定に影響するポイントのひとつです。
ここでは、査定方法とともに押さえておきたい、土地の形状に関する基礎知識を解説します。
土地の形状
土地の形状には種類があります。
長方形などの四角形の土地は、「整形地」です。
しかし、実際には、活用しやすい整形地の土地ばかりではありません。
たとえば、旗竿地と呼ばれる土地も見られます。
旗竿地は、前面道路から路地が伸び、その奥にまとまった敷地がある土地です。
袋地とも呼ばれます。
旗竿地は、前面道路と奥の敷地をつなぐ路地部分の幅や長さによって、駐車スペースにするといった活用方法がない場合もあります。
一方で、実際に建物が建てられる部分が制限されますが、奥まったところに家を建てるため、静かな住環境を得やすいことも特徴です。
また、整形地ではない場合でも、形状に合った家を建築するといった方法などで住宅地として活用できる可能性もあります。
土地の形状と査定の関係
土地の形状別の傾向として、長方形や正方形の整形地は査定額が高くなります。
旗竿地など、形状が整っていない土地の場合は、相場より価格が低くなることが多いです。
しかし、整形地でなくても、土地が広い場合は土地の形状による影響が少なくなり、建物を建てる部分の敷地も確保しやすくなります。
そのため、査定では形状による影響だけでなく、広さも考慮することが重要なポイントです。
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まとめ
土地の査定方法には、公的評価額を用いる方法や取引事例比較法などが挙げられます。
角地にある土地や間口の広い土地などは、査定額が高くなりやすいです。
また、土地の形状が整形地ではない場合も売却をあきらめる必要はなく、工夫によって住宅地として活用できる可能性があります。
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