こんにちは、リビングボイスの安達です。
住宅を購入したときには経済的に余裕があっても、いつまでもその状況が続くとは限りません。
夫婦のどちらかが身体を壊し働けなくなることもあれば、思わぬ事故に遭うこともあります。
また、コロナ禍のように、想像すらしていなかった災禍が社会全体を襲い、失業してしまう可能性も考えられます。
さまざまな理由から、住宅ローンが返済不可になってしまうことは、決して珍しいことではないのです。
そこで今回は、住宅ローンが返済不可になったときの対処法を紹介します。
実際に支払えなくなった際にはどのような流れで自宅が競売にかけられるのか、また資金計画をどのように立てればいいのかもあわせて解説しますので、確認しておきましょう。
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さまざまな理由から住宅ローンが返済不可になりそうなときには、早めに対処することで返済を続けられることは少なくありません。
実際に返済不可になった際、傷口が少しでも小さくてすむ方法もあわせて紹介します。
返済方法の変更を相談する
住宅ローンの返済が苦しくなってきたときの対処法としては、返済方法の変更が考えられます。
たとえば返済期間を延長してもらえれば、それだけ毎月の返済額を減らすことが可能です。
金融機関によっては、一定期間返済額を減らす制度を用意しているところもあるようです。
ボーナス返済の負担が厳しいケースでは、月々の返済額とボーナス時の負担分の内訳を見直してくれることも考えられるでしょう。
いずれにせよ、返済不可の状況に陥り滞納してしまう前に、借り入れしている金融機関に対処法を相談することが大切です。
住宅ローンを借り換える
今よりももっと金利が低い住宅ローンがあるようなら、借り換えすることで毎月の返済額を減らすことも対処法のひとつとして検討しましょう。
借り換えることで、返済期間を今よりも延ばすことができれば、月々の負担額をさらに減らすことが可能です。
ただし、借り換えする際には、新規で住宅ローンを借りることになるため、再度審査が行われます。
住宅ローンが返済できなくなったのが、収入の減少や失業などであったときには、審査に通らない可能性があります。
また、既存の住宅ローンを繰り上げ返済するための手数料などの費用も発生するため、借り換えを対処法に選ぶときにはある程度の資金が必要な点は考慮しておきましょう。
住宅を任意売却する
住宅ローンの返済方法の変更や、借り換えができなかったときには、借り入れしている金融機関の同意を得ることで住宅を任意売却する方法もあります。
住宅ローンが返済不可の状況になったときには、そのままでは競売にかけられてしまいます。
競売では市場価格の4～5割も低い価格で売却されることがほとんどで、ローンの残金に満たなければ差額を借金として背負わなければなりません。
その点任意売却なら、市場の相場に近い価格で売却できます。
マイホームを手放すという点では競売と同じですが、任意売却は競売よりも、多少なりとも負担を減らすことにつながります。
リースバックする
同じ売却するにしても、リースバックを利用するのもひとつの方法です。
リースバックとは、売却したマイホームを賃貸し、家賃を払って住み続けることをいいます。
苦境を乗り越え資金ができれば、住み慣れた家を買い戻すことも可能です。
ただし、リースバックでは住宅ローンの支払いはなくなりますが、新たに家賃が発生します。
売却後に住宅ローンの残債が発生したときには、ローン返済と家賃支払いの、両方の負担が発生するため、最終的にどの程度の負担になるのかは慎重に確認しておくようにしましょう。
住宅ローンが返済不可になった際の競売の流れ
住宅ローンが返済不可になり、滞納が続いてしまったときには、最終的にマイホームは競売にかけられます。
ここでは競売はどのように進むのか、一般的な流れを説明します。
「代位弁済手続き開始の予告」が届く
住宅ローンの滞納が2ヵ月続いた時点で、まずは「代位弁済手続き開始の予告」が住宅金融支援機関などから届きます。
通知にはローンの返済が滞っていること、滞納を続けると住宅ローンの残金を一括返済することになる旨が記されています。
「代位弁済手続き開始」の通知が届く
「代位弁済手続き開始の予告」が届いても返済せず、さらに滞納が3カ月ほど続いてしまったときには、「代位弁済手続き開始」が通知されます。
この時点で、住宅金融支援機構や銀行の保証会社は金融機関にローン残額を代位弁済、つまり立て替えて一括返済してしまっています。
この通知は、「立て替えた金額を一括返済しないと競売にかける」という最後の警告なのです。
しかし、月々の返済ができないためローンが滞納していることを考えると、ローン残額を一括返済するのは現実的に不可能でしょう。
そのため代位弁済手続き開始の通知が届いたら、住宅を処分せざるを得ないケースが大半です。
競売の申し立てが行われる
住宅金融支援機構などにより代位弁済されたあと、一括返済もできなければ、債権者である金融機関は裁判所に競売の申し立て手続きを行います。
裁判所が競売の開始を決定すると、「担保不動産競売開始決定通知書」と呼ばれる書類が届きます。
現況調査が行われ入札が開始される
適正な価格を決めるために、裁判官執行官が不動産鑑定士とともに現況調査を実施し、入札が開始されます。
売却が決定すると立ち退く必要がある
競売で落札され売却許可決定が出されると、物件を引き渡さなければなりません。
引き渡しを拒否しても、強制執行手続きを経て、最終的には立ち退く以外ないのです。
住宅ローンが返済不可にならないための資金計画の立て方
住宅ローンが返済不可になったときには、最終的にはマイホームが競売にかけられてしまう可能性があります。
そういった事態に陥らないために、住宅ローンを借りるときには返済が滞らないような資金計画を立てることが大切です。
ここでは住宅を購入する際に、資金計画を立てるポイントを2つ紹介します。
借入金額は現在の家賃を目安にする
住宅ローンが返済不可にならないためには、当たり前のことですが、借入金額をできるだけ小さくすることが大切です。
今の世の中、長く勤めたからといって給与が毎年上がっていくようなことは少なくなってきています。
住宅を購入するときには「借りられる最大限度額」を重視しがちですが、「無理なく返済できる金額」で借入金額を考えるようにしましょう。
借入金額は、今支払っている家賃を目安にすると無理のない金額を算出できます。
現在の生活レベルを最低限維持すると想定し、借入金額を考えることが、将来的に返済不可な状況にならないポイントです。
ライフプランを考慮する
住宅ローンの返済不可に陥らない資金計画を立てるときには、今後のライフプランを考慮して借入金額を算出することも大切です。
たとえば今共働きをしているのであれば、今後出産や育児で一馬力になる可能性はあるのか、その期間はどう乗り切るのかまで考えておく必要があります。
共働きを続けることを前提に借入金額を決めてしまうと、万一どちらかが働けなくなった場合には返済が滞る可能性が高くなるでしょう。
共働きのあいだにできるだけ頭金をため、月々の返済額は一人の収入でも負担できるような額にするなど、長期的な視野から資金計画を立てるのがおすすめです。
まとめ
住宅ローンが返済不可になることは、なにがおこるかわからない現代では珍しいことではありません。
月々の返済が滞ってしまう事態に陥ったときには、競売にかけられてしまう前に、早めに借り入れしている金融機関に対処法について相談することが大切です。
これから住宅ローンを借りてマイホームを購入するのであれば、借入金額は今の家賃を目安にし、長期的なライフプランも考慮した資金計画を立てるようにしましょう。
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