こんにちは、リビングボイスの中村です。
マイホームを土地探しからおこなうと、融資が実行されるまでの間に、まとまった費用が必要になる場面があります。
しかし、一般的に住宅ローンの融資は、建物の完成後に実行することになるため、自己資金から捻出しなければなりません。
そのようなときに利用するのがつなぎ融資というものです。
この記事では住宅ローンのつなぎ融資にスポットを当て、概要や金利、注意点をお伝えしますので、つなぎ融資とはどのようなものか知りたい方はぜひ参考になさってください。
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弊社へのお問い合わせはこちら住宅ローンの「つなぎ融資」とは？どんなケースに使える？
まずは住宅ローンのつなぎ融資とはどのようなものなのか、概要を見ていきましょう。
つなぎ融資とは、融資が実行されるまでに発生する、さまざまな費用を捻出するための借り入れです。
冒頭でもご紹介しましたが、一般的に住宅ローンを利用する際、実際に口座へ振り込まれるのは建物の完成後になります。
土地と建物がセットになって販売されている、建売住宅で完成済みの物件であれば、引き渡し時に決済されるのが基本的な流れです。
「所有権を移転し、抵当権の設定が完了してからお金が借りられる」という風に覚えておくと良いでしょう。
つなぎ融資を利用できるケース
しかし土地探しからマイホームを建てると、完成前に費用が発生する場面があります。
一般的には、次のような3つの場面でまとまった費用が必要です。
●土地を購入する際に発生する費用（土地取得費）
●建物の着工時に発生する費用（着工金）
●基礎が完成した時点で支払う費用（中間金）
上記は一般的に、完成済みの建売住宅では発生しない費用となります。
注文住宅ならではの特徴として覚えておきましょう。
つなぎ融資はこのような費用に対して活用できます。
たとえば、上記にある土地取得費とは、土地と建物を別々に購入する際に発生します。
注文住宅の場合、まずは家を建てる土地を購入し、そのあと建物の建築が開始されるのが一般的です。
2,000万円の土地と、3,000万円の建物を購入するケースで考えると、まずは土地代の2,000万円を先に支払わなくてはなりません。
また、建物の着工時には建物の代金の約30％の着工金が必要です。
基礎の完成後には中間金という項目で、着工金と同様、建物の代金の約30％の費用を支払う必要があります。
どの費用も自己資金から捻出できれば良いのですが、家づくりにはたくさんのお金がかかります。
引っ越し費用や家具の購入代金など、家づくり以外にもさまざまなところでお金が必要になるでしょう。
現金での支払いが求められる場面もあるので、ある程度手元に残しておくと安心です。
しかし、マイホームを土地探しからおこなう場合、建物の完成前に数回に渡って費用を支払わなければなりません。
つなぎ融資は住宅ローンが実行される前に、一時的に借り入れできるものなので、土地取得費や着工金、中間金を自己資金で賄えない場合に検討なさってください。
「つなぎ融資」の住宅ローン金利はどのくらい？
次に、つなぎ融資における、住宅ローン金利について見ていきましょう。
つなぎ融資は住宅ローンのひとつであるため、当然ですが利息が発生します。
一般的な住宅ローンなら0.5％から1.8％が一般的な金利ですが、つなぎ融資の場合は2％から4％と割高になります。
なぜ割高になるのかというと、担保がない状態で融資が実行されるからです。
金融機関がお金を貸す際、一般的にはマイホームを担保にして融資します。
貸したあとになんらかの事情で支払いができなくなった場合、金融機関は担保にしている資産を売り、住宅ローンの返済に充当させます。
つまり、担保とは、貸したお金が返ってこないリスクを軽減させるためのものです。
しかし、つなぎ融資は建物が完成していない状態でお金を貸すため、万が一支払いが不能になってしまった場合、金融機関は困ってしまいますよね。
返済不能になった際のリスクを軽減するために、金利を割高に設定しているのです。
また、現在は超低金利時代と呼ばれるほど住宅ローンの金利が低くなっています。
そのため、つなぎ融資の金利はより割高に感じてしまうのかもしれません。
利息額の算出例（金利2.6％で1,000万円借り入れ、両端入れで計算した場合）
金利が割高になるつなぎ融資を利用した場合、利息額がどのくらいになるのか、算出例をまとめました。
●着工から引き渡しまでの90日間：1,000万円×2.6％×90日間／365日＝64,110円
●上棟から引き渡しまでの60日間：1,000万円×2.6％×60日間／365日＝42,740円
一般的な利息の算出方法で、小数点以下は四捨五入しています。
金利をもとに利息を計算しておけば、どのくらいの費用が発生するのかを把握できるので、ぜひチェックなさってください。
住宅ローンで「つなぎ融資」を受ける際の注意点とは？
最後に住宅ローンでつなぎ融資を受ける際の注意点を見ていきましょう。
①利息が増え、金銭的な負担が大きくなる
注意点としてまず挙げられるのが、金銭的な負担が大きくなる点です。
先述した通り、金利が一般的な住宅ローンより割高になるため、経済的な負担が増えてしまいます。
マイホームは頭金や住宅ローンの事務手数料、保険料や引っ越し費用など、土地と建物以外にもたくさんの費用がかかる大きな買い物です。
そのためつなぎ融資を利用する際は、できる限り金利の安いところを選び、費用負担を軽減させましょう。
②住宅ローン控除の適用外となってしまう
住宅ローン控除の適用外となるのも注意点です。
住宅ローン控除とは、年末のローン残高に応じて税金の還付を受けられるもので、金融機関から融資を受けた方の多くが利用しています。
住宅ローンを使って家を建てた方が受けられる恩恵ですが、つなぎ融資の場合は適用されません。
ただしほかの住宅ローンをセットで申し込んだ場合、条件をクリアすることで適用になるケースがあります。
③取り扱っていない金融機関もある
つなぎ融資を取り扱っていない金融機関があるのも、注意点のひとつです。
一般的な住宅ローンは、多くの金融機関で取り扱っていますが、つなぎ融資を商品として提供しているところは限られています。
そのため利用したい銀行が、つなぎ融資を取り扱っていない可能性があるので注意が必要です。
運よく取り扱っていたとしても、金利が高いケースが多いので、資金計画が狂わないよう事前にチェックしておきましょう。
④単体では利用できず、住宅ローンの審査に通過していることが条件
つなぎ融資を利用するためには、住宅ローンの審査に通過していることが条件です。
一般的に単体では利用できないため、否決されてしまうとつなぎ融資の利用もできなくなります。
単体で利用できるノンバンクもあるので、借り入れ金額に応じて選んでみてください。
⑤建物の完成が遅れるとその分利息も増える
大きな注意点として、建物の完成が遅れるとその分利息も増えるという点が挙げられます。
実際に融資が実行されるまでの間（着工から引き渡しまでなど）の、一時的な借り入れとなるため、完成時期によっては利息を多く支払うことになるかもしれません。
マイホームの建築は、天候などにより計画通りに進まないことがあります。
もともと、借り入れの期間が決まっている場合もあるので、利用する際は入念な打ち合わせや検討が必要です。
まとめ
今回は注文住宅の購入を検討中の方や、つなぎ融資とはどのようなものか知りたい方に向け、土地探しからマイホームを建てる際に利用する、つなぎ融資について見ていきました。
注文住宅の場合は、建物が完成する前に、まとまった費用を支払う場面がいくつかあります。
自己資金で賄うのが難しい場合は、つなぎ融資で一時的な借り入れを検討なさってください。
専門的な事も多いので、まずは当社にご相談ください！
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