こんにちは、リビングボイスの菊地です。
マイホームを売却する際は、長く売れ残ってしまいなかなか現金化できないのではないかと、心配になりますよね。
そんなときは「買取保証」で不動産売却することをおすすめします。
買取保証つきの仲介契約ならば、希望額での販売も可能で長く売れ残ることもありません。
今回は、不動産売却における買取保証のメリットやデメリット、最初に知っておくべき注意点などを詳しくご紹介いたします。
＼お気軽にご相談ください！／
弊社へのお問い合わせはこちら不動産売却で得する買取保証の制度とは
買取保証とは、不動産売却で販売活動した際に、一定期間売れなくても不動産会社が買い取ってくれる保証を意味します。
まずは査定して、査定額が算出されてから売りだす期間と買取金額を決めます。
期間中は不動産会社がサイト掲載やチラシ制作などの広告で販売活動をしてくれるため、売り主は内覧に備えて準備したり、次の住居に引っ越すことが可能です。
買取保証がおすすめの人
買取保証は普通の「買取」や「仲介」ではなく、とても柔軟性のある不動産売却方法で、こんな人におすすめです。
●次の住みかを早く決めたい
●仲介で売れるか不安がある
●多少安くても確実に現金化したい
●でも最初は希望額で売りに出してみたい
●引き渡し後のトラブルが怖い
買取保証のほかに、近所に不動産売却を知られることなく、迅速に現金化したいなら「買取」。
自分の希望額で長く売りに出したいなら「仲介」をおすすめします。
買取保証と即時買取のちがい
●買取保証：最初は希望額で市場に出し、売れ残れば不動産会社に買い取ってもらう 即時保証：最初から不動産会社に買い取りを依頼する
買取保証と似た言葉に「即時買取」がありますが、こちらは最初から不動産会社に売却することを意味します。
即時買取の場合は不動産を市場に出さないため、販売活動や広告宣伝が一切ありません。
そのため手続きが早く、不動産会社によっては最短3日で売却できるスピーディな売り方になります。
価格は訪問査定をして決められますが、多くの場合は一度の査定で済むため、早く家を手放したい人にとってはメリットの多い売り方です。
それに加え仲介がないため、仲介手数料もかかりません。
しかし即時買取とあって、市場価格よりも70%~80%程度の価格で買い取られることが多く、買取価格重視の人には向かない売り方です。
買取保証のメリット3つ
①期間中は希望額で売りに出せる
②買取金額が判明している
③契約不適合責任が問われない
買取保証は仲介の「相場通り売れやすい」メリットと、即時買取の「確実に買い取ってくれる」メリットを併せ持つ、非常に有効な売り方といわれています。
一つずつ見ていきましょう。
①希望額で売却できる
買取保証の大きなメリットは、自分の希望額で売りに出せることです。
多少強気の価格設定でも、ニーズにあった購入希望者がいれば相場より高額で買ってもらえる可能性があります。
売れなかった場合でも不動産会社が買い取ってくれると思うと、精神的にも楽になりますよね。
買取保証の価格設定に関しては各不動産会社で異なるため、何度も価格変更できるとは限りません。
この期間までに売れなかったら査定額の〇〇%に値下げしてみるなど、最初に不動産会社と相談しながら計画を立てましょう。
また、大手の会社では「利益還元」として後から現金が振り込まれることも。
利益還元とは、不動産会社にて買取されてから高額での売却が決まった際に、その利益の一部をもとの売り主に還元してくれる制度を指します。
利益還元については各不動産会社のホームページに記載がありますので、査定前にチェックしておきましょう。
②最初に買取金額・期間がわかる
買取保証の場合、査定が済んでから希望額を設定して不動産売却活動にうつるため、最初から買取保証額と保証額が振り込まれる時期が分かります。
そのためマイホームを買取保証で売却する場合は、次の住みかに関して計画を立てやすく余裕を持って行動できるでしょう。
また、何日に何円で確実に売れるかわかることで、マイホームを販売中でも次の住みかを購入して引っ越す「買い先行」がより楽になります。
※買い先行は、次の住居を先に買ってから今までの不動産を売ること。
売り先行は逆に、今までの住居の売却が済んでから次の不動産を買うことをいいます。
住み替えでは資金の問題から、売り先行で資金調達して次の不動産を買うことが一般的です。
③基本的に契約不適合責任がない
契約不適合責任（民法改正前は瑕疵担保責任）とは、不動産を引き渡した後も売主には責任があることを意味します。
契約不適合（瑕疵）というのは、雨漏りや木材の腐食、シロアリ被害などが当てはまり、売主が知らなかった場合にも補修・修理費用を負担するといった責任があります。
一般的に不動産会社の仲介により売却できた場合はおよそ3ヶ月間、この瑕疵担保責任があります。
ですが買取保証で最終的に買い取られた場合、不動産を受け取るのは民間ではなく物件のプロである不動産会社です。
不動産会社の場合は、たとえ物件に瑕疵があってもそれを含めて査定した、もしくは見落としても会社側の過失と考えられるため、民法の示す「契約不適合責任」には当てはまりません。
そのため買い取りが完了したら契約終了で、追加料金が発生することもありません。
気づきにくいですが、民間への販売にはない大きなメリットです。
買取保証のデメリット・注意点
①買取価格は相場より低い
②物件によっては買取保証がつかない
③不動産会社の乗り換えができない
特徴を見ると非常に魅力的な保証ですが、契約するまで気づきにくいデメリットや注意点もあります。
①買取価格は査定額の70%~80%と考える
買取保証は確実に買い取ってくれるという安心感がありますが、買取価格はどうしても相場より下がってしまいます。
査定額の80%で買い取ってもらえるならよいほうで、低いと相場の50％～60％程度であることも。
この点は査定後の相談が重要です。
しかし販売期間中に売却できず相場より安く買い取られても、数十万と高額な仲介手数料はとられません。
買取金額に関してはメリットとデメリットのどちらも併せ持っています。
②悪条件の物件は買取保証対象外の可能性
多くの不動産会社で買取保証は、商品としてある程度の期間で売れることが想定される物件のみ取り扱っています。
建物の老朽化・劣化が激しかったり面積の狭い物件などは、仲介販売は取り扱っていても買取保証はつかないことが多いです。
この基準は会社によって異なるので、1社目で断られてもめげずに依頼していただきたいところです。
③ほかの不動産会社で取り扱えない
買取保証は一般的に「専任媒介契約」もしくは「専属専任媒介契約」となり、その一社でしか当該物件を取り扱えなくなります。
ほかに「一般媒介契約」がありますが、ほとんどの人は専属媒介契約・専属専任媒介契約で不動産売却の手続きをします。
専任媒介契約や専属専任媒介契約の場合は、不動産売却の担当が一社のみになる代わりに業務報告が義務づけられていたり、売却活動を積極的に行ってくれるなどのメリットがある契約です。
一社のみというのは一概にデメリットとは言えませんが、途中で乗り換えはできないので最初から慎重に任せる会社を決めましょう。
多くの会社がありますが、不動産賃貸や管理ではなく「不動産取引」が得意な会社に依頼するとスムーズに進みます。
まとめ
買取保証は、期間内に不動産を売却したい人やある程度売却活動を任せたい人にとっては便利な契約です。
買取価格は相場より安めであることや、ほかの不動産会社では取り扱えなくなるなどを理解して使えば、通常の仲介や買取よりもお得に売却できるはずです。
まずは買取保証で契約できる不動産会社に、無料査定を依頼してみましょう。
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