こんにちは、リビングボイスの原です。
マイホームを売却した後、まとまった売上金を受け取りつつ同じ家に住み続けられる「リースバック」をご存知でしょうか。
資金調達の方法としても有名で使い勝手のよいサービスですが、利用の際は知っておくべき注意点がいくつかあります。
今回はリースバックのメリットやデメリットを詳しくご紹介いたします。
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リースバックとは、一度一戸建てやマンションを売却してから再び賃貸として同じ家に住み続けるサービスを指します。
不動産会社がマイホームを買い取った後に、家賃を支払いながら住む形になるので引っ越しの必要がありません。
通常の不動産売却では、次の住まいを見つけ引っ越ししなくてはならず、実際にマイホームが売れるか不安に思うこともあるでしょう。
しかし確実な買い手がいること、同じ家に住み続けられるという特徴は、他にはないリースバックの大きなメリットです。
リースバックが行われる流れ
リースバックの大まかな流れは「マイホーム売却→賃貸契約」で、まず査定額を算出し価格が決まってから、実際に不動産売却の契約を結びます。
契約するとマイホームが不動産会社や個人の買い主など新たなオーナーの所有となり、そのまま賃貸契約にうつります。
契約内容によっては資金の目処がつき次第、一旦新オーナー所有となったマイホームを買い戻すことも可能です。
ここからは一般的な賃貸契約と同じく契約期間があり、2~3年ごとの更新があります。
リースバックではその家に長く住み続けたい人がほとんどですが、契約更新が可能かは最初によく確認しておきましょう。
リースバックがおすすめの人
●ローン返済に悩んでいる
●財産を清算をしたい
●まとまった資金が必要になった
リースバックは一括でローンを返す必要がある人や、老後の財産整理・相続対策をしておきたい人に特におすすめのサービスです。
まとまった売上金が手に入るため資金繰り目的で利用する人が多いですが、ローンを完済した人でも使えます。
リバースモーゲージとは別物
マイホームに住み続けられるといえば、似たサービスに「リバースモーゲージ」があります。
こちらはローン返済の終わった一戸建てを持つシニア向けのサービスで、マイホームを担保としてお金を借りられるといった老後の生活資金をサポートします。
基本的に毎月の返済は利息のみで、契約者本人が死亡した際に担保の不動産を売却し、その売上金で返済します。
そのため平均60歳以上の年齢制限や、同居の条件などが細かく制定されているのもリースバックとの違いです。
リバースモーゲージは、持ち家があるけれど老後の生活のために売却したい・これから売却の手続きや引っ越しするのは大変だという人におすすめです。
リースバックの大きなメリット
①同じ家に住み続けられる
②売上金が一括で手に入る
③毎月の支払い額が低くなる可能性がある
まずはリースバックの利用によるメリットを確認しましょう。
①住み慣れた家で過ごせる
リースバックの大きなメリットは、売却後もそのまま慣れた家に住み続けられることです。
これから新しい住まいを見つけて引っ越すには時間が足りない、子どものために同じ家で暮らしたいなど、住み続けるのはさまざまな理由があるでしょう。
引っ越す必要がなく、契約期間中は物件広告も掲載されないため、ご近所さんにも家を売却したことも知られません。
②まとまった資金が手に入る
リースバックは実質的にマイホームの買い取りなので、契約後は短期間で現金が振り込まれます。
住宅ローン一括返済の必要があったり、医療費や生活費など急な出費で悩んでいる人にはぴったりのサービスです。
手に入れた資金は好きに使えるため、ローン返済や生活費だけでなく、新しいマイホームの購入資金として充てても問題ありません。
特に注文住宅のように新築でマイホームを建てる場合は、仮住まいの心配や着手金・中間金の支払いもある程度カバーできるため、利息や引っ越し代の節約にもなります。
③月々の支払いが安くなる可能性も
不動産の所有者は毎年各保険や固定資産税がかかりますが、リースバックでは所有者が新オーナーにうつるため、このような支払い義務もなくなります。
今までローン返済＋固定資産税がかかっていたのが、リースバックで賃貸にすることで家賃のみの支払いとなり、物件によっては月々の支払いが安くなるパターンも珍しくありません。
リースバックのデメリット・注意点
①相場よりも売却価格が安め
②家賃は相場より高め
③オーバーローンでの契約は難しい
大きなメリットがありますが、事前に確認すべきデメリットや注意点も一つずつ見ていきましょう。
①売却価格が安く家賃が高め
リースバックは不動産会社がマイホームを買い取る、もしくは買い取るオーナーと仲介することが前提です。
買い取りはすぐに入金されることがメリットですが、売却価格は相場より1割～3割減と下がってしまいます。
②家賃は売却額から算出
こちらも金銭面のデメリットで、家賃が同条件の物件より高くなるケースが多く見られます。
リースバックの家賃は基本的に売却価格によって算定されるため、売却額が高ければその分家賃も高くなる傾向にあるのです。
そのため家賃を下げることはできるけれど、同時に不動産売却金額も下がるといったパターンも。
またマイホームとはいえ賃貸契約なので、更新費や敷金、保証料などもかかります。
このようにリースバックは、金銭面でデメリットの多い売却方法になります。
③リースバック利用の条件について
リースバックはメリットが多く便利な制度ですが、利用するにはいくつかの条件を満たす必要があります。
まず契約者については、住宅ローンと同じように収入面をチェックされます。
リースバックの場合は何千万の負債ではなく、毎月家賃が支払える収入状況かどうかを見られるため、安定した正社員でないと通らないような厳しい審査ではありません。
そしてもう一つ重要なポイントが「オーバーローン状態」かどうかです。
オーバーローンとは、不動産売却金額（もしくは預貯金など）ではローン残額をすべて返済できない状態を指します。
基本的にリースバックはオーバーローンだと利用できません。
もしローンの支払いが滞ると、住宅ローンを組んだ際につけた「抵当権」が実行されて債権者（銀行や保証会社など）がマイホームを競売にかける可能性があります。
それはリースバック後でも変わらないため、不動産会社は基本的にローン完済予定の不動産しかリースバックを取り扱いません。
査定の結果、リースバックの売却金額ではローン完済が難しいと判断したのならば、不動産会社への相談のもと任意売却をおすすめします。
※任意売却はローンの支払いができなくなった人向けの制度で、債権者の合意を得て不動産売却を実行する方法です。
まとめ
リースバックはまとまった資金を受け取りつつ慣れたマイホームに住み続けられるため、便利で汎用性の高いサービスです。
一方、買戻しを視野に入れるなど長期的な面で見ると、通常のローン返済よりも支払総額が高くなるなどデメリットもはっきりしています。
査定額から毎月の家賃を考えたり、売却後の資金でローンが返済できるかなど、不動産会社と相談しながら利用しましょう。
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