こんにちは、リビングボイスの村田です。
不動産売却をする際は、固定資産税評価額について正しく理解しておく必要があります。
固定資産税評価額は、主に固定資産税の算出に必要ですが、事前に知っておくことで不動産売買に伴う取引価格の目安を調べることも可能です。
そこで当記事では、不動産売却で知っておきたい知識として、固定資産税評価額についてご紹介します。
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弊社へのお問い合わせはこちら不動産売却で知っておきたい基礎知識！固定資産税評価額とは？
はじめに、固定資産税評価額の基礎知識を確認していきましょう。
不動産売却をおこなう方は、理解を深めるためにもぜひチェックしてください。
固定資産税評価額とは？
固定資産税評価額とは、固定資産税の税額を算出する際に使用される評価額のことです。
3年に1度見直されるので、変動することを覚えておきましょう。
固定資産税の税額は「固定資産税評価額×1.4%」で算出されます。
固定資産税評価額の役割とは
固定資産税評価額の役割は、固定資産税の算出だけではありません。
●都市計画税
●登録免許税
●不動産取得税
上記のような税金の算出にも使用されるので、不動産売却の際には評価額を明確にしておく必要があります。
固定資産税評価額の決め方とは
固定資産税評価額は、土地と建物を分けて評価をおこないます。
「なぜ一緒におこなわないのか」と疑問を抱く方もいると思いますが、土地の所有者と建物の所有者が異なるケースもあるので、土地と建物は分けて評価する必要があるのです。
必ずしも自分の所有する土地に建物を建てるとは限りません。
土地の所有者は土地に対して、建物の所有者は建物に対して評価額が定められて、税金を納めることになります。
土地の評価額を決めるポイント
土地の評価額を決めるためには、道路に価格を設定する「路線価」を算出することが必要です。
まず路線価を算出するために、地域の区分けをおこなったうえで指標となる街路を選び、街路のなかから標準宅地を選出します。
標準宅地に対して地価公示価格の7割を目安に時価を決定したら、その時価に基づいて路線価を決定する流れです。
路線価を決定することで、その道路に接する土地の評価額を算出することが可能になります。
建物の評価額を決めるポイント
建物の評価額は、「再建築費評点数」を基に計算します。
再建築費評点数とは、同じ建物を再建築した際にいくらかかるか計算した点数です。
しかし、築年数が古くなると建物は劣化していくため、経過年数も考慮しなければなりません。
そのため評価額の計算式では、再建築費評点数に経過年数による減額補正率を乗じて、基礎となる評価点数を算出しています。
算出された合計評価点数に、評点1点あたりの価額をかけて建物の評価額が決まります。
不動産売却で固定資産税評価額を調べたい！計算方法とは？
ここからは、固定資産税評価額を調べたい方に向けて、計算方法や調べ方をご紹介します。
固定資産税評価額の計算方法
評価額は、毎年支払っている固定資産税を基に計算することが可能です。
計算式は、「固定資産税÷1.4％」です。
固定資産税を算出するための計算式を逆算することで、簡単に算出することができるのです。
しかし、「固定資産税の納税額が分からない」「計算では不安」という方もいると思います。
そこで、正しい数値を知るためにも、評価額の調べ方をご紹介します。
これから不動産売却をおこなう方は、下記の調べ方を参考に評価額がいくらなのか確認しておきましょう。
固定資産税評価額を調べる方法
評価額を調べるためには、3つの方法があります。
調べ方①納税通知書を確認する
調べる方法の1つ目は、納税通知書を確認する方法です。
納税通知書の評価額の欄を確認すると、正確な数値を把握することができます。
また、納税通知書に記載されている課税標準額は、評価額を出す基になる額のことなので注意しましょう。
評価額と課税標準額は同じになることが一般的ですが、特例措置が適用されて数値が異なるケースもあります。
必ず評価額の欄をチェックして、正しい数値を調べるようにしてください。
調べ方②固定資産評価証明書を取得する
評価額の鑑定は、各自治体の不動産鑑定士がおこなっています。
そのため各自治体に依頼することで、固定資産評価証明書を取得することが可能です。
納税通知書が見つからない場合には、証明書の発行依頼をすると良いでしょう。
しかし、発行には手数料が必要になるので注意してください。
調べ方③固定資産課税台帳を確認する
各自治体に依頼すると、固定資産課税台帳を確認することができます。
台帳には納税に関する必要事項が記載されているため、固定資産税評価額もあわせてチェックをすることが可能です。
納税者本人、もしくは委任を受けた本人が台帳を確認することができます。
不動産売却に役立てよう！固定資産税評価額以外の土地の評価額
不動産売却に必要な評価額は、固定資産税評価額だけではありません。
ここからは、不動産売却に役立つ土地の評価額についてご紹介します。
ここでご紹介する評価額は、「公示価格」、「基準地価」、「路線価」、「実勢価格」の4種類です。
固定資産税評価額とあわせて「1物5価」と呼ばれることもあるので、覚えておきましょう。
公示価格
公示価格とは、毎年1月1日時点の1㎡あたりの価格を評価して、国土交通省が公表したものです。
鑑定は、1か所の基準地に対して2名以上の不動産鑑定士がおこないます。
公示価格の役割は主に2つで、「土地の取引価格の指標となること」「適正な地価の形成をすること」です。
不動産売却の際に、地価を知るための目安として役立てることができるでしょう。
公示価格は、毎年3月の下旬に公表されるので、不動産売却をおこなう前に確認しておくのがおすすめです。
基準地価
基準地価とは、各都道府県が選定した全国約2万か所の基準地の地価のことです。
毎年7月1日に不動産鑑定士が鑑定をおこない、各都道府県知事が公表をします。
役割など公示価格と似ている部分が多いですが、鑑定する土地に縛りがないのが基準地価の特徴です。
公示価格の調査対象とならない郊外の住宅地や商業地でも、鑑定がおこなわれます。
路線価
「土地の評価額を決めるポイント」でもご説明したとおり、道路につける価格を路線価と言います。
路線価の種類は「相続税路線価」と「固定資産税路線価」の2種類です。
相続税の算出に使用されるのが相続税路線価で、固定資産税評価額の算出に使用されるのが固定資産税路線価となっています。
実勢価格（売買価格）
実勢価格とは、実際の不動産売却で使用される取引価格のことです。
固定資産税評価額は、実勢価格の約70%と言われています。
そのため、おおまかな実勢価格を算出したいのであれば「固定資産税評価額÷70％」で計算をしましょう。
たとえば固定資産税評価額が2,000万円の場合に上記の計算式に当てはめると、「2,000万円÷70％」となり実勢価格の目安は2,857万円ということが分かります。
とは言っても、正確な実勢価格を求めるためには、不動産会社に査定を依頼するのが1番おすすめです。
株式会社リビングボイスでは、担当者が責任をもって査定をおこないます。
「不動産売却に伴う実勢価格（売買価格）を知りたい」という方は、ぜひ弊社までご相談ください。
まとめ
以上、不動産売却で大切な固定資産税評価額について解説しました。
不動産売却をする際は、当記事でご紹介した方法を参考にして、所有している不動産の固定資産税評価額を調べておきましょう。
売却をスムーズに進めるためにも事前準備は入念におこなってください。
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