こんにちは、リビングボイスの荒川です。
不動産売却時は「消費税はどうなるの？」と、疑問に思う方も多いのではないでしょうか？
大きなお金が動くため、課税されるか否かはぜひチェックしておきたいポイントですよね。
今回は土地や建物を売ったとき、消費税が課税されるケースと非課税になるケース、売却時の注意点をお伝えします。
不動産売却を検討中の方は、ぜひ参考になさってください。
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弊社へのお問い合わせはこちら不動産売却時に消費税が課税されるケースとは？
まずは、不動産売却時に、消費税が課税されるケースをご紹介します。
課税されるもの1：仲介手数料
課税対象になるものとしてまず挙げられるのが、仲介手数料です。
仲介手数料は、不動産売却が成立したとき、仲介してくれた不動産会社に支払います。
金額は売却金額によって異なるので、下記を参考になさってください。
●200万円以下の場合…5％＋消費税
●200万円超え400万円以下の場合…4％＋2万円＋消費税
●400万円超えの場合…3％＋6万円＋消費税
たとえば3,000万円で取引した場合、仲介手数料は「3,000万円×3％+6万円+消費税=105.6万円」です。
300万円の場合は「300万円×4％+2万円+消費税=15.4万円」となります。
売却金額によって、消費税の金額が大きく異なることがわかります。
仲介手数料は法律で上限が定められているものの、上限で請求されるのが一般的です。
課税されるもの2：一括繰り上げ返済手数料
一括繰り上げ返済手数料にも消費税が発生します。
一括繰り上げ返済手数料とは、住宅ローンの残高を完済したときに発生する手数料のことです。
住宅ローンを利用して不動産を購入し、残債がまだ残っている場合、完済して抵当権を抹消しないと売ることができません。
一括繰り上げ返済手数料の金額は、変動金利の場合は数千円、固定金利の場合は数万円であることが多いです。
融資を受けている金融機関によって異なるので、いくらかかるのか問い合わせてみてください。
不動産売却では、一括繰り上げ返済手数料に応じた消費税が発生することを、念頭に置いておきましょう。
課税されるもの3：司法書士への報酬
司法書士への報酬にも、消費税がかかります。
先述でご紹介したとおり、不動産売却時に住宅ローンが残っている場合、抵当権抹消の手続きをおこなわなくてはなりません。
一般的には司法書士へ手続きを依頼するため、報酬を支払う必要があります。
依頼する司法書士や事務所によって費用は異なりますが、5千円から2万円が相場です。
この場合は、消費税として500円から2,000円が必要となります。
このように、不動産売却時に課税対象となる費用は「仲介手数料・一括繰り上げ返済手数料・司法書士への報酬」です。
そのなかでもっとも大きな負担となるのが、不動産会社に支払う仲介手数料です。
不動産を高く売れば売るほど消費税もアップするので、売却時は注意しましょう。
不動産売却時に消費税が非課税となるケースは？
続いて、不動産売却時に消費税が非課税となるケースをご紹介します。
非課税となるケース1：土地を売ったとき
土地の売買では消費税は課税されません。
土地は建物と異なり、消費されるものではないため、非課税になるのが一般的です。
土地の場合は、個人・法人関係なく非課税となることを念頭に置いておきましょう。
非課税となるケース2：譲渡所得税や登録免許税、印紙代
非課税になるものとして、譲渡所得税や登録免許税、印紙代も挙げられます。
どれも不動産売却時に必要な費用ですが、そもそも税金なので、消費税はかかりません。
非課税になるケース3：個人が建物を売る場合
個人が建物を売る場合も、非課税となります。
消費税が課税されるのは、国内において事業者が事業として対価を得る取引です。
そのため、個人間で取引される土地の売買については非課税となります。
不動産会社に仲介を依頼した場合でも、売主と買主が個人の場合は非課税となるのが一般的です。
ちなみにここでいう建物とは、事業を目的としない居住用財産を指します。
マイホームはもちろん、別荘やセカンドハウスを売るときは、非課税になるということです。
土地だけ売るのであれば消費税は発生せず、土地と建物をセットで売る場合は建物のみが課税対象となります。
非課税になるケース4：庭木や石垣
不動産売却で土地を売るとき、庭木や石垣、庭園を一緒に引き渡すことがあります。
庭木や石垣などは土地と一体化することで生かされるため、土地から分離できないものです。
そのため、土地の定着物として取り扱われる庭木や石垣を、土地と一緒に売る場合は非課税です。
不動産売却時における消費税の注意点
最後に、不動産売却時における消費税の注意点をご紹介します。
注意点1：不動産価格は総額（税込）で表記される
注意点としてまず挙げられるのが、不動産価格は総額（税込）で表記されることです。
非課税となる土地のみの場合、価格も当然非課税で表記されます。
しかし、先述でもご紹介したとおり、建物には消費税が発生するのが一般的です。
そのため、土地と建物をセットで売る場合は建物の総額（税込）と、非課税の土地の価格を表記しなければなりません。
不動産売却では表記する価格に注意しましょう。
注意点2：引き渡し時の消費税率が適用される
消費税は、引き渡し時の税率が適用されることも注意点のひとつです。
不動産売却を消費税率が改正されるタイミングでおこなうときは、とくに注意しなければなりません。
改正される前日に引き渡しをしたか否かによって、支払う消費税が大きく変わってくるでしょう。
不動産売却ではさまざまな費用が発生するため、消費税を含め税金は可能な限り安く済ませたいですよね。
消費税率が改正されるタイミングで不動産を売るときは、引き渡し日に注意なさってください。
注意点3：仲介手数料は税抜き価格で算出される
仲介手数料は税抜き価格で算出されることも、注意点のひとつです。
先述でご紹介したとおり、不動産価格は総額（税込）で表記されますが、仲介手数料は税抜き価格をもとに決定します。
少々ややこしいので、計算するときは税込を用いるのか否かを間違えないようにしましょう。
課税事業者の場合は納税対象
個人事業主や法人が不動産売却する場合、個人間の取引ではないので消費税の支払い義務が発生します。
ただし、免税事業者であれば税金の負担を回避することが可能です。
個人事業主の場合、課税事業者とみなされるのは下記のケースです。
●前々年の課税売上高が1,000万円を超える場合
●前年の1月1日から6月30日（特定期間）の売上と、給与支払額が1,000万円を超えた場合
ちなみに個人事業主とは、法人になることなく個人で事業を営んでいる方のことです。
法人ではないが、税務署に開業届けを提出済みで個人事業をおこなっている方を指します。
「法人ではなく個人事業主だから消費税は発生しないのでは？」と思う方もいらっしゃるでしょう。
たとえ個人事業主であっても、課税事業者に該当する場合は、消費税の課税対象となるので注意なさってください。
まとめ
不動産売却では消費税が課税されるケースと、非課税になるケースがあります。
消費税に関する注意点もいくつかあるので、理解を深めておくと安心です。
神奈川県内で不動産売却を検討中の方は、私たちリビングボイスにお気軽にご相談ください。
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