こんにちは、リビングボイスの小林です。
土地選びで心を惹かれる点は、主に立地と価格です。
しかし長く住む理想の土地を手に入れるためには、法律による制限や災害に強い土地であるかなど、事前に知っておくべきことがいくつかあります。
近隣との境界トラブルや法律による制限をクリアしても、気づかないうちに災害リスクの高い地域から選んでいたといった場合も。
今回は理想の土地選びに欠かせない、土地の歴史や近隣との境界について詳しくご紹介いたします。
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土地にも田畑や山林などさまざまな種類がありますが、今回は「宅地」に注目して解説いたします。
選んだ土地に理想の建物を建てるには、法律による制限について確認しておきましょう。
土地選びに関連する制限は都市計画法や建築基準法によって定められており、このようなものが挙げられます。
●建ぺい率
●容積率
●北側斜線制限
●道路斜線制限
●接道義務（私道負担）
聞いたことのないような言葉が多いですが、どれも理想の土地選びには大切なものです。
マイホームを建てるなら関係ありませんが、もし店舗や商業施設などを建てる場合は「第一種低層住居専用地域（住宅街によくある地域）」には建てられませんので、用途地域の確認も必要です。
土地いっぱいに建物は建てられない
建ぺい率は土地に建てられる床面積の割合で、これは主に1階の床面積や車庫・倉庫の床面積が当てはまります。
容積率はその土地にあるすべて（高さなどで例外あり）の床面積をあわせた割合で、2階や3階の床面積も含まれます。
見方としては、建ぺい率の場合「建築面積÷敷地（土地）面積」となり、敷地面積が150平方メートルで建築面積が90平方メートルの場合は150÷90=0.6で、60%の建ぺい率をクリアします。
容積率の場合は、建ぺい率の建築面積が「延床面積」となり、2階の床面積も計算に追加されます。
容積率は建ぺい率と異なるため、100%を越えることも珍しくありません。
この割合は法律による制限があり用途地域や周辺環境によりで大きく変わります。
数値が越えてしまうと、計画していた間取りや広さにできない可能性があるため、土地選びの前に知っておくべき制限の一つです。
高さ関係の法律による制限に注意
3階建ての家を建てたい場合は土地の高さ制限に引っかかる可能性があるため、より慎重なチェックが必要です。
高さ制限に関しては、上記の「北側斜線制限・道路斜線制限」が当てはまります。
北側斜線制限とは、建物を建てる際北側に隣接する土地に日が当たるようにしなければいけないことで、これは高さと建物の角度が制限されます。
第一種・第二種低層住居専用地域の場合は、敷地と北側土地の境界線から5mの高さで1:1.25の勾配斜線を引き、その斜線から建物がはみ出てはいけないといった決まりです。
これが中高層住居専用地域になった場合は5mから10mになり、より高い建物をたてられるようになります。
道路斜線制限も敷地と反対側の道路から同じく勾配斜線を引き、それ以上は高く建てられないというもので、道路に日光を当てたり風通しを良くする目的で制定されました。
3階建てを希望する場合は、用途地域にも注目しながら土地選びを進めましょう。
土地選びで重要な接道義務とは？
土地は道路に面している必要があり、条件を満たしていない土地は建物を建てる前に工事を済ませます。
ここでの法律による制限は、「土地が2m以上道路に接している・かつその道路幅員が4m以上」の二つ。
この条件を満たせない場合は原則建築許可が下りず、建物工事ができません。
道路幅員が4mに満たない場合は自分の敷地の一部を道路として舗装しなくてはならず、これを「セットバック」といいます。
自治体によっては補助制度もありますが、基本的に工事にかかる費用は所有者の負担であるため、土地選びの際はセットバック済みかどうか事前にチェックしましょう。
特に土地の形が不定形だったり、極端に安い土地は注意です。
土地選びの際はその土地の歴史も知ろう
土地の歴史や名づけられた由来などを知ることで、過去に起こった災害やこれから起こりうる災害が少しだけ分かります。
たとえば地名に山や根、丘などの言葉が入った場所は地盤が強めであることが多く、浜や州、島などが付く場所は逆に弱めである傾向も。
すべてではありませんが、土地につけられた名前はそこに氾濫しやすい川や湿地があったり、昔から水が溜まりやすい地域だったなど、実際に起こった災害をもとに付けられてることもあります。
ただ、地名が水を連想させるものだからこの土地は水害が起きやすいなど、すべての土地では当てはまりません。
今のところ由来が判明している土地は少ないため、地名は参考までにとどめておきましょう。
土地の歴史を知ることも大事ですが、土地選びの際は現代のハザードマップを見て、災害の際の被害予測図や地盤について見ておくことが必要です。
災害のイメージがない地名も要注意
町が合併して新たな地名になると、もうその名前ではこれから起こりうる災害を予想することはできません。
同じ読み方でも嫌なイメージから漢字のみを変更した土地も多くあります。
明るくきれいな地名こそ、一度昔の地名やハザードマップを見て災害リスクを確認しましょう。
土地選びでは近隣との境界をチェックしよう
近隣との境界を巡った土地トラブルは意外に多く、事前にどこが境界線か調べる必要があります。
本来は土地の面積が記されている地積測量図で確認すれば良いのですが、すでにお隣さんが車庫や塀が作っているなど、実際の状況と異なる可能性も。
これらの問題は近隣との境界のあいまいさが発端であり、土地購入前に境界標を確認しておけば問題になることはありません。
近隣との境界がよく分からない場合
境界標は調査士など専門知識を持つ人でないと設置できないため、個人が勝手に置くことはできません。
それに加え、設置には近隣土地の所有者の立ち合いが必要です。
そのため境界標には正確性があり、お隣さんや第三者が言う「ここからここまで」より正しく線引きされています。
境界標がすでになかったり見えない場合は、確定測量図で土地の境界線を確認します。
確定測量図があれば境界標がなくても新たに設置できるため、土地の売り主に測量図の有無を尋ねましょう。
この確定測量図も見当たらなければ、法務局にある地積測量図で確認しなくてはなりません。
近隣との境界に関する決まり
民法では、近隣との境界線から50センチ以上離して建物を建てないといけない決まりがあります（例外あり）。
近すぎることでお互いの生活音が聞こえたり、その壁面にまったく日が当たらなくなるなどの弊害があるため、このような規定が制定されました。
お互いが50cmずつ離すことで建物と建物の間が1m空きますが、都市計画によっては1m以上の間隔が必要な地域も。
この点も近隣との境界が明確でないと、正しい境界線から50cmを確保できない可能性があります。
民法ではこのように定められていますが、実はお隣さんの承諾があれば50cmを離さなくても建築が可能です。
実際は建築にある程度の間隔が必要であり、現場としては50cm～1mの隙間があることが望ましいと言われています。
まとめ
理想の土地を見つけるためには、少しの予備知識も必要です。
良い土地が見つかりマイホームの計画や間取りを決めても、後から道路に面していなかったり境界線があいまいといった不安要素が見つかると、思うように建築が進まない可能性もあります。
土地選びの段階で専門家の意見を取り入れたり、その土地に不備がないかチェックして購入しましょう。
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