マイホームを買い替えるタイミングはいつ？ローン未完済でも買い替えは可能！

▼ ローン残債あり！タイミングを逃さず買い替えるポイントとは？
▼ タイミングを逃さないで！マイホームの買い替えるメリットとは？
▼ 年収から考えよう！マイホーム買い替えのタイミングとは？
▼ まとめ

こんにちは、リビングボイスの荒川です。
マイホームの買い替えはタイミングが難しく、一歩踏み出すのに勇気が必要ですよね。
「まだローンが残っているから」と買い替えを諦める方が多いのですが、実はローンが残っていても買い替えは可能です。
そこで当記事では、マイホームを買い替えるタイミングやメリットについてご紹介します。

＼お気軽にご相談ください！／

弊社へのお問い合わせはこちら

ローン残債あり！タイミングを逃さず買い替えるポイントとは？

住宅ローンの返済が残っていても、転勤や転職などご家庭の都合でマイホームを買い替えたいということがあるでしょう。
しかしローン残債があると、いつ買い替えるのが適切なのかわからないと不安になる方がいらっしゃいます。
ここからは、ローン残債がある場合でもタイミングを逃さず買い替えができるポイントをご紹介します。

ポイント①資金計画をする

ローン残債がある場合、まずは資金計画をおこなうことが大切です。
「住宅ローンはいくら残っているのか」「手元に資金はいくらあるのか」を確認しましょう。
手元の資金が住宅ローンの残債を上回っていれば、買い替えのタイミングで住宅ローンを完済することができます。
しかし、資金が足りない場合や、将来に備えてある程度の資金を残しておきたい方もいらっしゃるでしょう。
その場合、マイホームがいくらで売却できるのかを知るために、査定を依頼するのがおすすめです。
査定額によって、「ローンの完済ができるのか」「手元に資金は残るのか」「新しいローンを組む必要があるのか」を把握することができます。
マイホームの査定をご希望の方は、ぜひ弊社までご連絡ください。

ポイント②売却先行か購入先行か決める

マイホーム買い替えのタイミングを逃さないために、資金計画を立てたあとは「売却先行」か「購入先行」か決めましょう。

売却先行とは？
売却先行とは、現在住んでいるマイホームを売ったあとに、新しいマイホームを購入することです。
売却益を住宅ローン返済にあてる方や、新しいマイホームの購入資金にあてる方は、売却先行の方法で買い替えるケースが多くなっています。
「住宅ローンが残っているから買い替えできない」とお考えの方は、売却先行をおこなうことでタイミングを逃すことなく買い替えができますよ。

購入先行とは？
自己資金が充分あり、手元の資金で住宅ローンの完済ができる場合は、新しいマイホームの購入を先に決めてから売却することが可能です。
売却が完了する前に購入できるので、より早いタイミングで買い替えが可能になります。
また、気に入った物件を逃す心配もありません。
住宅ローンを完済できるような自己資金がある方は、購入先行の方法で買い替えをするのがおすすめです。

不動産会社による買取を検討するのもおすすめ！

「買取」とは、不動産会社が相場価格の7～8割の価格で物件を買い取ることです。
買い手を探すまでの時間が省けるので、好きなタイミングでマイホームを売却することができます。
マイホーム買い替えの際は、不動産会社による買取も合わせてご検討ください。

タイミングを逃さないで！マイホームの買い替えるメリットとは？

マイホームの買い替えは人生のなかでも大きな決断です。
生活環境の変化によって買い替えをしたくても、本当に買い替えるべきなのかと悩む方も多いでしょう。
悩んでいるうちに買い替えのタイミングを逃さないよう、マイホーム買い替えのメリットを解説します。

メリット①ライフスタイルに合わせた生活を送れる

マイホームを買い替えることで、ライフスタイルに合った生活を送ることができます。
転職や子どもの成長に伴い、ライフスタイルは変化していくものです。
ライフスタイルに合わないマイホームに住み続けることは、家族にとって大きなストレスになるでしょう。
たとえば、下記のようなお悩みはないでしょうか。

