こんにちは、リビングボイスの石井です。
中古住宅の購入を検討している場合、築年数が気になる方も多いのではないでしょうか。
築年数があまりにも経過していると耐久性などが不安ですが、年数が浅いと金額が高くなる傾向にあります。
そこで今回は、中古住宅の購入を検討している方に向けて、狙い目の築年数と購入時のポイントなどを解説します。
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築年数何年くらいの中古住宅が狙い目？
リフォーム費用や税金の面から考えると、中古住宅は築20年前後が狙い目です。
実際に、東日本不動産流通機構の調査（2021年）によると、築21年と20年の物件が多く購入されているとの結果が出ています。
まずは、なぜ築20年前後の中古住宅がおすすめなのか、その理由を確認していきましょう。
中古住宅の価格は築20年以降に下がり始める
築20年前後の中古住宅が狙い目な理由として、お得に購入できる可能性が高まるためです。
建物は月日が経過するほど劣化し、資産価値もどんどん低下していきます。
ここで、新築時と比べた価格の下落率を確認してみましょう。
●築0～5年：価格 4,557万円・下落率 100％
●築6～10年：価格 4,155万円・下落率 93%
●築11～15年：価格 3,955万円・下落率 95%
●築16～20年：価格 3,810万円・下落率 93%
●築21～25年：価格 3,421万円・下落率 86%
上記を見ると、築16〜20年と築21〜25年の間がもっとも価格の変化が大きくなっていることがわかります。
したがって、中古住宅をお得に購入したいなら、築20年前後の中古住宅がおすすめです。
また価格重視で物件を探している場合は、築25年以上の中古住宅も狙い目といえます。
築25年を超えると建物価格がほぼゼロになり、土地のみの価格で売り出されているケースが多いためです。
不動産には「法定耐用年数」といって、建物価格が0円になるまでの年数が定められています。
これはあくまでの価値がゼロになるだけであり、法定耐用年数を過ぎたから住めなくなるわけではありません。
しかし査定額としては建物価格が0円となるため、価格重視なら築25年以上の中古住宅もおすすめといえるでしょう。
築20年以内なら住宅ローン控除が利用できる
築20年を境に物件の価格が下落し始めるのには、住宅ローン控除の適用年数が関係していると考えられます。
一部例外があるものの、住宅ローン控除の対象は「築20年までの物件」となっているのが一般的です。
住宅ローン控除とは、住宅ローンを組んで住宅を購入した場合に、年末のローン残高の0.7％を所得税から差し引ける制度です。
築20年以内の住宅は価格の下落が始まっておりませんが、住宅ローン控除による恩恵は受けられます。
物件価格が多少高くても、住宅ローン控除を利用するために築20年以内の住宅を購入しても良いでしょう。
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築年数から考える中古住宅の狙い目！購入時のポイントとは
続いて、築年数20～25年の中古住宅を購入する際のポイントを解説します。
購入時のコツや注意点を抑えておき、より好条件で納得のいく不動産取引を目指しましょう。
優先順位を明確にしておく
中古住宅を探す際は、譲れない条件や優先順位を明確にしておくことが大切です。
新築でも中古住宅でも、希望条件すべてを満たす物件を見つけるのは困難です。
たとえば、安くて交通アクセスの良い物件が良いと思っても、利便性の良いエリアは価格が高い傾向にあります。
失敗したくないがために完璧を求めすぎると、購入のタイミングを掴めず良い物件を逃してしまうかもしれません。
「庭付き」「駅から徒歩20分以内」など譲れない条件と妥協点を明確にしてから、物件を探すようにしましょう。
築20年以上の一戸建てはRC造やS造を狙う
築20年以上の一戸建てを狙う際は、木造住宅よりもRC造やS造の住宅がおすすめです。
RC造やS造の建物は耐震性が高く、100年くらい住み続けられるといわれています。
先述した法定耐用年数に関しても、RC造やS造は木造にくらべて長めに設定されているのが特徴です。
もし似たような条件で木造住宅とRC造の住宅が売り出されていれば、後者を選ぶようにしましょう。
再建築不可物件でないか確認する
中古住宅のなかには、建て替えや増改築ができない「再建築不可物件」と呼ばれるものがあります。
再建築不可となる理由はさまざまですが、もっとも多いのが建築基準法の接道義務を満たしていないことです。
接道義務とは、建物を建築をする際に「建築基準法上の道路に2m以上接していなければならない」とする義務です。
接道義務を満たしていないと、その敷地に新たに建物を建てたり既存の建物を増改築したりすることができません。
建て替えや増改築を検討している場合は、再建築不可物件でないかも必ずチェックしておきましょう。
また築25年の物件を購入する際は、現行の耐震基準を満たしているかを確認することも大切です。
新耐震基準法の施行が1981年6月1日なので、それ以前に建築された物件は旧耐震基準が適用されている可能性があります。
耐震基準は建築確認申請の通知書で、再建築不可かどうかは市町村役場の建築関係の部署で確認が可能です。
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築年数が20〜25年の中古住宅が狙い目！リノベーションは必要？
中古住宅を購入して、自分好みにリノベーションしたいという方も多いでしょう。
リノベーション前提で物件を購入する方もいらっしゃいますが、いくつかの注意点があります。
最後に、リノベーション前提で中古住宅を購入する場合の確認しておきましょう。
築25年を超えるとリノベーション費用が上がる
建物は築年数が古くなるにつれて劣化が進むため、その分リノベーション費用も高くなります。
とくに築25年を超えると給水管や床下など工事が必要となり、工事費用も高額になりがちです。
リノベーション費用が高くなると、物件価格の値下がりによるお得感が薄れてしまい、場合によっては損をする可能性もあります。
築25年を超える中古住宅の購入を検討している場合は、リノベーション費用がいくらになるか、事前に把握しておくことが大切です。
修繕履歴をチェックする
築25年前後の中古住宅を購入する場合、現在の状況だけでなく過去の修繕履歴も確認しましょう。
現時点では問題なさそうに見えても、過去にまったく修繕したことがない家はメンテナンスが必要です。
とくに外壁は雨や風にさらされているので劣化が早く、定期的なメンテナンスが欠かせません。
履歴が分からず不安が残る場合は、ホームインスペクション（建物の住宅診断）を検討しても良いでしょう。
購入費用とリノベーション費用のバランスを考える
リノベーションをする前提で中古住宅を購入する際は、物件価格と工事費用のバランスにも注意が必要です。
しっかりとした資金計画を立てずに先に中古住宅を購入してしまうと、工事費用が不足してしまう可能性があります。
リノベーション費用は、前の持ち主の利用状態によって変動するため、いくらかかるとは一概には言えません。
中古住宅を選ぶ際は、必ず入念な資金計画を立ててから購入するかどうか判断するようにしましょう。
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まとめ
築年数から考える中古住宅の狙い目は「築20〜25年」です。
住宅ローン控除などの関係により、築20年を境に物件の価格が下落し始めるため、お得に買える可能性があります。
価格重視であれば築25年以上の住宅もおすすめですが、リノベーション費用が高くなりやすい点に注意しましょう。
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