こんにちは、リビングボイスの實方です。
不動産を所有している方のなかには、今後活用する予定のない土地や相続した農地の売却を検討している方もいるのではないでしょうか。
しかし農地はそのまま通常の売却ができるのかなど、分からないことが多くお悩みの方もいるかも知れません。
そこで今回は所有している農地の売却を検討している方に向けて、農地が売却しづらい理由や売却する方法、売却にかかる費用もあわせてご紹介します。
ぜひ参考にしてみてくださいね。
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弊社へのお問い合わせはこちら農地が売却しづらいと考えられている理由とは？
農地は住宅地などと異なり耕作目的に使用しなければならないなど、その利用に制限がある土地です。
このような制限から通常の売却ができないため、農地の売却は難しいと考えられています。
農地に関わる制限とは？
土地の売却のなかでも、農地が売却しづらい理由として「農地法」によるさまざまな制限が挙げられます。
農地法では国内の食料自給率を維持し良質な農地を確保する保護目的のため、農地の自由な売買を認めていません。
国土面積が小さい日本では、良質な農地は耕作し食料自給率を向上させたいといった目的もあるでしょう。
そのため農地は農家や農業参入者以外には売却できないなどの制限があります。
農家同士の売買であっても、農地法第3条により農業委員会の許可を得る必要があり、許可がでなければ売却ができません。
また農地を農家以外に売却するには、農地を他の用途に転用しなければいけませんが、その際には農地法第5条によって農業委員会や都道府県の許可が必要です。
そのため農地転用の許可が下りなければ、農家以外に売却することができません。
ほかにも農地法では買手や転用、所有権移転などに多くの制限や条件があるため売却しづらい土地といえます。
農地を売却する方法とその流れとは？
農地を売却するには「農地のまま売却する」「農地を転用して売却する」の2つの方法があります。
それぞれの流れや注意点は以下のとおりです。
農地のまま売却する方法
所有している農地を地目を変えず農地のまま売却する際には、買主の制限があります。
耕作地として利用していれば誰でも良いわけではありません。
農地を取得後に指定された以上の農地を所有し、常に農業に従事していることやすべての農地で耕作をおこない必要な人材と機械を所有している専業農家にのみ売却が認められます。
そのため新たに農業を始める方にも売却はできません。
しかしこれらの制限をクリアした買主が現れた場合には、地目変更をする必要もなく税制面でも優遇されるメリットがあるため売却を進めるのがおすすめです。
農地のまま売却する流れ
所有している農地をそのまま売却したいときには、まず条件に合った買主を探すところから始めましょう。
買手が見つかったら、許可されることを前提として売買契約を締結します。
農地の売買では農業委員会の許可は買主が不明の状態では下りない可能性が高いため、売買契約を先におこなうのが慣例です。
売買契約が締結されたら農業委員会に売買許可申請を提出し、所有権移転請求権の仮登記を申請しましょう。
申請から許可が出るまでの期間は1か月から3か月ほどかかるのが一般的です。
売買を許可されたら本登記と代金決済をおこない売却を完了させます。
農地を転用して売却する方法
所有している農地を宅地や駐車場など用途を変更して売却するためには農地転用（地目変更）をする必要があります。
先述のとおり農地転用する場合には農業委員会や都道府県の許可が必要ですが、すべての農地で転用が許可されるわけではないため注意が必要です。
農地を転用するためには「立地基準」と「一般基準」という2つの審査基準をクリアしなければ許可がおりません。
立地基準とは農地の状況（営農・市街化状況など）によって5つの区分に許可要件を分けたものです。
5つの区分と許可要件は以下のようになっています。
●農用地区域内用地…市町村が定める農業振興地域整備計画で農用地区域内の農地を指し転用は原則不許可
●甲種農地…市街化調整区域内の農地で土地改良などから8年未満の良好な条件を備えている営農地を指し転用は原則不許可
●第1種農地…10ha以上の特定改良区域内にある農地で周囲の農地よりも良好な条件を備えている営農地を指し転用は原則不許可
●第2種農地…駅や役場など市街地の中心部から500m以内にある10ha以下の市街地化が見込まれる農地を指し転用を許可される可能性がある
●第3種農地…駅や役場など市街地の中心部から300m以内にある農地を指し転用は原則許可される
農地転用は原則として大規模で優良な農地ほど転用の許可は難しく、一般に市街地に近いほど許可が下りやすいといえるでしょう。
まずは所有している農地がどの区分に該当しているのか確認するのがおすすめです。
その一方で一般基準では農地転用の申請目的が実現できるのかなどが判断されます。
転用後の事業が申請に基づいておこなわれ金銭的な破綻がないか、周辺の農地に影響を及ぼさないかなどが審査されるでしょう。
一般基準では転用先を明示し確実に実行されることを示すことが重要といえます。
農地を転用して売却する流れ
所有している農地を転用して売却する場合には、まず買主を探し売買契約を締結します。
売買契約締結後に農業委員会と協議をおこない転用許可の申請をするのですが、農地の状況によっては都道府県知事に転用許可申請を提出する場合もあるため注意が必要です。
許可申請が出るまでの間に所有権移転請求権の仮登記をおこないましょう。
転用の許可が出たら本登記と代金決済をおこない売却を完了させます。
農地は売却しづらい土地ではありますが、売却する方法を検討するためにも、まずは所有している農地の区分を確認することから始めると良いでしょう。
農地の売却にかかる費用とは？
所有している農地を売却する際には、税金だけでなくさまざまな売却費用がかかります。
税金では売買契約書に必要な印紙税や登記変更時に必要な登録免許税のほか、農地を売却し利益が発生した場合には譲渡所得税や復興特別所得税が課税されるでしょう。
また税金以外では、売却を依頼した不動産会社に支払う仲介手数料や農地転用費用（行政書士費用含む）や登記費用などが必要です。
売却する土地の境界が明確ではない場合には測量費なども必要になるため、あらかじめ必要な費用の予算を立てておくと良いでしょう。
農地売却で適用できる特別控除
農地を売却した場合にはその要件によって、譲渡所得税の特別控除を受けられることがあります。
たとえば800万円の特別控除は、農用地区域内の農地を集積バンクや農業委員会の斡旋で売却した場合や、同じ区域の農地を農地中間管理機構もしくは農用地利用集積団体に売却することで受けられる控除です。
ほかにも農用地区内の農地を買入協議で農地中間管理機構に売却した場合に適用される1,500万円の特別控除や、国や自治体の土地収用法などで買い取られる場合に適用される5,000万円の特別控除などがあります。
詳細は農林水産省のホームページにて掲載されていますので、事前に確認しておくと良いでしょう。
まとめ
農地は一般の土地と比較して、その特徴や制限の多さから売却しづらい土地といえるでしょう。
農地を売却するには、所有している農地の区分や状況によって「農地のまま売却する」「農地を転用して売却する」の2つの方法があります。
それぞれ売却には許可が必要なため、事前に条件を確認しておくと良いでしょう。
また農地の売却には、税金などさまざまな費用がかかるため予算を立てて売却を進めるのがおすすめです。
農地の売却を検討している方は、まず所有している土地の区分を調べることから始めると良いでしょう。
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