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住み替えの資金計画を立てるときに確認する金額とは?注意点もご紹介

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住み替えの資金計画を立てるときに確認する金額とは?注意点もご紹介

カテゴリ:不動産売却

住み替えの資金計画を立てるときに確認する金額とは?注意点もご紹介

こんにちは、リビングボイスの清水です。
今回はマイホームの住み替え時に必要になる、資金計画についてご紹介していきます。
資金計画を誤ってしまうと、資金不足で新居を購入できなかったり、スケジュールどおりに買い替えができなかったりと、トラブルにもなりかねません。
そこで、マイホームの住み替えをご検討中の方に、資金計画を立てる際に確認するべき金額について、また、資金計画のポイントや注意点についてご紹介します。

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住み替えで資金計画を立てるときに確認するべき金額とは?

住み替えで資金計画を立てるときに確認するべき金額とは?

住み替えで資金計画を立てるときに、まず確認しておきたいのが下記の3つです。

①住宅ローンの残債

1つ目が住宅ローンの残債の金額を確認しておくことです。
通常、不動産売却をする際は、不動産に設定されている抵当権が抹消されている必要があります。
この抵当権が抹消される条件としては、住宅ローンが完済されていることです。
そのため、どのくらいの住宅ローンが残っているのか必ず確認しておくようにしましょう。
住宅ローン残債の確認方法には下記のとおり3つあります。

●借り入れ先の金融機関のホームページ上で確認
●返済予定表
●住宅ローン残高証明書


借り入れ先の金融機関のホームページ上や、ローンを組んだ際に発行してもらえる返済予定表で確認することができます。
また、年末時点の住宅ローン残高証明書でも、おおよその金額を確認できます。
書類を紛失したなど確認できない場合は、借り入れ先の金融機関に直接問い合わせてみても良いでしょう。

②売却価格

2つ目は、今住んでいる不動産の売却価格を確認することです。
なぜなら、住み替え時に不動産売却で得た資金を住宅ローン返済に充てるためです。
前述でも触れましたが、不動産売却するためには住宅ローンを完済する必要があります。
そのため、売却金額で住宅ローンを完済できるのか、また完済できない場合は、どの程度自己資金が必要になるのかを把握する必要があります。
また、その際は希望する売却価格で計算するのではなく、妥当な売却価格で計算するようにしましょう。

③住み替えに使う自己資金

3つ目に確認しておきたいのが、住み替えに使う自己資金です。
売却金額で住宅ローンを完済できるのが理想的ですが、売却金額が低かった場合は自己資金でまかなう必要があります。
そのため、どの程度までなら自己資金を準備できるのかを確認しておくと良いでしょう。
また、その際は常に手元に置いておくべきお金「生活予備費」を除いた金額で考えるのがポイントです。

住み替え時の資金計画で押さえておきたいポイント

住み替え時の資金計画で押さえておきたいポイント

住み替え時の資金計画をおこなう際に、押さえておきたいポイントを3つご紹介します。

住宅ローンの返済額

1つ目のポイントとして押さえておきたいのが、住宅ローンの返済額は将来を見越して支払える額にすることです。
会社員の定年は60歳であることがほとんどです。
65歳まで再雇用で働けたとしても、年収が下がっている可能性があります。
なので、退職後に預貯金や年金だけで住宅ローンを返済していくのは厳しい現状となります。
そのため、住宅ローンは無理のない返済額であるか、また無理のない期間であるのかを確認しておくことがポイントです。
住宅ローンの返済は現在の状況ではなく、将来を見据えたうえでの資金計画を判断することが重要となります。

