こんにちは、リビングボイスの村田です。
旗竿地とは、一般的な四角形の土地と道路に面した細長い土地が一体になっている不整形地を指します。
特殊な形状で買い手が付きにくく、活用の難しさから放置されることが多い土地です。
しかし旗竿地でも立地の良い土地や、道路に面している敷地の幅（間口）が広ければ高い資産価値を持ち、高額で売却できる可能性も十分にあります。
この記事は高い価値を持つ旗竿地の特徴や、反対に安くなりやすい特徴についてご紹介します。
＼お気軽にご相談ください！／
弊社へのお問い合わせはこちら旗竿地が売却しにくいといわれる理由
旗竿地は建物が建てられる旗部分と、道路と敷地を通行するための竿部分で構成されている点が特徴です。
ほかの土地や建物に囲まれているため道路から奥まった位置にあり、住宅を建てるにも工夫がいる土地の形状です。
周囲に建物があれば日当たりや風通しの確保も難しく、道路から見えにくい位置にあるため防犯面でも優れているとはいえません。
このように、住みやすさに直結する点でデメリットが多いことが売りにくい理由の一つです。
旗竿地の売却が難しい理由は、ほかにも資産価値や建築の規制などが挙げられます。
売れにくい理由①評価額が低い
旗竿地の伸びている竿部分は、道路から建物に出入りする役割で敷地延長されていることが多く、その場所には建物が建築できません。
同じ敷地面積の土地よりも使える場所が狭く、評価額も下がります。
建築可能な面積が狭いと家の向きや間取りに関しても制限されるため、面積や間口が狭い旗竿地と新築住宅は相性が悪いといえます。
売れにくい理由②活用が難しい
旗竿地は成形地と比べると、更地にして駐車場にしたり、既に住宅が建っている場合に賃貸に出したりするといった活用が難しい点も売れにくい理由の一つです。
隣接する住宅と距離が近いケースも多く、新たに住宅を建てるには日当たりやプライバシーをどのように確保するかを考えなくてはなりません。
周囲が建物に囲まれていて間口が狭い場合は、工事用車両の通行や資材の運搬も難しいでしょう。
周囲に建物がなくても、他人の土地を通行して工事するには所有者の許可が必要です。
旗竿地にある住宅を賃貸物件にすることも一つの活用方法ですが、上記の住みやすさの理由から家賃は相場よりも安くなる可能性が高いです。
このような使い勝手の悪さから、旗竿地は売れにくいといわれています。
売れにくい理由③規制にかかりやすい
建築基準法第43条には「建築物の敷地は道路に2m以上接しなければならない」との規定があります。
旗竿地の場合、間口が2m以上あれば問題ないのですが、昔に分筆されて旗竿地になってしまった土地は1.8mしか間口がないケースがよく見られます。
この接道義務をクリアしなければ土地が「再建築不可」となり、新たに建物を建てられません。
また例外もありますが、建築基準法上の道路は幅員が4m以上のものと定められています。
そのため間口に接している道路は、幅員が4m以上である必要があり、満たしていないと再建築不可となってしまいます。
価値が高い旗竿地の特徴
デメリットが多く売れにくい旗竿地ですが、なかには高く売却できる可能性のある土地もあります。
この特徴に当てはまれば、売却を前向きに検討すると良いでしょう。
高く売却できる旗竿地の特徴①間口が広く使える
間口が2mと制限どおりの幅だと、車で通行できる出入口しか使い道がありません。
間口が広ければ竿部分に駐車場と歩く通路も確保できるなど、活用できるため買い手が見つかりやすく、かつ高額で売却しやすくなります。
新たに住宅を建てる場合も比較的工事がしやすく、更地でも建物が建っていても売りやすいことが特徴です。
高く売却できる旗竿地の特徴②日当たりが良い
日当たりや風通しの良さは、通常の土地でも重視されるポイントです。
多少使い勝手の悪い旗竿地でも、住みやすさに関する点で優れているなら、お買い得な穴場の土地として売却しやすいと考えられます。
