こんにちは、リビングボイスの小林です。
不動産を売却するときは、必要な修繕をおこなったうえで引き渡すのが一般的です。
しかし、場合によっては現状渡しという方法で引き渡しすることがあります。
今回は、現状渡しとはどのようなものなのか、メリットとデメリットをご紹介します。
不動産の売却を検討中の方は、ぜひ参考になさってください。
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まずは、不動産を売却するときの現状渡しとは、どのようなものなのかご紹介します。
現状渡しとは、本来なら修繕すべきところを、直さないでそのまま引き渡すことです。
もちろん、買主が合意したうえで契約を締結します。
冒頭でもご紹介したとおり、不動産を売却するときは、傷や破損などを修繕するのが一般的です。
しかし「直すための費用が高くなりそう」という場合は、現状渡しをおこなうことがあります。
一般的に傷や破損とは、下記のものです。
●壁紙が剥がれたり破れたりしている
●外壁がひび割れを起こしている
●雨漏りしている（雨漏りの跡がある）
●バスタブや洗面台が割れている
●給湯器が故障している
売主が知っている傷や破損、不具合があるときは現状渡しをおこなうことが多いです。
一般的な不動産の売却よりリスクが大きくなる
現状渡しとは、不具合を直さずに引き渡す方法なので、一般的な不動産の売却よりハイリスクです。
買主が瑕疵に合意したとはいえ、なんらかのトラブルが発生するケースも珍しくありません。
そのため、売買契約時はトラブルを回避するための工夫が必要です。
契約不適合責任とは？
契約不適合責任とは、引き渡された物件が契約内容に適合しない場合、売主が買主に対して責任を負うというものです。
令和2年に民法が改正され、瑕疵担保責任から契約不適合責任になっています。
瑕疵担保責任とは施行されたのが明治時代のため、現代には適さない内容が多くあり、難しい専門用語が多用されていました。
そのため、契約不適合責任として、現代に適した表現に変わったのです。
これまでの瑕疵担保責任に比べて、売主の責任と買主の保護がより明確になっています。
告知義務も大切なポイント
不動産の売却でトラブルを回避するためには、告知義務も大切なポイントとなります。
売主は物件の状態を買主に伝えなくてはならず、先述でご紹介した傷や破損も同様です。
不具合があるのにも関わらず、故意に伝えなかった場合は、契約不適合責任を負うことになるでしょう。
「不具合がないほうが高く売れる！」と考え、瑕疵を告知しなかったり物件を調査しなかったりしないよう注意なさってください。
たとえば雨漏りがある場合、事前に告知したうえで引き渡せば、雨漏りが発生しても責任を問われません。
不動産の売却で現状渡しをすることのメリット
続いて、不動産の売却で現状渡しをすることによって、売主と買主にそれぞれどのようなメリットがあるかご紹介します。
売主のメリット1：コストを節約できる
メリットとしてまず挙げられるのが、コストを節約できるところです。
一般的に引き渡し前には必要な修繕をおこなうため、劣化具合や状態によっては費用が高額になることもあります。
修繕費用を売り出し価格に上乗せできれば良いのですが、中古物件の魅力は価格の安さです。
中古市場には相場もあるため、新築物件と変わらない価格になってしまうと、なかなか売れなくなるでしょう。
その反面、現状渡しなら修繕にかかるコストを節約でき、売り出し価格に悩む必要もありません。
売主のメリット2：早期売却が見込める
早期売却が見込めるのも、大きなメリットです。
もし修繕をおこなう場合、工事業者選びやスケジュール調整が必要になります。
また、工事に立ち会いが必要になることもあるでしょう。
そのため、実際に売却活動を開始するまでに時間がかかるのがデメリットです。
現状渡しならすぐに売却活動をおこなえるので、早期売却につながります。
売主のメリット3：買取なら契約不適合責任が免責になる
メリットとして、買取なら契約不適合責任が免責になることも挙げられます。
買取とは、不動産会社に物件を買取ってもらう方法です。
築年数が経過した古い物件や、なかなか買主が現れない物件でも、多くの場合スムーズに売却できます。
買取なら、売主が負うべき契約不適合責任が免責になることが多いのがメリットです。
買主のメリット1：安く物件を手に入れられる
買主にとってのメリットは、安く物件を手に入れられることです。
中古物件を求めるのは「価格重視」、「とにかく安い物件がほしい」など、金銭的な理由が多いといえます。
近年は中古物件を安く購入し、リノベーションやリフォームを実施し、自分好みにカスタマイズする方も増えてきました。
そのため、購入時の物件の状態よりも、価格を重視する方も多いのです。
相場よりお得に購入できる現状渡しは、買主にとってもメリットがありますね。
不動産の売却で現状渡しをすることのデメリット
最後に現状渡しのデメリットを、売主と買主それぞれの視点からご紹介します。
売主のデメリット1：売却価格が安くなる
売主のデメリットとしてまず挙げられるのが、売却価格が安くなることです。
先述でご紹介した買主のメリットで、物件を安く手に入れられるとご紹介しました。
しかし、売主にとっては売却価格が安くなるというデメリットになります。
必要な修繕をおこなわず、そのままの状態で引き渡す現状渡しの場合、相場より安くなることがほとんどです。
また、売却時のポイントとして、値引きの下限額を決めておくことが挙げられます。
早く売りたい気持ちが先走り、買主にいわれるがまま値引きしてしまっては、満足度の高い売却はおこなえません。
後悔しないためにも、あらかじめ値引きの下限額を決め「これ以上はできない」ということを伝えましょう。
売主のデメリット2：契約不適合責任を負うリスク
売主のデメリットとして、契約不適合責任を負うリスクも挙げられます。
先述でご紹介したとおり、契約不適合責任とは引き渡された物件が契約内容に適合しないとき、買主に対して責任を負うというものです。
売主は物件の状態を買主に伝えなくてはなりませんが、そもそも不具合のある物件は、引き渡し後になんらかのトラブルが発生することがあります。
万が一、引き渡し後に雨漏りやシロアリ被害が発生した場合、売主が責任を負うことになるかもしれません。
売主のデメリット3：ゴミや不用品は片づける必要がある
現状渡しといっても、ゴミや不用品をそのままにするのはNGです。
ゴミや不用品はもちろん、家具や家電などは引き渡しまでに処分しておきます。
万が一、残していく場合は、その旨を記載した書面を交わしておきましょう。
買主のデメリット1：不具合が見つかることがある
傷や破損などがそのままの状態なので、引っ越し後に不具合が見つかる可能性があります。
売主が責任を負うのが一般的ですが、雨漏りが発生した場合、仮住まいを探す必要があるかもしれません。
不具合の種類によっては修繕をしないと住み続けられなくなるのが、買主にとってのデメリットです。
まとめ
不動産の売却を検討中の方に向け、現状渡しとはどのようなものなのか、メリットとデメリットをご紹介しました。
メリットだけでなくデメリットも生じるため、現状渡しで売却する場合は細心の注意を払いましょう。
神奈川県平塚市や秦野市、伊勢原市や厚木市、茅ヶ崎市で不動産の売却を検討中の方は、ぜひ弊社までお気軽にご相談ください。
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