木造一戸建ては何年住める？法定耐用年数と寿命の違いやメンテナンスについて解説！

こんにちは、リビングボイスの實方です。
一般的に木造の建物は鉄筋コンクリートの建物よりも寿命が短いというイメージがありますが、実際には何年住めるのでしょうか。
今回は、木造の一戸建ての実際の寿命や、必要なメンテナンスとその費用について解説します。

木造一戸建ての寿命は何年？

新築の一戸建ての資金計画は「35年返済」で計算されているのに、木造一戸建ての法定耐用年数は22年と聞いて、疑問に思ったことはありませんか？
ここでは、法定耐用年数と実際の寿命の違いについて解説します。

法定耐用年数とは？

建物には、その構造や用途によって法定耐用年数が定められています。
鉄筋コンクリート造・鉄骨鉄筋コンクリート造の住宅の耐用年数は47年であるのに対して、木造の住宅の耐用年数は22年となっています。
この法定耐用年数というのは、建物の価値を減価償却することによって、相続税や固定資産税の公平性を担保するためのものです。
つまり、あくまで税金の計算のための数字であり、実際の建物の寿命とは全く別のものなのです。

実際の寿命は30年？

法定耐用年数は22年だけど、実際の寿命は30年という話も聞いたことがある方が多いのではないでしょうか。
よく30年と言われるのは、平均すると30年前後で建て替えをする方が多いためであって、この数字も実際の寿命とは異なるものです。
30年前後で建て替えされる事例が多い理由には、主に以下のようなものがあります。

●家族構成が変わり、建築当初の間取りではライフスタイルに合わなくなった。
●相続や住み替えのために売りに出した際に、建物の値段がつかなかったため解体した。
●耐震基準（1981年に改正）に適合しておらず、補強工事も高額になるため建て替えた。
●配管や水回りの設備、内装の仕上げ材などが寿命を迎えたため、リフォームと比較して建て替えを選択した。
●災害で建物が大きく被害を受けてしまった。

このように、建て替えの理由は建物が寿命を迎えたためではなく、ライフスタイルの変化やリフォームのタイミングでの持ち主の選択によるケースも多くなっています。

経済的耐用年数と期待耐用年数

経済的耐用年数とは、市場で売買される価値がある期間のことです。
経済的耐用年数は、需要によるところが大きく、立地条件や美観、間取り、修繕の履歴などによっても変わってきます。
日本では建物の評価（査定）に法定耐用年数をベースにした原価法を用いています。
そのため、実際の状態・機能にかかわらず、築20 ～25年の建物は一律に市場価値がゼロとなるなど、価値が低く評価される傾向にあります。
2013年、国土交通省は、実際の寿命に近い「期待耐用年数」を掲示しました。
近年、マンションの場合は、築年数が古くても、必要な修繕がおこなわれている物件は資産価値が維持される傾向にあります。
また、地価の上昇や建築費の高騰により、人気のエリアでは割安な中古戸建てにも注目が集まりつつあります。
今後の市場のニーズの変化によっては、木造一戸建ての経済的耐用年数が伸びていく可能性もあります。

実際の寿命はメンテナンス次第で80年前後まで延ばせる

固定資産台帳の滅失データ（建物が取り壊された記録）から割り出した「木造専用住宅の平均寿命」は、1983年の調査では48年となっていました。
しかし、技術革新や建築基準法の改正などによって耐震性や耐久性が向上したこともあり、2011年の調査では64年と大幅に伸びています。
国土交通省が掲示している木造住宅の期待耐用年数では、以下のとおりです。

●フラット35基準程度…50年～60年
●劣化対策等級3…75年～90年
●長期優良住宅認定…100年超

この基準は、2000年からスタートした住宅の性能表示制度における劣化対策等級2または3を取得している建物と、長期優良住宅認定制度で認定を受けた建物の期待耐用年数となります。
つまり、この20年以内に建てられた建物については、メンテナンス次第でかなりの長寿命が期待できることがわかります。

