こんにちは、リビングボイスの菊地です。
住宅ローンの返済が厳しいと感じたら、金融機関への相談や売却活動などできるだけ早めに対処しましょう。
「今は滞納していないけれど将来的に滞納する可能性が高いと感じている」「すでに滞納から3か月以上経っている」とさまざまなケースが考えられますが、状況に応じて適切な対処法は変わります。
この記事では、住宅ローンが返済不可になる前にしておきたい対処法についてご紹介いたします。
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資金繰りが思うようにいかずに住宅ローンの返済ができなくなると予想される場合は、早めに対処することで、競売にかけられたり自己破産をすることを避けられます。
長期間の滞納が続くと一括返済を求められて、最終的には住宅を競売にかけられてしまうため、そうなる前に対処が必要です。
より金利の安い金融機関へ乗り換えたり個人再生を利用するなど、返済不可になる前にできる対処法はいくつかありますが、ここではどのようなケースでもおすすめの対処法をご紹介いたします。
金融機関に相談して条件を変更する
返済の見通しが立たなくなった際は返済できなくなってしまう前に、借り入れ先の金融機関に相談しましょう。
失業やケガ、病気で一時的に返済できない場合は、返済期間を延ばしたり毎月の返済額を減らすなど、柔軟に条件を変更してくれることがあります。
団体信用生命保険にしている場合は、高度障害以外でも保険金を受け取ることができる特約が付いている可能性があるため、一度加入している保険の適用範囲を確認してみましょう。
また「フラット35」では、一定期間滞納すると返済方法を変更する案内が通知されるなど、返済計画の見直しを促してくれたり見直しの相談を受け付けています。
相談することによって今後の返済がスムーズになることが期待できるため、早めに相談すると良いでしょう。
早めに売却して信用情報を守る
住宅ローンを滞納すると、金融機関の間で共有されている事故情報名簿に載るため、一定期間新しいローンを利用することができなくなってしまいます。
そのため、最終的に住宅を手放さないとローンが返済できないと分かれば、信用情報に傷がつく前に売却することが安全な対処法です。
住宅の売却額と所持している資産でローンが完済できるのであれば、債権者である金融機関の同意がなくとも売却することが可能です。
しかし、住宅の売却額と自己資産でローンを返済しきれない場合は、自己判断で売却をすることができず、金融機関の同意が必要です。
そのまま住み続けるならリースバック
リースバックとは、現在住んでいる住宅を不動産会社などに売却して、新しい所有者から賃貸する形で同じ家に住み続けるという方法です。
住んでいた住宅を売却してローンを返済した後も同じ住宅に住むため、客観的には変化がなく、住宅を売却したことが周囲に知られにくい点が大きなメリットです。
また、賃貸住宅としてしばらく住んだあと、資金が貯まってから買い戻すことも可能です。
一方、デメリットもあり、リースバックは通常の売却よりも売却価格は安くなる傾向があります。
さらに賃貸借契約の期間に制限があったり、今までなかった家賃の支払いが発生することも把握しておく必要があります。
住宅ローンが返済不可になれば競売になる
住宅ローンを滞納してしまっても、急に競売になることはありません。
しかし滞納が約3か月続くと、金融機関から督促状や催告状が届きます。
そこから6か月ほどの滞納が続くと金融機関は、債務者ではなく保証会社へ住宅ローンの一括返済を求めます。
その後、保証会社から債務者へ一括返済を求め、対応できない場合は競売の申し立てに移ります。
一括返済を求められるまでは、返済期間の延長など何らかの措置が取られることが多いですが、返済不可の状態が長く続くと競売にかけられる可能性が高まります。
競売にかけられる前に、金融機関へ相談したり売却などの対処を検討することが大切です。
競売が任意売却よりも良くない理由とは
任意売却とは、ローンの返済が滞ったときに、ローンの残債が売却額よりも多い場合でも売却できる方法です。
