こんにちは、リビングボイスの安達です。
不動産の建て替えをする際に、不動産にかかる固定資産税に影響があるのか、気になる方もいらっしゃるかと思います。
建て替え中であっても、固定資産税は納めなければならず、工事の時期によっては高額になることがあります。
なるべく建て替えにかかる費用を抑えるために、建て替え特例について理解を深めておくことが大切です。
そこで今回は、マイホームの建て替えを検討している方に向けて、建て替え特例の概要を適用要件と併せて解説していきます。
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固定資産税の建て替え特例とは
この章では、固定資産税とはなにかと、建て替え時の注意点や建て替え特例についての解説をします。
固定資産税とはどのような税金なのかを改めて理解し、建て替えに時にどのような影響が出るのかを把握しましょう。
固定資産税とは
固定資産税は、所有する固定資産に課せられる税金であり、自宅の場合、土地と建物のそれぞれに固定資産税がかかります。
毎年1月1日時点で所有する固定資産が対象で、その固定資産の評価によって納税額が決定します。
固定資産税には減額および減免などの措置があり、住宅用地として使用されている場合には、土地にかかる固定資産税は減額措置の対象です。
200㎡以下部分の住宅用地は固定資産税が1/6になり、200㎡を超えた部分は固定資産税が1/3になります。
一方、建物の固定資産税の計算は、経年劣化を含めて計算するということを把握しておきましょう。
建物は年月が経つほど価値が下がると考えられており、最終的には新築時の2割程度まで価値が下がってしまいます。
また、評価の低下に比例して、固定資産税の納税額も年々下がるため、築年数が経つほど固定資産税は安くなります。
更地だと土地の固定資産税が高額になる
ここで、注意が必要なのがこの土地にかかる固定資産税の減額措置の条件が、「住宅用地である」ということです。
毎年1月1日時点で、所有している土地に住宅が建っておらず、更地だった場合は、減額されることはなく、通常税額の納税義務が発生します。
通常税額と減税額の差は、住宅用地が200㎡以下であれば6倍に、住宅用地が200㎡を超えていれば3倍になります。
つまり、建て替えのために解体工事をおこない、1月1日時点で土地が更地になっていると、高額な固定資産税を払うことになるのです。
建て替え特例とは
先述したような事態を避けることができるのが、固定資産税の建て替え特例です。
建て替えを目的に解体工事をおこない、1月1日時点で土地が更地になっていても、ある一定の要件を満たしていれば、今まで通り固定資産税の減額対象となります。
また、建て替え特例は自動的に適用されるわけではなく、受けるためにはご自身で申請をする必要があります。
土地が更地の状態で1月1日を迎える可能性がある方は 、それ以前に申請が完了するように準備をしてください。
さらに、建て替え特例の対象は、土地にかかる固定資産税のみになります。
建物にかかる固定資産税は、土地が更地であったかどうかは関係なく、建て替えの前後で税額が増加する可能性もあります。
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固定資産税の建て替え特例の適用要件
建て替え中でも住宅用地として認められるための要件は5つあり、すべての要件を満たしていなければ住宅用地として認められません。
ポイントをしっかり理解して、建て替え特例を申請しましょう。
●前年の1月1日に住宅用地であること
●1月1日時点で住宅建設工事が着工しており、翌年までには完成予定であること
●住宅の建て替えが前の住宅と同じ敷地でおこなわれていること
●当該年度と前年度で土地の所有者が同一であること
●当該年度と前年度で住宅の所有者が同一であること
つまり、建て替えをおこなう際、固定資産税を今までと同じくらいの税額で納めるには、前年度も固定資産税の減税措置が認められている必要があります。
固定資産税建て替え特例の対象にならない場合
次の2点には注意が必要で、建て替え特例が受けられずに高い固定資産税を納めることになる恐れがあります。
まず、「1月1日時点で住宅建設工事が着工しており、翌年までには完成予定であること」に関して、住宅建設工事の内容には、新しい住宅の建設工事しか含まれていません。
建て替え前の住宅解体工事と建築確認申請の提出は、1月1日時点に完了している必要があります。
住宅の解体工事から整地までは、30～50坪ほどの木造住宅であれば、目安として1週間ほどかかることを覚えておきましょう。
その後、地盤工事や地鎮祭などをおこないますが、それらも新しい住宅の建設工事の内容には含まれません。
建て替え特例の対象となるためには、3月末日までに新しい住宅の基礎工事や足場組みが始まっているということが条件です。
建て替え前の住宅の解体工事が予定よりも長引き、住宅建設工事の着工が遅れると、新たに建てる住宅の建築確認申請の提出時期にも影響が出る可能性があります。
スケジュール管理は余裕を持っておこない、定期的に解体業者や建築業者と進捗を確認しましょう。
また、購入した中古物件を建て替える際には、「当該年度と前年度で土地の所有者が同じであること」と、「当該年度と前年度で住宅の所有者が同一であること」を確認しましょう。
中古住宅は、前年度の所有者がご自身ではない可能性があります。
中古住宅を建て替える際には、タイミングに気を付け、老朽化が気にならない場合は何年か住んでから建て替える方法もあります。
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二世帯住宅は固定資産税の建て替え特例の対象になる？
ご両親と同居するために、一戸建てを二世帯住宅に建て替える方も多いのではないでしょうか。
固定資産税の建て替え特例を受けるための条件は二世帯住宅でも変わりありませんが、対象から外れてしまう場合もあるので、しっかりと確認する必要があります。
とくに注意していただきたいのが、建物の名義と構造についてです。
名義の確認
先述した固定資産税の建て替え特例を受ける要件の一つに、「当該年度と前年度で住宅の所有者が同じであること」があったかと思います。
親の住宅を子どもが建て替える場合だと、住宅の所有者が、前年度は親、該当年度は子ども、というふうに異なってしまう可能性があります。
よって、建て替え特例の要件にあわせるためには、住宅の名義を親と子どもの共有名義にするなどして対応する必要があります。
建物の構造
二世帯住宅の構造によっては、建て替え特例による固定資産税の減税額が変わってくるため、よく理解して建て替えを検討してください。
二世帯住宅には二種類の構造があり、入り口が一か所のタイプと、入り口が二か所あるメゾネットタイプのものがあります。
入り口が一か所のタイプは、住宅の内部がつながっていて、キッチンやお風呂などを使用するスペースが親と子どもで分けられている構造です。
メゾネットタイプは、入り口が二か所あり、キッチンやトイレも2つずつあるなど、同じ建物でも、親と子どもの居住スペースはそれぞれ独立している構造となっています。
入り口が一か所のタイプの二世帯住宅だと、広さが200㎡を超える場合、200㎡までの部分は固定資産税の減額は6分の1ですが、200㎡を超えた部分に関しては3分の1になります。
一方で、メゾネットタイプの二世帯住宅は、建物は1つですが入り口が二か所あるため、2戸分だとみなされます。
そのため、400㎡以下までの広さなら、固定資産税の減額は6分の1となり、400㎡を超える部分に関しては3分の1となります。
つまり、建て替える二世帯住宅の広さが200㎡を超える場合には、メゾネットタイプの構造にするほうが、入り口が一か所のタイプにするよりも、固定資産税の減税額が大きくなるということです。
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まとめ
住宅を建て替える場合には、固定資産税の建て替え特例が適用されることがほとんどです。
申請や建て替えの時期に注意すれば、高額な固定資産税を納めることにはなりません。
とくに二世帯住宅の場合は、名義や建物の構造によって減税される金額が変わることを理解しながら、計画的に構想を進めていきましょう。
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