こんにちは、リビングボイスの菊地です。
土地の購入を検討している方は、土地が建築基準法や自治体の基準によってさまざまな制約があることを知っておくと土地探しに役立ちます。
この記事でご紹介するのは、角地にある土地に対して課せられる隅切りという建築制限です。
角地を希望する方は多いですが、隅切りが必要な土地はデメリットもあるため、隅切りとはなにか、基準や起こりやすいトラブルを把握しておきましょう。
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角地の隅切りとは？
角地の隅切りとはなにか、概要や目的を見ていきましょう。
隅切りとは2つの制約に分かれていて、建築基準法と自治体の条例の制限に準じて建築物を建てなければなりません。
両者、異なる法律に基づく基準であるため、それぞれの内容を整理しておきましょう。
建築基準法に基づく制限
角地の隅切りとは建築基準法によって定められている建築制限で、土地の角を切り取って道路状にすることをいいます。
角地は立地によっては見通しが悪くなり、人や車がとおるときに安全性が危惧されるケースがあります。
安全な通行を確保するために設けられた制限と理解しておきましょう。
そもそも建物を建てるためには、幅員4m以上の道路に2m以上接していなければならないルールがあります。
角地に建物を建てるときは、さらに厳しい規則があることを認識しておきましょう。
道路状にした部分は、見とおしを遮らないように、塀や門を建てることも禁止されている点にも注意しましょう。
隅切りは、既存の道路と位置指定道路が接続する部分や指定道路が屈曲する部分に対しておこなわれることが多いです。
位置指定道路とは私道として新たに設けられ、特定行政庁の指定を受けた道路であり、新築分譲地でよく見られる道路です。
新築分譲地を検討する際はとくに留意しましょう。
各自治体の条例に基づく制限
角地の隅切りは建築基準法に準じたルールであると同時に、各自治体の条例で制限を設けています。
隅切りの規定は自治体によって異なるため、わかりにくいと感じるかもしれません。
購入予定の土地が隅切りをしなければいけないかを調べるときは、管轄の役場の建築指導課に問い合わせましょう。
購入予定の土地が遠方の場合は、役場に行くことが難しい場合もあるでしょう。
自治体によってはホームページに詳細を掲載しているため、まずは確認してみることをおすすめします。
条例によって長さの規定がない場合や、一定の高さを超える部分に関して緩和される場合もあるため、建物の間取りやデザインを考えるうえで調査が必要です。
建築制限だけでなく緩和要件も理解しておくことは、理想の住まいに近づけるための、ヒントを得ることに繋がるでしょう。
また、隅切りの建築制限の違反に対して、罰則を設けている自治体もあります。
思わぬ出費やトラブルが発生する可能性があるので、具体的にどのような隅切りの制限が設けられているかをしっかりと確認するようにしましょう。
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角地の隅切りの基準とは
角地に家を建てるときは、隅切りの必要の有無を確かめることが大切です。
具体的にどのような基準があるかを見ていきましょう。
自治体の基準
多くの自治体では、「幅員が6m未満の道路が交わる角に接する敷地に対して、一辺が2mの二等辺三角形の部分は空地にしなければならない」と定めています。
ただし、道路幅員は10mや12mのケース、交わる道路の角度の設定は各自治体で異なるため注意しましょう。
たとえば東京都の基準を見ていきましょう。
東京都の隅切りの基準は、「幅員6m未満の道路が交わる角度120度未満の角地には、底辺2mの二等辺三角形の空地を設けなければならない」と定められています。
しかし、「道路状の面からの高さが4.5mを超える部分には制限はない」とされています。
東京都は狭小敷地が多いため、2階以上の家を建てるケースは多いでしょう。
上の階に関しては間取りが制限されないため、設計の自由度が広がるのではないでしょうか。
次に、神奈川県のケースをご紹介します。
神奈川県では、「2つの道路の幅員がそれぞれ4m以上で、道路幅の合計が10m未満の場合に底辺が2mの二等辺三角形の隅切りをおこなう」ということが条例で定められています。
2つの例からわかるように、近くの自治体でも条例の内容は異なるため、気になる土地があるときは早い段階で確認しておきましょう。
隅切りをした土地の管理
角地の隅切りをした場合、道路状になった部分は誰の管理下として扱われるのかは注意すべきポイントです。
なにかトラブルが発生したときに重要な点であるため、整理しておきましょう。
基本的に、空地にした部分の管理者はその敷地の所有者です。
ただし自治体によって設けている条例が異なるため、基準と同様で確認が必要です。
隅切りの条件とともに、誰が管理するかについても知っておきましょう。
自治体によっては、隅切りをした土地の整備を義務付けている場合があります。
いくら空地になっていても、土や砂ででこぼこしていたり、段差があったりすると、かえって歩行や車の通行が危険な状態になるでしょう。
「管理者がだれなのか」「どのような状態にしておくのか」を整理しておきましょう。
隅切りをした部分を自治体が買い取る制度や、寄付制度を設けている自治体もあります。
制度については所有者の意向によって活用しましょう。
また、道路状にするにも工事費用がかかります。
助成金や補助金を交付する自治体もあるため、該当する場合は積極的に利用しましょう。
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角地の隅切りに関するトラブルについて
角地の隅切りのルールは複雑で、トラブルのもとにもなりかねません。
角地の購入を希望している方は隅切りに関して起こりやすいトラブルを理解し、未然に防ぎましょう。
トラブル①既存不適格建物になる可能性
買取や寄付の制度を利用し、隅切りをした部分が自治体の所有する土地として登記された場合、敷地面積が変わることに気を付けましょう。
なぜなら建物は敷地面積を基準として建ぺい率や容積率を計算するため、敷地面積が減ることにより既存不適格建物になる可能性があるからです。
既存不適格建物とは、法律の基準を満たしていない建築物のことです。
既存不適格建物と認定されると増築や改築等、手を加えることができなくなります。
空地に関して自治体に所有権をうつすことで管理を引き渡せるメリットはありますが、建物を建て、自治体の制度を利用すると、どのような影響が生じるか念頭に入れておきましょう。
トラブル②建物の設計やデザインに制限がかかる
隅切りをした部分には建物の建築や建物付属物の設置は認められないため、設計に制限がかかり、思うように土地が活用できない場合があります。
理想の住まいを具体的にお持ちの方はとくに、制限がかかることが大きなデメリットに繋がるでしょう。
設計してから隅切りをしなければいけないことが発覚すると、間取りやデザインを大幅に変更することになりかねません。
もし基礎や骨組みの施工が始まってからの変更だと、予算や工期に大きな影響を及ぼすでしょう。
トラブル③将来売買するときの取り扱いが特殊
隅切りをした土地を売買するときは、分筆登記されているかの確認が必要です。
分筆登記とは1つの土地を複数にわけて登記する手続きであり、隅切りされた一部分の土地が自治体の土地になっている可能性があります。
したがって売買の対象にはなりません。
隅切りされた土地の売買は、1つの土地でも所有者が異なる場合があるため、慎重に進める必要があります。
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まとめ
角地を購入するときは、隅切りが必要な土地なのかどうかを知ったうえで検討すると良いでしょう。
隅切りとは通行の妨げになるものを排除する目的であるため、エクステリア関連の外構工事をおこなうときにも注意しましょう。
トラブルになりやすい事例を確認し、あらかじめ手を打っておくと安心です。
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