一戸建てを対象にした不動産投資のメリット・デメリットとは？

こんにちは、リビングボイスの荒川です。
不動産投資と聞くと、マンションやアパートを思い浮かべる方は多いのではないでしょうか？
実は、一戸建てを対象とした不動産投資もあり、近年注目を集めています。
この記事では、一戸建て投資の概要、メリット・デメリットについて解説します。

不動産投資の1つ「一戸建て投資」とは？概要や種類を解説

はじめに、一戸建て投資の概要についてご説明します。

一戸建て投資とは

一戸建てを賃貸物件として貸し出し、入居者から家賃収入を得ることを「一戸建て投資」といいます。
一般的には、築年数が経過した古い物件を安く購入して、リノベーション後に貸し出すことが多いです。
投資目的で物件を購入して家賃収入を得るという点は、マンションやアパートを対象にした不動産投資と同じですが、一戸建て投資にはほかにはないメリットがあります。
一方でデメリットもあるため、ご自身に一戸建て投資が合っているのかどうか、慎重に見極めることが大切です。

コロナ禍で一戸建ての人気が高まっている

「一戸建てはファミリー層に人気」というイメージは多くの方がもっているのではないでしょうか。
実際に、アパートよりも広い一戸建ては、それぞれのプライバシーが確保できるという点から、子育て世帯に根強いニーズがあります。
しかし最近では、2人暮らしのための住まいとしても人気が高まっています。
コロナ禍で在宅ワークが多くなり家で過ごす時間が増えたことで、より快適な住まいを望む方が増えたためです。
賃貸の一戸建てであれば、新築を購入するよりもハードルが低く、また気軽に住み替えができるとして注目を集めています。

一戸建て投資の種類は2つ

一戸建て投資には、大きく分けて「都市型」「郊外型」の2種類があります。
双方の違いをしっかり理解しておきましょう。

都市型
都市型は、一都三県、中心部の駅から徒歩圏にある物件が中心です。
再建築不可や借地などを問わず、建物の延べ床面積30㎡台から検討対象となります。
一般的に、物件価格とリフォーム費用を合わせて1,000万円前後に抑えられれば高収益といわれています。

郊外型
都市型以外の物件はすべて郊外型と呼びます。
郊外型は、駐車場が確保できる・延べ面積が50㎡台以上であることが条件です。
また、再建築が可能で、土地の所有権を取得できる物件が対象となります。
物件価格とリフォーム費用を合わせて、500万円前後に抑えられれば高収益といわれています。

一戸建てで不動産投資をおこなうメリットとは？

ここでは、一戸建て投資のメリットをご紹介します。

高い利回りが期待できる

一戸建ての場合、家賃を高めに設定しても入居者が決まりやすいという特徴があります。
なぜなら、賃貸用の一戸建ては希少性が高く、ライバル物件が少ないためです。
アパートやマンションは周囲にライバルとなる物件が多いため、相場以上の家賃が取りづらくなってしまいます。
家賃が高めであっても入居者が決まりやすい一戸建て投資では、高い利回りが期待できるでしょう。

安定した収入を長く得られる

先述したように、現在一戸建ては2人暮らし用の住まいとしても注目されています。
とはいえ、実際に一戸建てに入居しているのは、子育て世帯がもっとも多いです。
お子さんのいるご家庭は、学校の問題などから単身者に比べて簡単に引っ越しができません。
そのため、一度入居してもらうと長い期間住んでもらえるという点がメリットです。
実際に「全国賃貸住宅新聞」が発表している入居期間の調査によると、ファミリー層の約75%が4年以上同じ物件に入居しています。
一方で単身者は、4年以上入居している割合が約25％と、ファミリー層の3分の1という結果になりました。
長く住んでもらえれば、退去時の出費も抑えることができ、運用中のコストを軽減できます。
また、マンションのように月々の修繕積立金や管理費が発生しないという点もメリットです。
これらの費用は築年数が経つにつれて高額になるため、実質の収入が減る可能性があります。
一戸建てではそのような心配がなく、集合住宅に比べて安定した収入を得られやすいでしょう。

少額でスタートできる
一戸建ての場合、アパートやマンションに比べて少ない資金で投資が始められます。
たとえば、アパートをまるまる一棟購入する場合では、数千万円～数億円ほど必要です。
それが一戸建てとなると、安い物件であれば数百万円で購入できます。
初期費用が少なければ、投資用ローンを組む際の審査にも通過しやすくなります。
一戸建て投資は、リスクを最小限に抑えて少額から投資を始めたい方におすすめです。

一戸建てで不動産投資をおこなうデメリットとは？

たくさんのメリットがある一戸建て投資ですが、一方でデメリットも存在します。
メリット・デメリットの両方を理解したうえで、一戸建て投資を始めるかどうか検討しなければなりません。
ここでは、一戸建てで不動産投資をおこなうデメリットについて解説します。

管理に手間がかかる

都心部の一戸建ては価格が高く、どうしても利回りが低い傾向にあります。
そのため、築年数の経過した物件を安く購入し、リノベーション後に貸し出そうと考える方は多いのではないでしょうか。
しかし、そのような中古物件は郊外に多く、都心部にはあまりありません。
都内に住みながら地方の一戸建てを探す場合、物件探しから購入後の維持管理まで、とにかく手間がかかってしまいます。
また、一戸建ては退去時にかかる費用と手間が大きくなりやすいという点にも注意しなければなりません。
長らく入居していた方が退去した場合、内装だけでも住宅丸ごと修繕工事が必要です。
工事の立会いなどでスケジュールを調整しなければならず、仕事が忙しい方からすると、一戸建て投資はハードルが高いといえるかもしれません。
こうした問題を解決したい場合、管理会社を利用するという方法を検討してみてください。
管理費はかかるものの、管理会社がオーナーに代わって不動産管理をおこなってくれるため手間が省けます。

リフォーム費用が高額になる可能性がある

築年数が経過した古い一戸建てを貸し出すためには、リフォームやリノベーションが必要です。
耐震補強や基礎工事も必要となると、費用が高額になる可能性があります。
リフォームの箇所や範囲によっても費用は変動しますが、業者に依頼するとなれば、それなりの資金が必要です。
いくら物件価格が安くても、リフォームに高額な費用がかかると、利回りが大きく下がってしまいます。
一戸建て投資では、ご自身のできる範囲で修繕・清掃をするなどの工夫が必要でしょう。

アパートに比べて空室リスクが大きい

アパート1棟の投資では、複数の世帯から家賃収入が得られます。
5室あるうちの1室が空室になっても、家賃収入はゼロにはなりません。
一方、一戸建ては貸し出す部屋が1室しかないため、入居者が退去してしまうと家賃収入がなくなってしまいます。
このように、一戸建て投資はアパートやマンションに比べて、空室リスクが高いという点がデメリットです。
また、投資用ローンを組んでいる場合では、空室時でも返済が続けられるよう、ある程度の貯金が必要になります。
なるべく空室を出さないためにも、物件購入前に周辺環境や入居需要についてしっかりリサーチすることが大切です。

まとめ

今回は、一戸建てを対象にした不動産投資のメリット・デメリットについて解説しました。
一戸建て投資は初期費用が少なく、リスクを最小限に抑えて投資を始めたい方におすすめです。
とはいえデメリットもあるため、一戸建て投資がご自身に合っているかどうかを慎重に検討する必要があるでしょう。

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