こんにちは、リビングボイスの中村です。
任意売却とは、住宅が競売にかけられる前に金融機関の合意を得て売ることを指します。
一般的にローン返済が滞ると、家が競売にかけられてしまいます。
任意売却は競売よりも柔軟性があり、売却価格や期日など債務者の意思を尊重するような売却方法が特徴です。
市場価格に近い額で売れやすいなどメリットの多い方法ですが、その反面利用には気を付けなくてはならないデメリットもあります。
この記事では、任意売却のメリット・デメリットと競売との違いを交えてご紹介します。
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任意売却は家を売却する方法の一つで、主に住宅ローンの返済が滞っている際に使われます。
通常、ローンが返済できない状態が続くと、銀行や保証会社など債権者の申し立てにより家が「競売」にかけられます。
任意売却は競売にかけられる前にできる売却方法の一つです。
競売と大きく異なるポイントは強制力で、競売は債務者の意思は関係なく強制的に売却されてしまいます。
家の売却金額や立ち退き日時などもすべて指定されるため、債務者が決められることはほぼありません。
その点、任意売却では市場価格に近い値で売り出したり、場合によっては「リースバック」という方法でそのまま家に住み続けられることもあります。
任意売却は競売と比べると、柔軟性があり自分の意思を反映しやすい点が特徴です。
任意売却と抵当権の関係
家をローンで購入する際は、万が一返済できなくなった場合に、家を差し押さえることができる権利「抵当権」が金融機関によって設定されます。
本来抵当権はローン完済時に抹消されるものですが、抵当権の残っている家はいつ差し押さえされるか分からないため、多くの方は購入したいと思いません。
しかし、市場に近い価格で家が売れてほしいという気持ちは、家の所有者も債権者も同じです。
任意売却は、競売に比べて市場価格に近い額で売れることが多いため、抵当権解除の承諾を得ることができるのです。
ただし、家の状態や価値によっては、任意売却ができない可能性もあります。
まずは、競売にかけるか任意売却の手続きをするか、判断しましょう。
任意売却できる条件とは
競売よりもメリットの多い任意売却ですが、実際に売却するにはいくつかの条件があります。
●債権者や連帯保証人、共有者の合意がある
●物件が差し押さえられていない
●物件に市場価値が付く
これらの条件を満たしていることで任意売却が可能ですが、一番重要なポイントは金融機関（債権者）の合意を得ることです。
任意売却は、売却金額でローンを一括返済することが前提であるため、物件の価値が低すぎたりローン残債を大幅に下回ったりする場合は、合意を得ることができないこともあります。
しかし一括で返済できなくても、のちの返済は生活に無理がないように融通を利かせてくれる金融機関が多く、それぞれの返済計画を提案してくれます。
任意売却することがおすすめされるケース
任意売却は、ローンが数か月滞った際にしか使用できません。
そのため住宅ローン返済の目途が立たなくなってしまったり、税金の滞納で物件が差し押さえになってしまったりした場合に有効です。
とくに金融機関から督促状が1度届いたら、すぐに検討しても良いでしょう。
現在はコロナ禍で以前の収入が得られなくなってしまった世帯も多く、場合によってはローン返済が滞ることも考えられます。
家の売却でローンをすべて返済できる額が手に入るなら、返済が滞り信用情報に傷がつく前に売却してしまうことも検討すべきです。
任意売却で家を売るメリットとは
任意売却は、資金繰りが難しく住宅ローンが返済できなくなったときに、競売にかけられる前に実行したい売却方法です。
競売との違いを交えながらメリットを見ていきましょう。
メリット①競売より高値で売却できる
任意売却は競売よりも、市場に近い値で売却できる可能性が高いです。
裁判所がおこなう競売は、市場価格のおよそ7割程度で売却できますが、買い手や価格は自分で決められません。
任意売却は、競売よりも時間をかけて売り出すため、市場価格でも買い手が見つかりやすく、場合によっては市場価格以上の価値が付くこともあります。
また通常の不動産売却では、売上とは別に仲介手数料や登記料などの諸費用がかかりますが、その点も任意売却では売却代金から諸費用を払うことが可能です。
それにくわえて売却後にローンが残ってしまっても、さらに分割し無理なく返済を続けられる点が競売にはないメリットです。
メリット②引っ越し費用の捻出
任意売却で家を手放すことが決まったあとは、次の住居への引っ越しが待っています。
決して安くはない引っ越し費用や新居の生活費を捻出しなくてはなりませんが、任意売却の場合は債権者である金融機関が引っ越し費用を10～20万円程度融資してくれることもあります。
このように融通がきくことも競売にはないため、コスト面に関しては使い勝手の良い売却方法といえるでしょう。
メリット③プライバシーが守られる
ローンを滞納して家を売ることになったということは、あまりご近所さんに知られたくないものですよね。
競売では物件情報が新聞やネットで公開され、その特性上どんな理由であれ「ローンが支払えなかった」ということが分かってしまいます。
任意売却は通常の不動産取引と変わらないため、マイナスな理由で家を売却すると知られる心配もありません。
任意売却で家を売るデメリットとは
上記のようにメリットが多く便利な任意売却ですが、どんな物件でも使える方法ではなく関係者の同意が必要などいくつかの注意点があります。
任意売却のデメリットは、実は競売にも当てはまるデメリットでもあります。
デメリット①ブラックリストに載る
個人の信用情報に傷がつくことが、任意売却一番のデメリットといえるでしょう。
任意売却はローン返済が数か月滞納されることが条件の売却方法です。
しかし、長期間のローン滞納は「個人信用情報機関（ブラックリスト）」に登録されることと同義です。
以後数年は新しいローンやクレジットカードをつくることが難しくなります。
これは任意売却に限らず、競売にも当てはまるデメリットです。
デメリット②関係者の同意が必要
家に抵当権が付いているため、債権者である金融機関に同意を求めなくてはなりませんが、任意売却はそのほかに連帯保証人など関係者の同意も必要です。
同意を得るためにはまず連帯保証人に連絡がつくか、連絡を取り合うことができるかが重要です。
仕方のないことですが、相手に迷惑をかけてしまうことも考えられます。
連帯保証人は債務者と同じく支払い義務があるため、任意売却の手続きには欠かせない人物です。
できるだけこまめに連絡できる関係を保つことも、精神的負担を軽減させる方法の一つです。
デメリット③競売に移ってしまうこともある
無事に、債権者や連帯保証人の同意を得られて任意売却の手続きを進めても、実は裏で競売に移るための手続きも始まっているのです。
そのため、期間中に任意売却できなくては、競売開始通知に記載されている日時で競売へ移ってしまいます。
売却できる期間は案件により異なりますが、始まりは滞納が開始した月のおよそ6か月目からです。
そして終了は競売の開札日（滞納から13か月~16か月程度）の2日前に設定されることが一般的です。
余裕をもって買い手を探せるよう、まずは任意売却のできる不動産会社へ早めの相談を心がけましょう。
まとめ
任意売却は市場価格と同等で売れる可能性があり、債務者のプライバシーを守れる売却方法です。
競売と比べると債務者の意思を反映させやすく柔軟性の高い方法で、メリットが多い方法といえるでしょう。
しかし期間を過ぎると競売に移り、自分の意思では取り引きできなくなるため、できるだけ余裕をもって相談して手続きを進めることが大切です。
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