木造一戸建てに必要なメンテナンスとは？

木造一戸建ての寿命はメンテナンス次第で80年前後まで延ばせることがわかりました。
では、長く住み続けるためにはどのようなメンテナンスが必要なのでしょうか。
ここでは、主なメンテナンス箇所とその期間について解説します。

外壁

モルタルやサイディングの外壁材は、10年ごとに美観や断熱性、防水性を維持するために、表面の塗装をやり直す必要があります。
また、5～10年のタイミングでサイディングの継ぎ目やサッシの周辺の目地（シーリング）を打ち直す必要があります。
腐食しやすい木部や、錆びやすい鉄部については、3～5年おきの塗装が必要になります。

屋根

屋根のメンテナンスは、その材質によって適時期が異なります。

スレート葺
10年おきに点検と表面の塗装が必要になります。
また、葺き替えの目安は築後30年です。

ガルバリウム鋼板
10年おきに点検と表面の塗装が必要になります。
葺き替えの目安は築後20～30年です。

本瓦
耐久性の高い屋根材のため、再塗装や葺き替えの必要はありませんが、10年おきに点検をおこない、下地など傷んでいる箇所の補修をします。

ベランダ防水（FRP）
10年おきに点検と表面の塗装、または貼り替えが必要になります。

住宅設備

住宅設備については、国土交通省が掲示する期待耐用年数は15～25年となっています。
必要なメンテナンスやその時期は、それぞれの製品や日頃の使い方によっても変わってきます。

キッチン・お風呂・洗面所・トイレ

水回りの設備はメンテナンス次第で長持ちしますが、期待耐用年数は15～25年とされているため、おおむねその時期に本体の交換が必要になると考えておいたほうが良いでしょう。

照明設備

最近は天井埋め込み型のLED照明を設置する例も多くなっています。
照明設備や電気設備の期待耐用年数は15～25年となっており、その時期に交換が必要になります。

給排水管と給湯設備

水道の使い方にもよりますが、5～10年に1回程度、点検とともに排水管の高圧洗浄をおこなっておくと良いでしょう。
築後20～30年をめどに、全体的な配管の交換をおこないます。
また、給湯器の寿命は製品にもよりますが、10～15年で本体交換が必要になります。

床下

木造住宅の耐久性を大きく毀損するのが、シロアリの被害です。
床下の防蟻処理（シロアリ対策の薬剤散布）は、5年おきにおこないましょう。

木造一戸建てのメンテナンスにかかる費用を解説！

木造の一戸建てのメンテナンスには、屋根や外壁といった構造に関わる部分と、住宅設備に関わる部分があります。
また、直接寿命には関わらないものの、快適な暮らしを維持するためには壁紙や床材の貼り替えも必要になります。
それぞれのメンテナンス費用は、どのくらいかかるのでしょうか？
ここでは、必要な工事のおおよその費用についてご紹介します。

外壁

●防水塗装工事…90～120万円
●目地シーリング工事…15～20万円
●サイディング貼り替え…160～240万円

屋根

屋根のメンテナンスには、足場を組んだり養生をしたりといった付帯工事費用も必要になるため、点検だけでも一定の費用が必要になります。

●防水塗装工事…30～70万円（塗料による）
●葺き替え工事…60～200万円（工法や材質による）

設備

住宅設備の交換はメーカーやグレードによっても大きく異なりますが、配管の工事と同時におこなうのが効率的です。

●システムキッチン交換…80～200万円
●ユニットバス交換…80～180万円
●洗面台交換…10～30万円
●トイレ交換…10～20万円

内装リフォーム

壁紙や床材の貼り替えは、その材質や広さによっても費用が変わります。

●壁紙貼り替え…750～1,500円／㎡
●床材の貼り替え…1～7万円／畳

まとめ

木造一戸建ては、メンテナンス次第で長く住み続けることができます。
マンションでは、長期的な修繕計画を建てて修繕積立金を集めています。
一戸建ての場合も、長い目で見て日頃から将来のメンテナンス費用を積み立てておくことが大切ですね。