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こんにちは、リビングボイスの荒川です。
お手頃価格で購入できるのが魅力の中古住宅ですが、入居してから不具合や欠陥が見つかってしまうのではないかと、不安に感じている方もいらっしゃるのではないでしょうか。
そんな不安を解消してくれるのが、中古住宅の検査と補償がセットになった既存住宅売買瑕疵保険です。
この記事では、既存住宅売買瑕疵保険の概要や必要な手続きの流れをご紹介します。
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中古住宅の購入前に知っておきたい既存住宅売買瑕疵保険とは？
既存住宅売買瑕疵保険とは、安心して中古住宅を購入できるよう、消費者保護のために作られた保険制度です。
中古住宅の購入後に住宅の不具合や欠陥が見つかった場合、修繕費用などの補償が受けられます。
また、専門の建築士による検査に合格し、基本的な性能に問題がないことが確認された住宅でないと加入できないため、安心が確認された住宅を購入できるのもメリットです。
既存住宅売買瑕疵保険の対象と内容
既存住宅売買瑕疵保険で補償の対象となるのは、以下の2点です。
●構造耐力上主要な部分
●雨水の侵入を防止する部分
前者には構造上必要な柱や基礎などが、後者には外壁や屋根などが該当します。
たとえば、屋根に穴が開いて雨漏りした場合や、構造上必要な柱や壁が歪んでいる場合などが補償の対象です。
これ以外の不具合は対象にならないものの、特約を付帯すれば給排水管路や引き渡し前におこなわれたリフォーム工事を保険対象とすることも可能です。
修繕費用のほか、調査費用や補修工事中の転居にかかる費用や仮住まいにかかる費用なども補償してもらえます。
国土交通大臣から指定を受けた瑕疵保険法人は全部で5つあり、法人によって保険期間や保険料などの条件が異なります。
既存住宅売買瑕疵保険の必要性
前述のとおり、既存住宅売買瑕疵保険とは、中古住宅を安心して購入できるように作られた制度です。
住宅は大きな買い物なので、購入後の一定期間内に不具合が見つかった際には売主に責任を請求できる「契約不適合責任」があります。
新築住宅の場合、契約不適合責任の期間は新築から10年間と定められています。
しかし、中古住宅は宅建業者が売り手の場合は引き渡しから最低2年間、個人の場合は1か月～3か月とするのが一般的です。
そのため、もし契約不適合責任の期間が過ぎてから不具合が見つかった場合、買い手が自己負担で修繕をしなければならず、中古住宅購入時の不安材料になっていました。
既存住宅売買瑕疵保険に加入すれば、契約不適合責任の期間が終了してから発覚した不具合も補償してもらえるので安心です。
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既存住宅売買瑕疵保険の加入手続きの流れ①中古住宅の売り手が宅建業者の場合
既存住宅売買瑕疵保険は、中古住宅の売り手が宅建業者か個人かによって異なり、必要な手続きの流れも異なります。
まずは、売り手が宅建業者の場合に必要な手続きをご紹介します。
手続きの流れ
中古住宅の売り手が宅建業者の場合、既存住宅売買瑕疵保険の契約者は宅建業者です。
宅建業者が申し込みなどの手続きをおこなうため、保険への加入を希望する場合は売買契約前に宅建業者に相談しましょう。
既存住宅売買瑕疵保険の保険料や検査料を誰が負担するかについての定めはないため、この段階で宅建業者と費用負担について話し合っておくことをおすすめします。
宅建業者が申し込みをおこなうと、保険法人による検査をおこない、検査に合格すれば保険証券が発行されます。
もし修繕が必要になった場合、宅建業者が住宅の修繕をおこない、かかった費用に対する保険金が宅建業者に支払われる仕組みです。
万が一宅建業者が倒産した場合でも、中古住宅を購入した方が直接保険金を請求できるので心配ありません。
保険期間
