こんにちは、リビングボイスの村田です。
マイホームは大きな資産であり、ローンが払い終わっていれば将来の住居にも困りません。
自分で住まず売却や運用することになっても、価値の高い土地で建物や設備のメンテナンスを欠かさなければ、買い手も早めに見つかります。
資産価値を重視してマイホームを選ぶにしても、多くの場合まず自分たちの住居として利用するはず。
まずは新築・中古のメリットデメリットに目を通しておきましょう。
そして新築と中古の資産価値は大きく変わるため、将来資産として活用できるマイホームを持ちたいなら、資産価値の変動についても要確認です。
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資産価値が高く快適に過ごしやすいのは新築ですが、初期費用で見ると中古物件のほうがお得です。
資産価値を考慮してマイホームを選ぶことも大事ですが、まず無理せず購入できるか、実際に自分たちが住みやすいかなど知るために、メリットデメリットを確認しておきましょう。
新築戸建て・マンションのメリット
新築のメリットは、まだ誰も住んだことのない一番きれいな状態から使えること。
新しい設備も揃っていて、販売主によってはさらに自分好みにカスタマイズすることも可能です。
中古のように、いつ設備を修理するかといった不安がなく、意外にも新築は住んでからの費用がかかりにくいのです。
注文住宅なら、さらに自分好みな間取りにもできて理想のマイホームが建てられます。
また、新築マンションならば売り主が直接売買する形が多く、その場合仲介手数料がかかりません。
新築戸建て・マンションのデメリット
戸建て・マンションに限らず新築は販売価格が高く、初期費用がかかります。
戸建ての場合は中古よりも販売手数料が割高な傾向にあり、マンションならば新築のみにかかる修繕積立基金が販売価格に含まれています。
まだ建物が完成していない場合は未完成の時点で購入すると、実際入居した際に「思っていた住みごこちと違う」となる可能性も。
販売費用の高さが新築の大きなデメリットですが、長く住み続けることを前提に考えると中古よりも快適に暮らせるでしょう。
購入後すぐ売却することになると中古として扱われますが、築年数が浅ければ資産価値も大幅には下がりません。
ただ、戸建ての場合はマンションよりも資産価値の変動が激しいため、注意が必要です。
中古戸建て・マンションのメリット
中古物件は買いやすさが大きなメリットであり、建物代金の総額は新築よりもほぼ確実に安いでしょう。
リノベーション済みの建物は、中古であっても見た目や性能はほぼ新築に仕上がっている物件も多くあります。
耐震性も現代の基準で、倒壊のリスクが低いといった安全性も備わっている中古物件も少なくありません。
すでに建物があるため内覧もでき、かつアクセスの良い人気の立地が見つけやすいといったメリットも。
中古戸建て・マンションのデメリット
築年数がある程度経っていたり建物内の設備が交換されていない場合は、建物を買ってすぐに故障したりリフォームが必要になる可能性があります。
多額の修繕費用がかかることが大きなデメリットで、マンションであればインターホンや窓サッシは共用部分であり、1フロア購入していても勝手に変更できません。
（マンション管理規約によって修理や交換、リフォームの取り扱いが異なります）
これは新築マンションでも同じですが、設備交換されていない中古物件だとより修繕費用の負担が重くなるでしょう。
その他の費用面で考えると、省エネ対応していなければ光熱費が割高になり、築年数によっては住宅ローン控除も受けられないなどデメリットが多くなります。
築20年以上ならば建物の資産価値もすでに下がっている状態であるため、資産として不動産を持ちたい方は状態をよく見て、できれば専門家の意見を取り入れましょう。
マイホーム購入は節税対策にもなる
資産として直接的な効果なものではありませんが、新築・中古に限らずマイホーム購入は節税にもつながります。
住宅ローン控除は大きな節税となり、一般的にはローン残高の1%が所得税から控除されるもので、マイホームを購入するなら必ず受けるべき手続きです。
条件は物件の面積や築年数によって異なりますが、どれも難しいものではありません。
ただ、築年数から20年以上（一般的なマンションは25年以上）経っていると控除が受けられないため、購入前に適用されるかしっかりチェックしましょう。
新築と中古の資産価値について
計算方法は査定額と同じく各不動産会社によって変動しますが、新築と中古の資産価値は立地と建物の状態で決まります。
新築に住まずオーナーとなるなら資産価値はある程度保てますが、一度人が住めばその日に中古物件となり価値の減少が始まります。
新築と中古の資産価値で一番異なる点は変動の幅です。
新築と中古の資産価値の変動
戸建ての場合は、築年数の経った中古ほど資産価値の減少が緩やかになりますが、20年経てば新築時よりも10~20%程度の価値しか残らないため、資産としては心もとないかもしれません。
そのため長く住んだ後に売却するとなると、ほとんど土地の資産価値しか残っておらず、大規模なリノベーションをしたり建物を取り壊さなければ買い手が付きにくい傾向にあります。
マンションの場合は新築でも中古でもゆるやかに価値が下がっていくため、後々売却や運用予定があるのならば、30年後も30%程度の資産価値が期待できるマンションがおすすめです。
買ったときは新築でも年数が経てば中古と同じように価値は下がりますが、下がるだけでなく途中でリノベーションや新しい設備の導入などが加われば、資産価値は上がります。
土地で見る資産価値の変動
新築・中古関係なしに土地の価格は基本的に不動で、建物の劣化のみが資産価値を変動させます。
マンションでは住民全員で面積を分ける形になるためそもそもの持ち分が少なく、より建物の価値が重要です
土地の価値を決める主な要素は立地であり、路線価での計算が目安として分かりやすいでしょう。
地域の主要駅付近など、アクセスが良い土地ならば面積が広い分価格も上がります。
土地の資産価値は土地選びの時点で考える
建物は劣化により価値が下がるため、リノベーションなど大規模な工事でないとなかなか価値が保てませんが、土地は資産価値の変動がなく、自力で上げることはできません。
駅が近く周辺環境に恵まれた土地ならば、たとえ建物が古くても買い手が見つかる可能性が高く、資産価値も高いと言えるでしょう。
建物ならば設備のメンテナンスや壁紙の貼り換え、外壁の塗り替えなど建物をきれいに保つことで価値を上げられます。
資産価値の変動がない土地を資産として持つならば、専門家の意見を参考にして地域開発も視野に入れるなど、厳選を重ねて選ぶことが重要なポイントです。
まとめ
せっかくマイホームを持つのなら、少しでも資産価値の高い物件を選びたいですよね。
資産価値の変動幅は新築・中古など状態によって大きく変わります。
資産としての面も重視したいところですが、それぞれのメリットデメリットを見て実際自分たちが過ごしやすいか考えることも大切です。
特に建物の資産価値はリノベーションや日々のメンテナンスで減少をおさえられるため、将来的に価値を保てるように、マイホームは大切に手入れしながら住みましょう。
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