こんにちは、リビングボイスの安達です。
不動産を売却する際には、第三者に売却するだけでなく、親族間での売買もできます。
親族間売買は親しい相手と取引できるため安心して売却できるなどのメリットがある一方、思わぬ落とし穴もあるので注意が必要です。
この記事では、不動産の親族間売買とは何かという概要をはじめ、一般的な不動産売買との違いや適正価格についてご紹介します。
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不動産の親族間売買とは、個人間売買の1つで、親族の間で不動産売買の取引をおこなうことを指します。
「親族」の範囲とは
親族間売買の「親族」は、明確な範囲が定められていないのが現状です。
民法では、親族の範囲を6親等以内の血族、配偶者、3親等以内の姻族と定めています。
一方、税務署は親族間売買で「みなし贈与」が発生していないかを確認したいため、相続人に該当する親族であるかどうかを厳しくチェックしています。
したがって、親族間売買における親族の範囲は、相続人に該当する親族とほぼ同じだと考えて良いでしょう。
メリット
親族間売買の主なメリットは、以下の2点です。
●安心して売買できる
●相続のトラブルを防げる
愛着のある家は手放しにくいものですが、親族間売買であれば見知った親族とのやり取りのため、安心して売買できるのがメリットです。
物件の引き渡しや引っ越しの日程をはじめとした条件も、第三者との売買より柔軟に対応できるでしょう。
また、所有者の存命中に親族間売買をすることで、相続時に不動産を巡って起こるかもしれないトラブルを防ぐことにもつながります。
不動産はとくに相続のトラブルが起きやすいものですが、所有者の存命中に適正価格で売買すれば、ほかの相続人が納得する可能性も高まります。
デメリット
一方、親族間売買には下記のようなデメリットも存在します。
●みなし贈与を疑われやすい
●税制上の優遇が受けられないケースがある
●住宅ローンの利用が難しい
親族間売買であまりにも安い価格で取引すると、税務署からみなし贈与と判断され高額な贈与税が課される恐れがあります。
相続対策として悪用されることへの懸念からみなし贈与を疑われやすいので、相続間売買では売買価格を安くしすぎない点に注意が必要です。
また、不動産を購入すると受けられるさまざまな税制上の優遇が、親族間売買では受けられないケースもあります。
さらに、親族間売買の融資をおこなっていない金融機関が増えているなど、親族間売買では住宅ローンの利用が難しいのもデメリットです。
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親族間売買と普通の不動産売買の違い
親族間売買と普通の不動産売買では、流れや納める税金の種類は変わらないものの、さまざまな違いや注意点があります。
ここでは、主な違いをご紹介します。
不動産会社への依頼
普通の不動産売買の場合は不動産会社に仲介を依頼するのが一般的ですが、親族間売買は不動産会社を通さず個人間売買ができます。
しかし、親族間売買ではみなし贈与を疑われやすいので、安心して取引をするためにも不動産のプロである不動産会社に依頼するのがおすすめです。
売却価格
一般的な不動産売買では、売り手はなるべく高い値段で売ろうと思い、買い手はなるべく安く買おうと思うため、不動産の価格が著しく安くなることはほとんどありません。
しかし、親族間売買の場合、買い手の経済的負担を軽減するために著しく安い価格で売却することもできてしまいます。
このような著しく安い価格での取引は、適正価格との差額がみなし贈与とみなされ、贈与税の課税対象になってしまうため注意が必要です。
みなし贈与になる金額の基準はないものの、過去の判例から推測すると、時価の80％を下回るとみなし贈与と認定される恐れがあります。
税務上の控除や特例
通常の不動産売買では、売り手・買い手の両方にさまざまな控除や特例が受けられます。
しかし、親族間売買では、その一部が利用できないケースがあります。
なかでも影響が大きなものが、売り手が受けられる「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」です。
マイホームを売却したら譲渡所得から最高3,000万円が控除できる特例ですが、親子間・夫婦間でマイホームの売買をした場合は適用されません。
また、生計を一にする親族へマイホームを売却後、売主が引き続いてその家に居住する場合も対象外になります。
住宅ローンの審査の厳しさ
親族間売買は、普通の不動産売買よりも住宅ローンの審査が厳しいのが特徴です。
その理由として、住宅ローンが住宅の取得以外の事業資金などに使われる可能性があることが挙げられます。
住宅ローンは金利が安く、売り手と買い手が共謀して不適切な住宅ローンを組む恐れがあるため、親族間売買の融資をしない金融機関もあります。
とくに、築年数が経過した実家の取引をおこなう親族間売買では審査がとおりにくく、住宅ローンが組めないケースも少なくありません。
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不動産の親族間売買における適正価格の決め方
親族間売買では、みなし贈与と判断されるのを避けるために適正価格で取引をおこなうことが重要です。
しかし、適正価格は国税庁も基準を示しておらず、どのように決めるかは難しい問題です。
親族間売買における適正価格の決め方をご紹介します。
不動産鑑定士に依頼する
不動産鑑定士とは、土地や建物の適正な価格を決定するための国家資格を持った専門家です。
地域の環境をはじめ、さまざまな条件を考慮したうえで価格を決定してもらえるので、売買の価格が適正だったことを税務署に認めてもらいやすいでしょう。
不動産鑑定士に依頼するのは、不動産の適正価格を決定するうえで信頼性の高い方法の1つといえます。
ただし、鑑定による価格は実際の価格より高くなる傾向があるほか、報酬が数十万円かかる点に注意しましょう。
路線価を使う
路線価とは、相続税や贈与税に関わる土地の評価額を算出する際に用いる価格です。
毎年1月1日を評価時点として、7月1日に発表されるもので、国税庁のホームページで確認できます。
路線価を使って不動産価格を求める場合、以下の2通りの方法があります。
●路線価を1.25倍して実勢価格を求める
●路線価をそのまま使う
路線価は地価公示価格の80％を基準としていて、実勢価格よりやや低い価格であるため、1.25倍して適正価格を求めるのが一般的な方法です。
しかし、路線価をそのまま使った場合も著しく安い価格での譲渡にはあたらないとした過去の判例があるため、路線価をそのまま使うのも選択肢の1つです。
なお、路線価を使用して適正価格を求める際には、地価の変動で路線価が時価から離れていないことが前提となります。
路線価と時価に乖離がある場合は、不動産鑑定などで実際の取引価格に近い金額を求めましょう。
不動産会社に査定を依頼する
不動産の価格を知るためには、不動産会社の査定を依頼するのも手段の1つです。
不動産のさまざまな条件を加味して実際の売買価格に近い金額を出せるので、適正価格が把握できます。
不動産会社に査定を依頼するメリットの1つが、親族間売買のサポートが受けられることです。
売却価格に問題がなくても、契約の内容などに不明な点があると税務署から問い合わせが来る可能性もあります。
親族間売買のトラブルを防ぐためには、不動産取引のプロである不動産会社に依頼すると良いでしょう。
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まとめ
親族間売買をおこなう際には、通常の不動産売買とは異なるさまざまな注意点に気を付ける必要があります。
とくに注意したいのが、みなし贈与に該当しないかどうかです。
みなし贈与に該当しないために、不動産会社の査定などを利用して適正価格で売買をおこないましょう。
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