こんにちは、リビングボイスの村田です。
相続などで所有することになった空き家は、遠方にあるなどの理由から放置してしまっている方がいるのではないでしょうか。
誰も住んでいない住宅は適切な管理が必要で手間がかかり、また所有しているだけで税金や維持費などお金もかかります。
売りたいと考えているのであれば、早めに売却活動をおこなうことをおすすめします。
この記事では空き家を売りたい方に向けて、売却方法とかかる費用についてご紹介いたします。
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空き家を解体したりリフォームしたりなど手をくわえずに売りたい方は「古家付き土地」として売却することをおすすめします。
古家付き土地とは、住宅よりも土地をメインとして売り出す方法で、空き家の使い道は買主が自由に決められることが特徴です。
売りたい空き家がまだ住める状態であれば、中古住宅としての売却もおすすめですが、目安として築20年を超えているのであれば、古家付き土地としての売却も視野に入れましょう。
現状で売れる古家付き土地のメリット
古家付き土地として売却する大きなメリットは、解体費用がかからずに売主の費用負担が軽減されることです。
たとえ売却に時間がかかっても、土地に空き家があることで固定資産税や都市計画税の特例率が適用されて、納税額が更地の状態に比べて安くなります。
そのため売れるまでは、更地であるよりも費用がかからないことが古家付き土地の特徴です。
また古家付き土地は上記のとおり、土地をメインとした売り方です。
不動産売買で重要な「契約不適合責任」についても、空き家部分に関しては契約に明記することで免除することも可能になります。
現状で売れる古家付き土地のデメリット
売主は何も手をつけず現状のまま売り出せますが、古家付き土地は買主から見ると解体費用やリフォーム費用などがかかるため、高額では売れにくい点がデメリットです。
立地によっては解体費用がかからない分、更地のほうが高額で売れることもあります。
そのため費用を取るか手間を取るかが、古家付き土地と更地の売り方で大きく異なる点といえます。
売れ残りを懸念するのであれば、注釈として「解体費用は売主の負担」などの文言を追加することが売れやすくするための対策の一つです。
また、管理者がおらず現状のまま放置された空き家は「特定空き家」に指定されることがあります。
特定空き家は、放置を続けることで近隣に危険を及ぼすおそれがある空き家です。
もし特定空き家に指定されると、固定資産税や都市計画税の軽減措置である特例率が適用されなくなり、税金が大幅に上がるため注意しましょう。
空き家を解体して更地で売りたい場合
特定空き家に指定される可能性がある空き家や、災害時に倒壊のおそれがあるような空き家であれば、解体費用をかけてでも取り壊して更地にすることをおすすめします。
売りたい空き家が古い場合はその土地が暗く見えてしまうため、更地のほうが新築を建てたい方にとっては魅力的な土地に見えるでしょう。
しかし、一度更地にしてしまうと、毎年支払う固定資産税の納付額が上がってしまいます。
解体する前に、まずはメリット・デメリットを確認しましょう。
解体して更地で売るメリット
更地は古家付き土地と比較すると、地盤調査や土壌調査がしやすく、新築を建てる際のイメージが膨らみやすいため、買い手が見つかりやすい点がメリットです。
売りたい空き家の状態によって異なりますが、著しく築年数の経っている住宅であれば解体したほうが早く売れることも予想できます。
また空き家がないため、放火や不法侵入などが起こる可能性が低くなり、ご近所トラブルになりにくい点も更地の大きなメリットです。
古家付き土地のように、買主がリノベーションして住むことを考えて空き家を残しておくことも、費用削減としては良い方法です。
しかし早く売りたい場合、空き家の築年数が古いのであれば最初から解体して売り出すこともおすすめします。
更地で売るデメリット
空き家を解体して更地にすると建物に対する税金はかかりませんが、土地に適用されていた特例率がなくなります。
長く売れ残ってしまうと、高額な税金を支払い続けなくてはならないリスクがあることが、デメリットの一つといえるでしょう。
また、解体費用がかかることも更地のデメリットですが、立地が良ければ古家付き土地よりも高額で売却できる可能性があります。
どちらのほうが得になるか判断が難しい場合は、解体費用の見積もりを取ったり不動産会社に相談してみましょう。
空き家の売却にかかる費用や税金
空き家は現状で所持するだけでも費用がかかりますが、売却の際にも多くの費用や税金が発生します。
いざ売却が決まっても、あとから予想以上の費用に悩ませられないよう、事前にチェックしましょう。
空き家を売却する際にかかる税金
不動産の売却時にかかる税金は主に「譲渡所得税」です。
譲渡所得税は空き家を売却して、売却額が取得費と譲渡費用を上回った際に発生する税金です。
取得費は主に不動産を取得した際の購入金額で、譲渡費用は売却時の仲介手数料などが当てはまります。
譲渡所得税の計算方法は、売却した空き家の所有期間によって変わります。
所有していた期間が5年以内であれば「短期譲渡所得」として「所得税30%+復興特別所得税0.315%+住民税9%=20.315%」の税率を売却益にかけた金額を納付します。
所有していた期間が5年を超える場合は「長期譲渡所得」として「所得税15%+復興特別所得税0.63%+住民税5%=39.63%」の税率を売却益にかけた税額を納めます。
ここでのポイントは、譲渡所得税を節税できる制度を活用することです。
相続で取得した空き家を売却する場合、一定の要件に当てはまれば最大3,000万円の控除を受けることも可能です。
●昭和56年5月31日以前に建築された一戸建てである
●区分所有建物の登記がされている
●相続開始直前は被相続人以外、誰も住んでいなかった住宅である
この3つに当てはまる空き家が対象ですが、特例の適用を受けるためにはさまざまな条件があるため、古い空き家を売りたい方はぜひ一度国税庁のホームページをご確認ください。
空き家を売却する際にかかる諸費用
不動産の売却は、基本的に名義人しかおこなえません。
そのため、もし相続した空き家の名義をご自身に変更していなかった場合は、売却の際に相続登記が必要です。
相続登記に関する費用は主に「書類取得費」「登録免許税」「司法書士への依頼代金」の3つが挙げられます。
書類取得費用は5,000～2万円程度で、登録免許税は固定資産税評価額の0.4%です。
司法書士への報酬は依頼先により大きく異なりますが、相場は5～8万円です。
相続登記を終えて、売却活動をするために不動産会社に仲介を依頼すれば、売却に関する費用として仲介手数料も加わります。
不動産会社へ支払う仲介手数料は、売却価格が400万円以下の部分は18万円以内です。
400万円を超える部分については、3%の仲介手数料が上限金額となります。
空き家の解体費用
空き家を更地にして解体する場合、気になるのは解体費用です。
木造の空き家の解体は1坪あたりおよそ3～4万円、鉄筋コンクリート造の家屋の解体は6万円程度が相場といわれています。
これは単純な解体費用であり、住宅の密集地であれば周囲への飛散対策も必要で、ほかに木や塀があればさらに撤去費用がかかります。
総額は100万円を超えると考えておきましょう。
空き家の解体は、自治体から補助金が出る可能性があるため、現状お住まいの地域が補助金を出しているか確認しておきましょう。
また解体費用を抑えるために、空き家にある家具などは処分しておくことをおすすめします。
まとめ
空き家は、中古住宅として売却したり不動産会社に買い取ってもらうなど、さまざまな方法があります。
なかでも築年数の経っている空き家を売りたい方は、古家付き土地か更地として売却する方法がおすすめです。
税金やかかる諸費用などを考慮しながら、空き家の状態や立地にあった売却方法で手放しましょう。
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