こんにちは、リビングボイスの小林です。
住宅購入にあたっては多額の費用が必要となるため、ローンを組む方が多くいらっしゃいます。
ローンの組み方にはさまざまありますが、今回は住宅の価格よりも多い金額を借り入れる「オーバーローン」についてご紹介します。
オーバーローンでの借り入れは、頭金や諸費用の前払いをしなくて良いので利用しやすい一方で、予想以上に毎月の返済額が高額になったり購入した住宅が売却しにくいなどの注意点が存在します。
この記事では、オーバーローンで住宅購入する前に知っておきたい注意点やリスクについてご紹介いたします。
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オーバーローンとは、住宅購入の際に物件価格以上の金額で融資を受けることを指します。
住宅購入は住宅そのものの代金だけでなく、融資手数料や登記手数料など多くの諸費用が必要になります。
そのような費用も物件価格に上乗せして融資を受けることができ、自己資金がなくても住宅を購入することができます。
住宅購入にかかる諸費用
●印紙税
●登録免許税
●不動産取得税
●登記手数料
●融資手数料
●仲介手数料など
住宅購入の際は物件価格にくわえて上記の諸費用が発生します。
金融機関によっては、購入したマイホームへの引っ越し費用も諸費用として認められることがあります。
諸費用を計上して総支払額が決まるため、ローン残高から算出される住宅ローン控除において、控除額が大きくなりやすい点はメリットといえるでしょう。
これらを合計した金額は新築物件でおよそ5%、中古物件でおよそ8%前後といわれており、金融機関や不動産会社、保険会社によって大きく変動します。
住宅の購入代金は住宅ローンを組んで支払いをおこなう場合でも、諸費用は現金で支払うケースが多いため、あらかじめどのくらいの金額になるかチェックしておく必要があります。
オーバーローンと異なるフルローンとは
フルローンとは、物件価格を上限とした金額の融資を受けて、手数料などの諸費用は自己資金で払うローン形式を指します。
オーバーローンの状態では物件価格と住宅購入にかかるすべての費用を合計した金額での融資になっていることに対し、フルローンは物件価格のみの融資となります。
以前は住宅購入の際、物件価格の一部を頭金として自己資金から支払うことが当たり前ともいわれていました。
現在は多くの方が自己資金なしでマイホームを購入できるよう、フルローンやオーバーローンでも住宅ローンが受けられるよう緩和されています。
オーバーローンで住宅購入する際の注意点とは
オーバーローンは物件価格以上の借り入れがある「貸出超過」の状態であり、頭金が必要ないため利用しやすく感じる反面、注意点やデメリットも存在します。
貸出超過であると、将来、住宅を売却する際に売れにくくなったり毎月の返済が苦しくなることも考えられるため、事前に注意点を把握したうえで計画を立てましょう。
オーバーローンの注意点①ローン残高以上の価格で売却する
ローンの残っている住宅を売却する際は、基本的に売却額がローン残高を上回らねばなりません。
ローンを組む際に設定される抵当権は、ローンを完済できない場合に物件を差し押さえるために設定されているため、売却する際にも売却額などでローンが完済できることが前提になるからです。
オーバーローンの場合は住宅ローンに諸費用の金額が上乗せされているため、物件価格以上の金額で売却する必要があります。
売却額のみで返済ができない際は、足りない分を自己資金から払うなどの方法がありますが、売却後のローン残債は基本的に一括返済が求められます。
そのため資金繰りがうまくいかず、返済が難しくなってしまうケースも珍しくありません。
オーバーローンの注意点②金利が高くなることもある
数ある融資のなかでも、住宅ローンの金利は安い傾向にあります。
しかし金融機関によっては、オーバーローンでの借り入れを相談すると、住宅ローン以外の別のローンで融資を受けることになるケースがあります。