たとえば建物とともに売却する場合、防犯対策が整っておりプライバシーも守られるような暮らしやすい住宅が売れやすいといえるでしょう。
高く売却できる旗竿地の特徴③立地が良い
「周りに大きな買い物施設がある」「アクセスが良い場所である」といった立地が良い土地は、旗竿地でも売れやすくなります。
旗竿地は住宅が密集する都心に多いタイプの土地で、立地が良ければ郊外の成形地より高く売れるケースもあります。
地価が高いエリアであれば評価額や資産価値も高いため、より買い手が見つかりやすくなるでしょう。
価格が安い旗竿地の特徴
売れにくい旗竿地のなかには、さらに活用方法が限られる土地もあります。
この特徴に当てはまると買い手を見つけるのに時間がかかり、価格が相場より安くなる可能性が高くなります。
旗竿地の売却の仲介が得意な不動産会社を探すことも良い売却方法ですが、早めに手放したいなら不動産会社による買取を検討することもおすすめです。
安い旗竿地の特徴①再建築不可である
売れにくい理由でもふれましたが、間口が2mより狭かったり、接している道路の幅が4m未満の場合は「再建築不可」となり、新築や家の建て替えができなくなります。
これでは土地を買っても活用の選択肢が少ないため、なかなか買い手がつかずに土地の価格も安いままになってしまいます。
再建築不可で旗竿地を活用できないという場合は、再建築ができる状態にするか、住宅が建っている場合はリフォームして人に貸す方法がおすすめです。
ここで注意しておきたいポイントは、再建築不可のままである旗竿地は一度建物を取り壊してしまうとさらに価値が下がることです。
更地にする判断は慎重におこないましょう。
安い旗竿地の特徴②私道に面している
間口に面している道路が別の所有者がもつ私道であれば、土地を買っても利用できなくなる可能性があり、買い手から敬遠されます。
私道を共有しているなら、その共有分も旗竿地とあわせて売却することでトラブルを防げます。
もし隣人などの単独所有であれば持ち分を購入することや、通行するために道を使わせてもらう権利である「通行地役権」の設定を交渉することが、売れやすくするための対策です。
再建築不可の旗竿地を売却しやすくするための対策
再建築不可の原因は、主に「間口自体が狭いこと」と「間口に面した道路の幅が狭いこと」の二つが挙げられます。
これらの原因は条件を満たすことで解除され、新築や建て替え工事が可能になります。
間口が2m未満で再建築不可となっている場合は、間口を確保するために隣地を購入・賃借することが有効な対策です。
交渉は個人でおこなっても不動産会社に依頼しても問題ありませんが、隣人と面識がなくトラブルにつながることが不安な場合は、土地について専門的な知識を持つ不動産会社への依頼をおすすめします。
もう一つの原因である面した道路幅の狭さは、「セットバック」をすることで解消されます。
セットバックとは、工事により敷地を後退させて道路幅を広げることを指します。
セットバックにより道路の中心線から2m以上幅を確保することで、再建築可能な土地となります。
ただし、セットバックは多額の工事費がかかり土地が狭まってしまうため、手軽な方法とはいえません。
まとめ
旗竿地は活用方法が限られており、売却するにも難しく放置されがちな土地です。
しかし、間口が広かったり日当たりや風通しが良い場所であれば、高く売却できる可能性を秘めています。
再建築不可の土地や私道に面している旗竿地でも、それぞれにあった対策をおこなうことで資産価値を上げることができます。
満足できる金額で売却することを目指しましょう。
＼不動産売却もお任せ下さい／
——*…*——*…*——*…*——*…*——*…*—
【株式会社リビングボイス】
神奈川県平塚市北金目1-5-11 スカイヒルズ102
TEL: 0120-028-551
Email: info@living-voice.co.jp
——*…*——*…*——*…*——*…*——*…*—
＼お気軽にご相談ください！／
弊社へのお問い合わせはこちら