中古住宅の売り手が宅建業者の場合、既存住宅売買瑕疵保険の保険期間は引き渡しから2年間または5年間です。
ただし、特約の引渡前リフォーム工事特約条項は、保険期間が引き渡しから1年間になります。
宅建業者から中古住宅を購入する場合は契約不適合責任の期間が最低2年間あるため、あまり必要性を感じない方もいらっしゃるかもしれません。
しかし、万が一宅建業者が倒産したときのことを考えると、リスク軽減のために加入する価値はあると言えるでしょう。
保険金
既存住宅売買瑕疵保険で保険金の支払い対象となる費用は、以下の3点です。
●補修費用
●調査費用
●転居・仮住まい費用など
補修そのものにかかる費用だけでなく、調査に必要な費用や補修中の仮住まいにかかる費用なども補償してもらえます。
もし宅建業者が倒産した場合、これらの費用の全額から免責金額の10万円を引いた額が補償される仕組みです。
ただし、宅建業者に費用が支払われる場合、全額が補償されるわけではありません。
保険金の支払金額は、修繕などにかかった費用から免責金額の10万円を引いた額の80％です。
いずれの場合も、保険期間を通算して500万円または1,000万円の支払い限度額まで保険金が支払われます。
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既存住宅売買瑕疵保険の加入手続きの流れ②中古住宅の売り手が個人の場合
中古住宅の売り手が宅建業者でない個人などの場合、契約不適合責任の期間が数か月程度のケースが多いため、既存住宅売買瑕疵保険はとくに重要です。
宅建業者が売り手の場合と手続きが異なるため、中古住宅の購入前に流れを理解しておきましょう。
売り手が個人の場合に必要な手続きをご紹介します。
手続きの流れ
個人間売買の場合、住宅の検査をおこなう事業者か、売買の仲介をおこなう事業者が保険に加入する仕組みです。
保険に加入したい場合は、売主に検査を依頼するか、登録検査事業者または仲介業者に直接依頼しましょう。
宅建業者が売り手の場合と同様、保険料や検査料を誰が負担するかについての定めはないため、この段階で売り手と費用負担について話し合っておくことをおすすめします。
事業者が保険の申し込みをすると、保険法人が検査をおこない、検査に合格すれば保険証券が発行されます。
もし修繕が必要になった場合、保険法人から事業者に保険金が支払われる仕組みです。
万が一、事業者が倒産した場合でも、中古住宅を購入した方に直接保険金が支払われるので心配ありません。
保険期間
中古住宅の売り手が個人の場合、既存住宅売買瑕疵保険の保険期間は引き渡しから1年間または2年間または5年間です。
前述のとおり、個人間売買の場合は契約不適合責任の期間が短いことが多いため、既存住宅売買瑕疵保険に加入しておくと安心でしょう。
保険金
宅建業者が売り手の場合と同様、既存住宅売買瑕疵保険に加入すれば、補修費用 ・調査費用 ・転居や仮住まいにかかる費用などを補償してもらえます。
ただし、個人間売買の場合には免責金額と支払金額の割合が異なります。
個人間売買の場合、免責金額は5万円であり、補償金額はかかった費用から5万円を引いた額です。
また、事業者に保険金が支払われる場合でも、個人間売買であればかかった費用から5万円を引いた額の全額が支払われます。
万が一事業者が倒産した場合でも、上記の金額が全額支払われるので安心です。
いずれの場合も、宅建業者が売り手の場合と同様、保険期間を通算して500万円または1,000万円の支払い限度額まで保険金が支払われます。
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まとめ
契約不適合責任の期間が新築住宅より短い中古住宅は、購入後に不具合が見つかるリスクに備えて既存住宅売買瑕疵保険に加入しておくと安心です。
購入予定の住宅を既存住宅売買瑕疵保険に加入させたいと思ったら、まずは仲介業者や売り手の宅建業者に相談し、検査を受けましょう。
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