こんにちは、リビングボイスの芭蕉です。
なるべく、初期費用を抑えてマイホームを購入したいとお考えの方に人気のフラット35という住宅ローンがあるのは、ご存じでしょうか。
そして、フラット35だけではなく、フラット50という住宅ローンも存在します。
フラット50は、返済期間を長く設定できるメリットがある一方、デメリットもあるため注意が必要です。
この記事では、フラット50の概要やフラット35との違い、フラット50を利用する際のメリット・デメリットなど、住宅ローンを組む前に知っておきたい情報をご紹介します。
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住宅ローンのフラット50とは
住宅ローンをご検討中の方のなかには、フラット35は知っていてもフラット50のことはあまり知らない方もいらっしゃるのではないでしょうか。
まずは、フラット50の概要をご紹介します。
フラット50とは
フラット50とは、返済期間を最長で50年に設定できる全期間固定金利型の住宅ローンです。
住宅ローンの返済期間は原則として最長35年であり、フラット35も最長35年に設定されています。
一方、フラット50は最長で50年に設定することが可能です。
この返済期間の長さが、フラット50の最大の特徴です。
毎月の返済額をなるべく抑えたい方や、固定金利で安定した資金計画を立てたい方に向いています。
また、ローン残債があっても住宅の売却ができる点もフラット50の特徴の1つです。
通常の住宅ローンでは、ローンを完済しなければ住宅を売却することができません。
しかし、フラット50には金利引継特約があるため、特約を利用すれば住宅を購入した方にフラット50の債務を引き継ぐことができます。
長期優良住宅を購入・建築する際に利用できる
フラット50はどんな住宅を購入する際にも利用できるわけではありません。
フラット50を利用できるのは、長期優良住宅を購入・建築する際に限られます。
長期優良住宅とは、耐震性や省エネルギーなど、国が法律で定めた基準を満たした住宅です。
耐久性が高く長期間使用でき、建築や廃棄にかかる費用やエネルギーを減らせることから、国が積極的に購入や建築を後押ししています。
長期優良住宅は長く住めるというメリットがある一方、建築費が一般的な住宅より高価になってしまうのがデメリットです。
そこで、長く住めるものの住宅ローンの借入額が高額になりがちな長期優良住宅を購入・建築する方のためにフラット50が誕生しました。
長期優良住宅は親子2代・3代で長く住み続けることもできるため、フラット50では親子2世代で返済をする親子リレー返済が選択されるケースもあります。
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住宅ローンを組む前に知っておきたいフラット35とフラット50の違い
フラット35とフラット50の大きな違いは返済期間の長さですが、それ以外にも異なる点があります。
ご自身に合った住宅ローンを選べるよう、2つの違いを把握しておきましょう。
申込時年齢・借入期間
フラット35とフラット50は、申し込みの際の年齢や借入期間の上限が異なります。
フラット35は、申し込みの時点で70歳未満であれば申し込めます。
それに対して、フラット50は申し込みの時点で44歳未満であり、80歳までに完済できる方でないと申し込みができません。
ただし、親子リレー返済を利用する場合、子が44歳未満であれば申し込み可能です。
返済期間は、フラット35が15年～35年なのに対し、フラット50は36年～50年です。
対象住宅
フラット35は、住宅金融支援機構が定める技術基準に適合した住宅を購入・建築する場合に利用できます。
一方、フラット50の場合は、上記の技術基準に適合することにくわえ、長期優良住宅の認定を受けた住宅でないと利用できません。
融資額（借入額）
フラット35とフラット50の融資額の上限は、いずれも8,000万円です。
ただし、フラット35は物件価格の上限まで融資が受けられるのに対し、フラット50の融資額は物件価格の9割を上限としています。
したがって、フラット50を利用する場合、残りの金額は頭金で用意するなどの対応が必要です。
フラット35やフラット20との併用が可能なので、物件価格すべての借入を希望する場合はこれらを併用すると良いでしょう。
金利
フラット35もフラット50も、全期間固定金利である点は同じです。
金利は融資率や団信などによっても異なりますが、両者を比較するとフラット50のほうが高くなる傾向にあります。
そのため、毎月の返済額はフラット50のほうが安くても、総返済額はフラット35よりも多くなってしまう点に注意が必要です。
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住宅ローンのフラット50を利用するメリット・デメリット
フラット50には毎月の返済額を減らせるなどのメリットが存在するものの、デメリットも存在します。
住宅ローン選びで後悔しないためにも、メリットとデメリットの両方を理解しておきましょう。
メリット
フラット50の主なメリットは、以下の3点です。
●月々の返済額を減らせる
●フラット35またはフラット20との併用が可能
●返済が完了していなくても住宅を売却できる
フラット50は返済期間を最長50年に設定できるため、月々の返済額を減らせるのが大きなメリットです。
長期優良住宅の購入・建築のために建築費が高額になったとしても、月々の返済額を減らすことができるので、返済の負担を軽減できます。
また、フラット35やフラット20との併用ができる点もメリットです。
前述のとおり、フラット50では物件価格の9割しか融資を受けることができません。
そこで、フラット35またはフラット20を併用してローンを組めば、ご自身の資産状況に合わせた無理のない返済計画が立てられます。
さらに、フラット50には金利引継特約があるため、住宅ローンを完済せずに住宅を売却できます。
フラット50の長い返済期間中には、万が一の出来事でご自宅を売却しなければならない事態に陥ることもあるかもしれません。
そんなときでも、住宅ローンを住宅を購入した方に引き継げるフラット50なら安心です。
デメリット
一方、フラット50には以下のようなデメリットがあります。
●総返済額が増える
●繰越返済をしないと定年後まで返済が続く
●ライフプランの設計が難しい
フラット35より金利が高く返済期間も長いフラット50では、総返済額が増えてしまうのがデメリットです。
5,000万円のローンを組んだ場合の返済額をシミュレーションすると、フラット50ではフラット35より1,000万円以上総返済額が増えてしまいます。
総額を抑えたい場合は、フラット35との併用を検討すると良いでしょう。
また、フラット50の完済年齢は80歳なので、繰越返済をしないと定年後も返済を続ける必要があります。
現在は返済に問題がなくても、定年後には収入が減ってしまい住宅ローンの返済が大きな負担になってしまうかもしれません。
ゆとりのある老後を送るには、余裕があるうちに繰越返済するなどの計画的な返済が重要です。
さらに、フラット50の返済期間は36年～50年と長く、長期的なライフプランの設計が難しいのもデメリットです。
現在は住宅ローンの返済ができていても、完済までの期間中に何が起こるか予想することができないからです。
万が一の場合に備えて、余裕がある場合は繰越返済を検討するのもおすすめです。
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まとめ
長期優良住宅を購入・建築する際に利用できるフラット50は、返済期間が最長50年と長いのが特徴です。
月々の返済額を減らせるなどのメリットがある一方、総返済額が増えるなどのデメリットもあるため、契約前にご自身に合っているかどうかを検討すると良いでしょう。
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