こんにちは、リビングボイスの村田です。
売却が難しいとされるいわくつきの土地を所有している方は、「売却はできる？」「いわくつきの理由は伝えなければいけない？」といった疑問を持たれているのではないでしょうか。
いわくつきの土地を売却する際は、売却方法や売却の注意点を把握しておくことが大切です。
今回は、いわくつきの土地を売却する際の、価格への影響や売却方法、売却の注意点についても解説します。
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弊社へのお問い合わせはこちらいわくつき土地の売却は価格に影響する？
いわくつきの土地の概要や、価格へ与える影響について解説します。
いわくつきとは？
いわくつきの不動産とは、過去に事故死や自然死などで人が亡くなっている物件のことです。
ただし、亡くなっていることに家族がすぐに気付いた場合や、病院で亡くなられたような場合は、売却にそれ程大きな影響はありません。
いわくつき物件として問題視されるのは、家で亡くなられたまま誰も気づかずに、しばらく放置されたケースです。
また、心霊現象があると近隣から噂される物件が、いわくつき物件として扱われることもあります。
ただし、過去に自殺や事故などが起こった訳ではなく、ただの噂に過ぎない場合は、売却への影響はほとんどないでしょう。
売却価格への影響は？
いわくつき物件の売却価格は、相場価格から2～5割程度下がる傾向があります。
ただし、値下げ額は事故の内容によって大きく異なります。
亡くなってからすぐに病院に搬送されたケースなどでは、それほど価格を下げる必要もないでしょう。
価格に大きく影響するのは、殺人や自殺があったケースです。
状況によっては、価格を5割程度下げて売却する必要も生じます。
また、売却するエリアによっても価格への影響は異なります。
都心の人気のあるエリアなら、いわくつき物件であっても価格への影響は少ない可能性があります。
地方などの需要が少ない地域ほど、価格への影響が大きくなる可能性が高いです。
いわくつき物件の価格への影響は、地域によっても異なるといえます。
いわくつき土地の売却方法を解説！
いわくつきの土地を売却するための方法をご紹介します。
更地にして売却する
事故や事件が起きた家は、壁紙や床板を変えるなどのリフォームをしても、事故物件のイメージが払拭されず、売却が難しいことがあります。
その場合は建物を解体し、更地にしてから売却する方法も選択肢の1つです。
解体費用には多額の費用がかかるケースもあり、躊躇される方もいるかもしれません。
建物がなくなることで事故や事件を気にならなくなる方も増え、売却がしやすくなる効果があります。
土地を駐車場として貸し出した後に売却する
建物を解体して更地にした後に、駐車場として貸し出してから売却する方法があります。
駐車場として借りるなら住居として住むより嫌悪感も少なく、借り手も決まりやすいです。
駐車場として賃貸借契約の実績を積むことで、後々売却する際、購入希望者の不安や嫌悪感を減少させる効果もあります。
近隣の方からのイメージも向上し、悪い噂も徐々に風化していくでしょう。
賃貸物件として貸し出す
建物を解体せずに、賃貸物件として貸し出してから売却する方法もあります。
事故物件の賃貸物件は、賃料も相場より安く設定することになりますが、人が住むことによっていわくつき物件としてのイメージも風化される効果があります。
いわくつき物件は、売却よりも賃貸物件として募集する方が入居者も決まりやすいです。
しばらくは、賃貸物件として人が住むことで、いわくつき物件としてのイメージも薄れていくでしょう。
売却の手順は通常の不動産売却と同じ
いわくつきの土地を売却する場合でも、売却の手順は通常の不動産売却と変わりません。
不動産売却をする際の流れは、以下のとおりです。
●不動産会社に相談して査定をしてもらう
●売却を依頼する不動産会社と媒介契約を締結する
●不動産会社による売却活動の開始
●購入希望者による内覧がおこなわれる
●買主が決まったら売買契約締結と決済・引き渡し
更地にして売却するか、家を解体せずに中古物件として売却するかは、事故や事件の内容によっても判断が異なります。
売却方法で迷った際は、ぜひ弊社までご相談ください。
人が室内で亡くなった家を売却する際は、特殊清掃が必要なケースもあります。
特殊清掃とは、孤独死や事故死、ゴミ屋敷など、通常の清掃では落とせない汚れやにおいを除去して原状回復する清掃です。
個人や通常のハウスクリーニングでは、においが残る可能性が高く、悪いイメージを払拭することができません。
不動産会社による査定価格にも影響が出るので注意しましょう。
いわくつきの不動産を売却する際は、内覧時に悪いイメージを与えないよう売主が事前に対策し、購入希望者に良い印象を持ってもらうことが大切です。
また、駅から近い、買い物がしやすくて便利など、デメリットを補うメリットを伝えるようにしましょう。
いわくつきの土地を売却する際の注意点を解説！
いわくつきの土地を売却する際の注意点について確認しておきましょう。
告知義務を守って売却する
不動産売却をおこなう際の注意点は、買主や購入希望者に心理的瑕疵となる事柄を告知する義務を守るということです。
瑕疵とは、雨漏りやシロアリ被害、設備の故障などの不動産の不具合のことをいいます。
不動産で人が事故や事件で亡くなった場合は、心理的瑕疵に該当し、買主に告知することが義務付けられています。
もし、瑕疵を伝えずに売却すれば、契約解除や損害賠償を請求される可能性があることも知っておきたい注意点です。
人によって感じ方も異なるため、心理的瑕疵には明確な定義はありません。
そのため、少しでも問題を抱えている物件なら、そのことを買主に伝えておく必要があります。
後々のトラブルを防ぐための注意点として、心理的瑕疵を買主に告知する義務があることを知っておきましょう。
相場を把握する
いわくつきの土地だからと売主が弱気になってしまうケースがあります。
そのような場合は、相場からかけ離れた価格で値引き交渉が入っても気づけず、安く売却してしまう可能性があるのです。
そのため、いわくつきの土地を売却する際は、自分でも周辺相場を調べ把握しておくことが注意点としてあげられます。
いわくつきの土地を売却する際は、相場の2～5割程度価格が下がるとご説明しましたが、噂程度であれば価格への影響も少ないです。
自然死で亡くなられた場合も、相場から大きく下がることはないでしょう。
相場の価格は、不動産ポータルサイトで自宅と似たような条件の物件を探すことでだいたいの相場を知ることができます。
似たような敷地面積の物件がない場合は、売却価格を敷地面積で割ることで、おおまかな㎡単価を知ることが可能です。
実際に売却された価格を調べたいときは、国土交通省が運営する土地総合情報システムで検索してみましょう。
土地総合情報システムでは、実際に不動産取引をおこなった方へのアンケート結果がデータ化されています。
また、より詳しく周辺地域の相場を知りたい場合は、不動産会社に聞くことがおすすめです。
自宅周辺の相場価格や自宅の査定価格を知りたい方は、弊社までお気軽にご相談ください。
まとめ
いわくつきの土地の売却では、事故や事件の内容にも異なりますが、相場よりも2～5割程度低く売却される傾向があります。
マイナスなイメージを払拭し、売却をしやすくするためには、建物を解体して更地として売却する方法や、駐車場としてしばらく人に貸し出してから売却する方法があります。
いわくつきの土地の売却時には、心理的瑕疵の告知義務を守ることを注意点として知っておきましょう。
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