住宅ローンの金利で総支払額を想定していた場合は、予想より高額になってしまう可能性もあるため、事前に金利についてよく確認しておくことも注意点の一つです。
オーバーローンの注意点③毎月の返済額が高額になる
オーバーローンで借り入れする場合は、フルローンや自己資金で頭金を出す住宅ローンと異なり、同じ価格の物件を購入するにも借り入れ額が100万円単位で異なります。
借り入れ額が高額になるため、毎月の返済額も上がることが注意点です。
返済期間を長めに設定したり無理のない返済額にしたりなど、返済計画については、しっかりシミュレーションする必要があります。
オーバーローンの注意点④利用は住宅購入のみ
注意点②のとおり、住宅ローンの金利は比較的低く設定されていますが、住宅ローンで得た資金を住宅購入に関する費用以外に使うことは契約違反です。
たとえば、物件価格と諸費用の金額を偽造して、マイホームとともに車や新しい家具が買えるように金額を設定するといったことが契約違反にあたります。
このような実際とは異なる内容での契約は、詐欺罪や住宅ローン控除による脱税の疑いがかけられます。
住宅購入に関する金額を正しく伝えて、ローンを組みましょう。
オーバーローンの住宅購入で起こりうるリスクとは
オーバーローンで住宅を購入する際には、一定のリスクが存在します。
ローンを利用する前に将来起こりうるリスクを考慮して、借り入れ方法を決めましょう。
オーバーローンのリスク①売却が難しい
オーバーローンで購入した住宅に限らず、住宅の抵当権を抹消するためには、ローン残債を上回る額で売却しないといけません。
しかしオーバーローンの状態であると完済に時間がかかることから、なかなか売却に踏み込めないというリスクを抱えています。
もし、転勤などの引っ越しで住宅を手放す必要があっても、売却額と自己資金でローン残債を支払える見込みがなければ、たとえご自身が住んでいなくてもローンを払い続けることになる可能性があります。
ローンの返済が滞った際は、金融機関の合意で売却できる「任意売却」という売却方法もありますが、任意売却はローンを滞納している場合に選択する売却方法であるため、信用情報に傷がつき数年間新たなローンが組めなくなります。
そのためローンを滞納する前に、住宅を売却できることが理想といえますが、オーバーローンであると売却できる状態になるまでに時間がかかる可能性があるのです。
オーバーローンのリスク②連帯債務者とのトラブル
借り入れ額が大きくなるオーバーローンは、離婚した際に残った住宅ローンの支払いがトラブルの元となることもリスクの一つです。
オーバーローンの状態で購入した住宅は借り入れ額が多いだけに、先述のとおり完済までに時間がかかり売却自体が難しいため、離婚しても夫婦の一人が残って住むケースがよく見られます。
夫婦でペアローンや連帯債務型のローンを利用されるケースが多いですが、お互いが連帯債務者であれば同居していなくても返済責任は消えません。
離婚後は、住んでいない住宅のローン返済を続けることになる可能性があり、負担する割合についての話し合いをしても、どちらかが金銭的に損をするリスクもあります。
売却する方向で考えても、返済額の割合や一括返済の資金繰りなどを検討する必要があり、財産分与でトラブルに発展することも多くあります。
これらの理由から、夫婦での高額な借り入れはリスクが高いといえるでしょう。
またオーバーローンで購入した住宅は、売却しても資金が残りにくいことから、財産分与の対象にならない可能性があることも注意点です。
まとめ
オーバーローンの状態で住宅ローンを組めば、購入時に自己資金から費用を捻出する必要がないため、初期の出費を抑えることができます。
しかし、毎月の返済額が多くなったり、住宅を売却したいと考えた時に売却しづらいなどのリスクがあります。
高額の借り入れができるオーバーローンでの借り入れは、購入できる住宅の幅がぐっと広がるため、注意点を理解したうえで無理のない返済計画を立てられるのであれば、ローンを組む際の選択肢の一つとなるでしょう。
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