こんにちは、リビングボイスの村田です。
今回は、不動産売却にはどんな書類が必要なのか、手続きや契約の流れ、確定申告について見ていきたいとおもいます。
不動産を売却するための手続きに必要な書類には、不動産会社に依頼するときの書類と買主に引き渡すときの書類があります。
書類ごとにどんな役割があるのかを見ていきましょう。
＜不動産会社に依頼するときに必要な書類＞
・登記簿謄本か登記事項証明書
この2つはどちらも、不動産の所在地や所有者などといった情報が記載されているものです。
内容は同じですが、登記簿をコピーしたものか、コンピューターのデータを印刷したものかというように、発行方法に違いがあります。
・不動産の売買契約書と重要事項説明書
不動産を購入するときに売主と交わす契約書と、契約を交わすときの重要事項の説明書です。
・登記済権利書か登記識別情報
この書類によって、売却する不動産の所有者が誰なのかわかります。
法務局が登記名義人に対して発行するもので、所有者が違うなどといったトラブルにならないための役割もあります。
2005年の法改正以降は、登記のインターネット申請ができるようになり「登記識別情報」の発行がされました。
・土地の測量図と境界確認書
一戸建てなどの場合に必要な書類であり、隣人とトラブルにならないために重要なものです。
境界が曖昧な場合は、隣人に立ち会ってもらった上ではっきりとさせておきましょう。
・固定資産税納税通知書と固定資産税評価証明書
税金を調べたり、計算したりするために必要な書類です。
1年の途中で不動産を売却する場合、買主が売主に税金を返金します。
・物件の図面や設備の仕様書
図面などで間取りを見て、設備などを確認しておくための書類です。
・建築確認済証と検査済証
一戸建ての場合、建築基準法で定められた基準で建設されているか、検査をされているかを証明するものです。
・建築設計図書と工事記録
設計や工事に関する記録を残しておくことで、リフォームなどの際に役立ちます。
・マンションの管理規約や必要な費用などの書類
マンションを売却する場合は、規約や管理費などの情報が記載された書類が必要です。
売却後に生活していく方にとって必要な情報なため、必ず準備しておきましょう。
・耐震診断やアスベスト使用調査報告書
中古物件の物件を売却する場合、これらの書類が必要な場合もあります。
＜買主と契約をするときに必要な書類＞
・本人確認書類
不動産を所有する方全員分の、本人確認書類が必要です。
・実印と印鑑証明書※発行から3カ月以内
こちらも所有する方全員分のものが必要です。
・銀行の口座情報
売却した代金を振り込むために必要なので、買主に伝えなければなりません。
・住民票※発行から3カ月以内
現住所と登記上の住所が違う場合に必要な書類です。
・ローンに関する情報
ローンの残債がある場合は、残高証明書や返済予定表も必要です。
不動産を売却したいと思ったら、計画を立てることから始めます。
大切なのは売却のスケジュールと金額で、いつまでにいくらで売却したいのかを決めておきましょう。
売却には時間がかかるため、余裕を持って計画を立てておくと安心です。
いくらで売却したいかという希望に関しては、査定をしてもらい相場を知っておくとわかりやすいでしょう。
まずは不動産会社に依頼して瞬間査定などにより、大まかな売却価格を出してもらう事から始めることをおすすめします。
その後、訪問査定をしてより正確な売却か価格を出してもらった後に、不動産会社に仲介を依頼します。
仲介手数料はいくらなのかといった、細かい条件も聞いておきましょう。
本格的に媒介契約を結んだら、手続きが進んでいきます。
売り出す際の価格を決めますが、これは相場より高めに設定しておく方が多い傾向にあります。
値下げ交渉にも対応できるよう、高めに設定するケースが多いですね。
価格が決まったら、販売活動を始めます。
ここからは不動産会社の広告が大切になってくるので、ポスティングやチラシ掲載、ホームページへの掲載などといった活動をしてもらいます。
内覧希望があった場合に自分で対応しなければいけないこともあるので、不動産会社によく確認しておきましょう。
購入を希望する方には、不動産の情報をしっかりと正確に伝えます。
瑕疵があることを隠していたり、重要な情報を伝え忘れてしまったりすると契約が解除になってしまうこともあります。
場合によっては損害賠償の請求などといったトラブルに発展することもあるので、注意して説明をおこないましょう。
購入を希望する方がいる場合、交渉をしなければいけないこともあります。
お互いに良い条件で契約ができるよう、話し合いをする必要があるのです。
特に多い条件交渉の内容は、価格の部分です。
ほとんどは値下げの交渉になると思いますが、ほかの条件も含めて交渉に応じるとスムーズに進められます。
ただし交渉に対して、「絶対に値下げをしない」などの対応をしていると売り時を逃してしまうこともあるので注意しましょう。
交渉がうまくいったら、契約の手続きに進みます。
不動産会社に仲介してもらい、重要事項の説明などをおこない契約を結びます。
ここで手付金をもらうことが多く、これ以降は契約解除が難しくなります。
代金残額の精算は、銀行でおこなわれるのが一般的です。
残額の精算が終わると、領収書と不動産鍵を渡して、物件の引き渡しがおこなわれます。
設備の説明書や実印と印鑑証明などの書類も一緒に渡します。
司法書士に依頼して、所有権移転登記もしておきます。
買主に対する手続きはこれで終わりですが、不動産会社に仲介手数料を支払うことが残っています。
契約時に半分、引き渡し時に残りの半分を支払うのが一般的です。
不動産を売却した後は、確定申告をしなければいけない可能性があります。
会社員であれば、会社が年末調整をしてくれますが、不動産による所得がある年は自分で確定申告をしなければいけなくなります。
自営業の方は例年通り確定申告をしますが、申告の際に少しだけ内容が違う可能性があるので手続きの流れや必要な書類を見ていきましょう。
不動産を売却した翌年の2月16日から3月15日におこないます。
売却によって利益がでた場合は納税が必要ですが、出ていない場合は税金を軽減できる可能性があります。
さらに特例を受ける場合も確定申告が必要なので、利益の有無にかかわらず確定申告はしておきましょう。
＜確定申告に必要な書類＞
・確定申告書の用紙
・譲渡所得の内訳書
・戸籍の附票
・不動産取得時と売却時に入手できる契約書など
・売却した土地と建物の全部事項証明書
＜手続きの流れとは？＞
必要な書類がそろったら、自分がどの特例を受けられるのかを調べておきます。
それに合った書類も追加で準備しておきましょう。
紙に記入していってもいいですが、パソコンが使える方はe-taxを使うと便利です。
国税庁がマニュアルを公開していますし、画面の案内に沿って進めていくだけなので安心です。
費用をかけられる方は、税理士に依頼もできます。
不動産を売却するためには、必要な書類や手続きが多くあるので、大変に感じてしまいますが、不動産会社は全力でサポートいたします。
売却の前の相談から契約、確定申告まで、困ったことがあったらすぐに相談するようにしてくださいね。
ぜひ上記の内容を参考にしてみてください。
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