購入資金は借り入れ金額・借り入れ期間を上限にしない

2つ目のポイントは、住み替え時の購入資金は借り入れ額と借り入れ期間を上限にしないことがポイントです。
住まいの資金計画は、基本的に自己資金と借り入れ金額で予算を立てます。
借り入れ上限額はおよそ年収の7倍と言われています。
たとえば、現在の年収が600万円であれば、4,200万円まで借りることが可能です。
しかし、上限金額で借りてしまうと会社を退職したあとの返済が厳しくなります。
住宅ローン完済の理想は65歳で、借り入れ額は年収の25%が年間で返済できる額です。
このような条件であれば、退職後も生活に困ることはないと言えるでしょう。
もし、住み替え時の年齢が40代や50代である場合は、将来を見据えた借り入れ額と借り入れ金額を調整することが大切です。

生活予備費を残しておく

前述でもご説明しましたが、自己資金を住み替え時に準備する際は、必ず生活予備費を残しておくこともポイントです。
生活予備費とは、倒産やリストラ、病気・ケガなど予期せぬ事態に備えるために手元に置いておきたいお金です。
目安は生活費の3~6か月程度が理想です。
常に置いておくことができ、いつでも引き出せるようなお金があれば、想定外の事態があっても対応できるでしょう。

住み替え時の資金計画における注意点

住み替え時の資金計画における注意点

住み替えをご検討中の方で、資金計画を立てる際に注意しておきたいのが、新居の購入と住んでいる家の売却、どちらを先におこなうかです。
新居の購入を先におこなう「買い先行」と、住んでいる家を先に売却する「売り先行」のそれぞれの注意点について解説していきます。

パターン①買い先行の注意点

買い先行とは、現在の住まいに住みながら新居を購入することです。
買い先行の特徴は、仮住まいが不要であること、またゆっくりと選ぶことができスケジュールを立てやすいといったメリットがあります。
一方で、注意点として挙げられるのは、現在の住まいと新居の住宅ローンの「ダブルローン」になる可能性がある点です。
期間は一時的とはいえ、負担は大きくなります。
また、売却までに時間がかかれば、その分家計を圧迫しかねません。
買い先行で資金計画を立てる際は、日々の出費なども考慮し、ダブルローンが長期化しないように注意しなければなりません。
そのため、買い先行は貯蓄や収入などが多く、資金面で余裕がある方におすすめと言えるでしょう。

パターン②売り先行の注意点

売り先行とは、先に現在の住まいを売却し、その後新居を購入する方法です。
通常は、この売り先行で住み替えをおこなうのが一般的です。
なぜなら、売却したお金を新居の購入資金に充てられるからです。
そのため、売却金額が決まってから新居を探せるので、資金計画を立てやすいといったメリットがあります。
一方で、注意点としては、新居が見つかるまでの間は仮住まいを用意しなければならないことです。
仮住まい費用では、敷金・礼金が必要となり、仮住まいとしては割高になってしまいます。
そのため、1週間や1か月単位で借りることができる短期賃貸マンションなどを利用してみると良いでしょう。
敷金・礼金がないため、費用の負担を最小限に抑えることができます。
引っ越し費用には1回あたり10万円程度かかり、引っ越しの繁忙期となればさらに高額になるでしょう。
このように売り先行は、仮住まいの家賃や引っ越し代などの費用が発生するといった注意点があります。
買い先行と売り先行の特徴や注意点をご紹介していきましたが「売り買い同時決済」という方法もあります。
売り買い同時決済は、現在の住まいの売却と新居の購入を同時におこなう方法です。
この方法は、ダブルローンや仮住まい費用、引っ越しも1回で済むといったメリットがあります。
つまり、売り買い同時決済とは、買い先行と売り先行の良いところだけを合わせ持つ住み替えの方法です。
ただし、同時進行・同時決済は簡単にいく場合が多くはありませんので、不動産会社や司法書士などの協力の基、ご検討することをおすすめします。

まとめ

住み替えで資金計画を立てるときに確認すべき金額や、ポイントと注意点をご紹介していきました。
住み替え時に資金計画を立てるときは、まずは住宅ローンの残債や自己資金の確認が必要です。
そのうえで、買い先行・売り先行などの注意点を踏まえ、住み替えの資金計画を立てるようにしましょう。


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