こんにちは、リビングボイスの芭蕉です。
不動産売買の契約を結んだあと、何らかの理由で「契約をなかったことに…」という場合があります。
不動産の契約は法的な効力を持つため、売り主も買い主も、安易な解約は違約金が発生するかもしれません。
しかしなかにはペナルティが発生しない事例もあるので知っておくと役立つでしょう。
この記事では不動産売買の契約を解除することはできるのか、またできる場合はどのような場合なのかを詳しくお伝えしていきます。
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そもそも不動産売買における契約解除とは、どのようなものなのでしょうか？
また違約金が発生しない契約解除として、どのような事例が挙げられるのでしょう。
それぞれ詳しく見ていきましょう。
そもそも不動産売買の契約ってどんなもの？
不動産売買の契約とは売り主が買い主に対して、所有する土地や建物などの不動産を引き渡すことです。
所有権を売り主から買い主に移転し、買い主はその対価として売り主に対してお金を支払います。
不動産の契約は、仲介業者を使用せず売り主と買い主で直接やり取りすることも可能ですが、トラブルを防ぐために仲介業者を介すのが一般的です。
また万が一のトラブルに備えて、不動産の契約の際は口約束ではなく書面で契約を結びます。
たとえば売り主が不動産会社だと、買い主は不動産に関する知識が乏しいですよね。
住宅関係の仕事についていないと、不動産関係の知識や経験は、ほとんどない方が多いでしょう。
不動産に関する知識が豊富な売り主に比べ、知識のない買い主が不利にならないよう、書面を残すことが宅地建物取引業法によって定められているのです。
トラブルから身を守るためにも、契約するときは必ず書面を取り交わすようにしてください。
重要事項説明書と異なる点は？
不動産売買の契約書とよく間違われるのが、重要事項説明書です。
契約と同時に重要事項説明書の読み合わせがあるので混同しやすいですが、実は両者は大きく異なる性質を持っています。
売買契約書は先述した通り、「売り主が買い主にこの不動産を売ります」という書面ですが、重要事項説明書は不動産に対する細かい部分が記載される書面です。
重要事項説明書を受けてから契約の白紙を申し出ても、ペナルティは発生しないのがポイントです。
そもそも契約締結前なので、手付け金やペナルティが発生しないのは当然ですよね。
また契約解除は、買い主側都合の場合と売り主側都合の場合があります。
違約金が発生する場合や発生しない場合もあるので注意が必要です。
住宅ローン特約の条件に基づく契約解除は違約金が発生しない
住宅ローンの特約の条件が契約書に記載されている場合、違約金の発生はありません。
住宅ローンの特約の条件とは、住宅ローンの審査に落ちてしまった場合、契約を解除できるという特約です。
多くの場合、「融資の1部または全額が否決された場合、買い主は契約をなかったことにできる」という文言が契約書に書かれています。
契約した不動産に瑕疵がある場合
契約締結後、購入した土地に不発弾が埋まっていたなどの瑕疵が見つかった場合も、規約金は発生しないでしょう。
そのほかにも瑕疵が原因で目的を果たせなかった（家を建てられないなど）場合は、引き渡し後1カ月から3カ月の間だったらペナルティなしで契約解除が可能です。
手付け金による解除
不動産売買で契約を結ぶ際、多くの場合で買い主は売り主に手付け金を支払います。
買い主の都合であれば手付け金を放棄し、売り主の都合であれば支払われた手付け金を2倍にして返還すれば、契約を白紙にすることが可能です。
クーリングオフ
不動産売買の契約は、一定期間内であれば契約をなかったことにできるクーリングオフという制度が適用されます。
売り主が宅建業者であることや、契約を締結したのが事務所以外の場所であることが条件です。
この場合もペナルティが発生しないでしょう。
契約解除で違約金が発生する不動産売買契約
不動産売買の契約解除で違約金が発生するものは、以下のケースが挙げられます。
契約履行に着手した場合
不動産売却の契約解除で違約金が発生するケースは、売り主と買い主、それぞれが契約の履行に着手済みの場合です。
売り主の場合は不動産の所有権を買い主に移転する手続きをはじめた場合、買い主の場合は、物件の代金をすべて払い終わった時点が該当します。
しかし上記はあくまでも事例のため、弁護士などの専門家に相談したりするとよいでしょう。
取り決めによって、どのような状態が不履行になるのかを知るためでもあります。
手付け金の放棄はもちろん、それに加えてペナルティが発生するのは負担が大きいので、できる限り違約金が発生しないように手続きをおこないたいですね。
違約金の相場は？
違約金の相場は、一般的に損害賠償の金額になります。
売買契約書にペナルティに関する内容が盛り込む場合、違約金の金額をあらかじめ決めておくのがおすすめです。
契約書に記載しない場合は損害賠償の金額が違約金となり、売買金額の1割が相場と言われています。
上限は2割程度とされているので、ぜひ覚えておいてください。
不動産売買における契約解除の事例
では、不動産の取引ではどのようなケースが契約白紙になっているのでしょうか？
不動産売買における契約がなくなってしまった事例を見ていきましょう。
もっと良い不動産を見つけた
購入した不動産よりも、もっと条件の良い不動産を見つけたことで、契約が白紙になることがあります。
不動産というのは日々新しいものが出てくるので、目移りしてしまうケースもあるでしょう。
予算オーバー
地盤が弱い土地の場合、家を建てる前に地盤調査や地盤改良が必要です。
地盤調査や地盤改良の費用が思った以上にかかり、予算オーバーとなったため契約解除となる事例がまれにあります。
地盤に関する費用はあらかじめ算出しておくものなので、予算オーバーによる契約の白紙はごくまれにあるケースです。
転勤
契約を締結してから、急な転勤を命じられた例です。
不動産売買をおこなった時期によっては、契約締結後に転勤が決まり、契約解除を申し出ることがあります。
転勤はやむを得ない理由ではありますが、買い主の都合となるため、違約金が発生することになります。
違約金のほかに、手付け金の放棄やペナルティが生じることもあるので注意が必要です。
親からの反対
意外に多い事例なのですが、親から反対されて契約解除をするケースがあります。
契約者の判断で不動産売買をおこなったが、最後に親から反対され、契約が白紙になるケースです。
この場合は、親から住宅資金の援助を受けていることが多く、親の意見を尊重するための契約解除といえます。
この際も買い主側の不履行になるので、注意してください。
婚約が破談になった
契約直後に婚約が破談になり、契約が白紙になった事例もあります。
結婚を前提に家を購入したけれど、何らかの理由で破談になるケースがめずらしくありません。
婚約破談による契約解除という旨は、そもそも契約書に記載しませんから、ペナルティが発生します。
まとめ
この記事では不動産売買の契約解除をテーマに、違約金が発生しないケースと発生する事例を詳しく見ていきましたが、いかがでしたか？
売り主と買い主、双方が可能な契約解除ですが、場合によってはペナルティの負担が発生します。
せっかく結んだ契約がなくならないよう、心がけましょう。
上記を参考に、お互いが納得する手続きをおこなってください。
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