こんにちは、リビングボイスの清水です。
防災意識が高まっている今日では、マイホームを建てる土地の条件として安全性を重視する方も多いのではないでしょうか。
そんななかで、土砂災害のリスクが高いことを示す土砂災害警戒区域について知っておくことは、土地の買い手だけでなく売り手にとっても重要です。
この記事では、土地の売買前に把握しておきたい土砂災害警戒区域に関する基礎知識や、土砂災害警戒区域に指定された際の取引への影響などをご紹介します。
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土地の売買前に把握しておきたい！土砂災害警戒区域とは
土砂災害警戒区域とは、土砂災害の際に住民に被害が生じるおそれがある区域のことです。
土砂災害防止法という法律に基づき、土砂災害から地域住民を守るために設定されています。
一度設定されればそのまま設定され続けるわけではなく、5年ごとを目安に見直しがおこなわれ、区域が拡大されたり縮小されたりするケースも存在します。
区域の見直しの流れとしては、土砂災害の可能性があるかを確認する基礎調査がおこなわれ、調査結果の公表を経て土砂災害警戒区域が設定されるのが一般的です。
土砂災害警戒区域に指定されると、そのリスクの高さから土砂災害警戒区域と土砂災害特別警戒区域のいずれかに分類されます。
土砂災害警戒区域とは
土砂災害警戒区域は、土砂災害が発生するおそれがあるため警戒避難体制をとる必要がある区域のことで、イエローゾーンと呼ばれる場合もあります。
河川の近くなどの区域のほか、比較的平坦な土地でも指定を受けているケースも少なくありません。
売却の際には買い手に重要事項説明での告知が必要になりますが、土砂災害特別警戒区域と比較すると安全なので、取引への影響はそれほど心配する必要はないでしょう。
土砂災害特別警戒区域とは
土砂災害特別警戒区域は、土砂災害の危険性がとくに高く人命に影響するおそれのある区域で、レッドゾーンと呼ばれる場合もあります。
レッドゾーンは開発や建築にさまざまな制限がかかるため、土地の取引に影響を及ぼす可能性が高くなってしまいます。
たとえば、土砂災害特別警戒区域内で建築をする場合は、想定される土砂災害に耐えられる強度にしなければ建築が認められません。
社会福祉施設の建築など特定の開発には都道府県知事の許可が必要になるほか、土砂災害の危険が差し迫ると都道府県知事の命令で移転を命じられるリスクもあります。
土砂災害特別警戒区域はそのリスクの高さからさまざまな制限がかかってしまうため、取引に影響を及ぼす可能性が高くなる点に注意が必要です。
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土砂災害警戒区域に指定されるとどんな影響がある？
土砂災害警戒区域の指定を受けると、土地の取引や開発行為に影響を与えるおそれがあります。
とくに、土砂災害特別警戒区域に指定されると土砂災害のリスクが高いという理由でさまざまな制限が課されるため、土地の取引に影響が出る可能性が高くなってしまいます。
また、現在では土砂災害特別警戒区域に指定されていなくても、見直しにより将来的に指定される可能性があります。
土砂災害警戒区域への指定が土地に与えうる影響についてご紹介します。
価値が低くなる
土砂災害警戒区域に指定された土地や建物は、価値が低くなるリスクがあります。
それは、土砂災害リスクの観点から居住誘導区域に設定できないため、土地や建物の価値が下がる可能性があるからです。
とはいえ、土砂災害警戒区域に指定されただけでは、開発行為や建物の構造規制の制限はされません。
また、レッドゾーンである土砂災害特別警戒区域に指定されると、土地や建物の価値への影響がより大きくなってしまう点に注意が必要です。
さまざまな制限が課せられてしまうため建築費がかさみ、相対的に土地の価格が下がってしまいます。
建設費が高額になるうえに土砂災害のリスクが高いこともあり、買い手がなかなか見つからないおそれもあるでしょう。
土砂災害警戒区域に指定されると土地や建物の売却価格が下がるのなら、そのことを買い手に伝えなければ良いのではとお考えの方もいらっしゃるかもしれません。
しかし、土砂災害警戒区域に指定されていることは契約前に買い手に説明する義務があるため、買い手に伝えずに土地の売買を進めることはできません。
建築制限がかかる
土砂災害特別警戒区域内に建物を建てる場合には、建築制限がかかります。
土砂災害に耐えられる頑丈な建物を建築しなければならないため、それ以外の区域に建築したときと比較すると建築費がかさんでしまいます。
警戒避難体制を整備しなければならない
土砂災害警戒区域に指定された区域では、人命を守るための警戒避難体制を整備しなければなりません。
たとえば、学校や医療施設などの特定の施設を建築する場合、人命を守るために避難確保計画の作成などが義務付けられます。
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土砂災害特別警戒区域に指定されると土地にどんな制限がかかる？
前述のとおり、土砂災害特別警戒区域に指定された土地にはさまざまな制限がかかる点に注意が必要です。
土砂災害特別警戒区域に指定された際にかかる制限について詳しくご紹介します。
特定開発行為に都道府県知事の許可が必要になる
土砂災害特別警戒区域で特定開発行為をする際には、都道府県知事の許可が求められます。
特定開発行為に該当する開発行為は以下のとおりです。
●住宅宅地の分譲をするためにおこなわれる開発行為
●社会福祉施設・幼稚園・病院を建築するためにおこなわれる開発行為
これらの開発行為をする場合、土砂災害への対策工事が十分におこなわれており安全が確保されていると認められないと、開発が許可されません。
建物に構造規制がかかる
土砂災害特別警戒区域で建物を建築する際には、以下の3点を守らないと建築が許可されません。
●土石流が来ると想定される高さまではRC造で建築する
●土石の力に耐えうる強さの耐力壁を設ける
●基礎と壁を一体構造にする
いずれの点も、土砂災害特別警戒区域内で想定される土砂災害が発生した場合でも人命が守られるように設定されているものです。
これらの構造規制にくわえて、自治体によっては住宅建築の際に建築確認が必要になるケースがあります。
土地の売買をおこなう前に、その土地がある自治体ではどのような規制が設けられているかを確認しておきましょう。
住宅の移転勧告を受けるおそれがある
土砂災害特別警戒区域内の住宅が危険な状態だと判断された場合、都道府県知事から移転などの勧告を受けるおそれがあります。
勧告を受けて移転する場合、移転のための融資や住宅移転事業からの補助が優先的に受けられるほか、自治体で独自に補助制度を設けているケースもあります。
住宅ローンが制限される
土砂災害特別警戒区域内の土地や住宅を購入する場合、フラット35Sを利用することができません。
住宅ローンの1つであるフラット35Sは、金利が優遇されていることから多くの方に利用されています。
すべての住宅ローンが利用できないわけではありませんが、金利面で優遇されているフラット35Sが利用できないのはデメリットだと言えます。
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まとめ
土砂災害の危険性があるエリアを示した土砂災害警戒区域は、リスクの高さから土砂災害警戒区域と土砂災害特別警戒区域の2つにわけられます。
土砂災害特別警戒区域では土地の取引に影響が出るおそれがあるため、取引前に確認しておきましょう。
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