任意売却そのものについては次の章で解説しますが、ここでは住宅ローンの返済が滞った際にローンを返済するためにとる手段として、競売と任意売却を比較します。
ローンの滞納によって信用情報に傷がついている状態で住宅を手放すという面では、任意売却と競売とでは同じことです。
しかし、任意売却と競売は他の面で異なる点が多くあります。
ローンの返済方法の違い
競売では、売却額でローンの残債を支払えなかった場合、再び一括で返済する必要があります。
任意売却ではローンの残債を分割払いにすることができますが、競売は分割払いが認められておらず、返済をしないと差し押さえなど法的措置へつながるため注意が必要です。
売却価格や支払う費用の違い
できるだけ競売を避けるほうが良い理由として、競売だと住宅の売却価格が相場よりも50～70%程度になってしまうことが挙げられます。
住宅の売却価格が低いだけでなく、競売にかかる手数料や登録免許税などは、基本的に債務者が支払う点も大きなデメリットです。
競売後に残ったローンの残債には「遅延損害金」も上乗せされて、遅延される元金に年14%程度の利息がかかり、完済が遅くなるほど支払額が増えてしまいます。
住宅を手放した事情の知られやすさの違い
競売は、新聞やインターネットで情報が公開されるため、競売にかけられたことが周囲の方々に知られる可能性があります。
競売にかけられるとほぼ強制的に自宅から退去することとなり、生活にも支障が出ることが考えられます。
任意売却と競売にはこうした違いがあるため、通常の売却ができない場合は任意売却を早めに検討しましょう。
返済不可な住宅ローンでも対処できる任意売却とは
前章でご紹介したとおり、競売にかけられる前に検討をおすすめしたい売却方法が任意売却です。
任意売却とは、金融機関など債権者の同意を得て不動産を売却することを指します。
およそ3か月ほど滞納してしまった場合に可能であり、住宅を売却してもローンが完済できない際に有効な対処法です。
通常、ローンの残債がある住宅は、売却額でローンを一括返済できなければ売却できません。
しかし任意売却は、売却額でローンを一括返済できない状況も、債権者の同意を得ることで売却が可能になります。
通常の売却よりも売却額は低くなる傾向がありますが、任意売却は競売よりもメリットの多い売却方法なので、以下でご紹介する詳細を把握して、住宅ローンが返済できないときの選択肢として覚えておくことをおすすめします。
任意売却のメリットや注意点とは
任意売却は、一定期間住宅ローンを滞納して競売の一歩手前になっても住宅を売却できる点がメリットです。
競売の一歩手前とは「競売入札2日前まで」のことを指すため、競売が迫ってから任意売却を検討することができます。
ただし、その場合は債権者へ同意を求めることなど、手続きを早急に済ます必要があります。
そして、先述のとおり完済できなくても残債は分割返済にできたり、引っ越し費用を売却額からまかなうことができることがあるといった融通が利くことも多いため、任意売却をおこなうメリットは大きいといえるでしょう。
一方、任意売却には注意点もあります。
それは、債権者の同意が得られないとそもそも売却できないことや、競売と同じく長期間ローンを滞納していることが条件であるため、任意売却をするときには信用情報に傷が付いた状態になっていることが挙げられます。
注意点があるといえ、ローンを滞納したまま何も対処しなければ、最終的に競売にかけられてしまいます。
住宅ローンを3か月以上滞納してしまった場合は、高額で売れる任意売却を目指すことをおすすめします。
まとめ
もしも住宅ローンの返済を順調に続けることが困難だと感じたら、返済不可になる前に住宅を売却するなど、ローンを完済できるように対処方法を検討する必要です。
毎月の返済額を減らすことで解決するならば、できるだけ早めに金融機関へ相談することが一番おすすめの方法です。
返済額を減らしても完済が難しい場合やすでに滞納している場合は、競売を避けることを目標に、状況にあった返済方法を検討しましょう。
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