●転勤・進学によって、通勤・通学が不便になった
●子どもが産まれたり、成長したことによって家が狭く感じる
●子どもが独立したので、もう少し狭い家が良い
●介護がしやすい家に引っ越したい

マイホームを買い替えることで、上記のようなお悩みを解決できるというメリットがあります。
現在のライフスタイルで必要とする「場所」「大きさ」「設備」を今一度見直し、マイホームの買い替えを検討してみてはいかがでしょうか。

メリット②資産価値を高めることができる

マイホームを買い替えることで、資産価値を高めることができるというメリットがあります。
住宅などの建物は一般的に、経年劣化によって資産価値が下がっていくと考えられています。
いつかは住み替えようと考えていても、タイミングを決めずに現在のマイホームに住み続けていると、マイホームの資産価値は下がり続ける一方であるということです。
資産価値が下がる前に買い替えをすることでより多くの売却益を得ることができますし、価値が下がったマイホームを手放して新しいマイホームに引っ越すことで、所有している資産価値は相対的に上がることになります。
マイホームを買い替えるタイミングで、「資産価値」について考えてみるのがおすすめです。

メリット③抵当権があっても売却できる

家を売却したいと思っても、住宅ローンの返済が完了しない限りマイホームを売却することはできません。
抵当権とは、住宅ローンを借り入れしている金融機関が「借金の担保」として家に設定しているものです。
抵当権があることで、金融機関は返済が滞った場合に家を競売にかけることができます。
この抵当権が抹消されるのは、住宅ローンの完済時のため、基本的に未完済のマイホームを売却することはできません。
しかし、抵当権があっても家を売却する方法があります。
それは、マイホームの買い替えで「買い替えローン」を利用する方法です。
買い替えローンとは、残債のある住宅ローンと、新しいマイホームの住宅ローンをまとめた住宅ローンのことをいいます。
買い替えローンを利用することで、本来売却できない未完済のマイホームを売却することが可能になるのです。

年収から考えよう！マイホーム買い替えのタイミングとは？

マイホームを買い替えるタイミングは、ご自身の年収をもとに考えるのがおすすめです。
年収によって、どのようなタイミングでどのレベルの物件を購入できるか、確認してみましょう。

購入可能金額の計算方法

まずは、購入可能金額の計算方法を解説します。
購入可能金額は、「頭金＋借り入れ可能額」で算出することができます。
頭金が少なくても、借り入れ可能額が高ければ、マイホームの予算を高く設定することができます。
貯蓄から頭金を捻出する方は、将来の資金計画に問題はないか考慮したうえで頭金を設定しましょう。

年収別！借り入れ額の目安

年収別の借り入れ額の目安は下記のとおりです。

●年収300万円：2,040万円
●年収400万円：2,720万円
●年収500万円：3,400万円
●年収600万円：4,080万円
●年収700万円：4,760万円

ご自身の年収だといくらが借り入れ額の目安になるのか、参考にしてください。
注意していただきたいポイントは、同じ年収でも「家族の人数」や「環境」によって毎月の支出が異なることです。
年収と支出を意識したうえで、ご自身に無理のない返済額を設定してくださいね。

借り入れ可能額はいくらになるのか

毎月の返済額を基に、借り入れ可能額を考えてみましょう。
住宅ローン金利が1.5%、返済年数35年と仮定して、毎月のローン返済を計算すると下記のようになります。

●毎月7万円の返済：借り入れ額2,280万円
●毎月8万円の返済：借り入れ額2,610万円

●毎月9万円の返済：借り入れ額2,940万円

●毎月10万円の返済：借り入れ額3,260万円

●毎月11万円の返済：借り入れ額3,590万円

もし現在年収400万円で、毎月のローン返済が8万円、借り入れ額が2,610万円なら、無理のない返済で今までと変わらない生活を送ることができるでしょう。
今後年収が上がる見込みのある方は、年収が上がったタイミングで借り入れ額を増やして買い替えするのも良いでしょう。
その際は、必ず将来的な資金計画を立ててから借り入れ額を決定してくださいね。

弊社では住宅ローンのご相談も承っておりますので、お気軽にご相談ください。