こんにちは、リビングボイスの荒川です。
マイホームを購入するとき、多くの方が住宅ローンを利用します。
しかし住宅ローンで借りられる額には上限があり、購入できる物件は借入可能額によって左右されると言っても過言ではありません。
家探しをする前提として、住宅ローンの借入可能額はどのくらいなのかを調べておきましょう。
借入可能額の基準や借入上限の増やし方、住宅ローンに関する注意点をご紹介します。
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住宅ローンの借入可能額を決める基準について
住宅ローンを利用するときは、いくらでも融資してもらえるわけではなく借入可能額というものが存在します。
借入可能額は個人によって異なるため、どのような基準かを知っておきましょう。
借入可能額の基準を把握しておくと、より現実的に効率良く物件を探せるでしょう。
借入可能額を決める基準①年収
契約者の年収は、借入可能額に大きく影響する要素です。
金融機関は長い年数に渡り、安定した返済を求めているため、契約者の年収は返済する能力があるかどうかの判断基準になるからです。
基本的に、年収が高くなればなるほど借入可能額は上がると認識しておいて良いでしょう。
しかし単純に年収が高いと言っても、突発的な収入は持続性がないとみなされ、借入可能額は少なくなるので注意しましょう。
たとえば、アルバイトや派遣社員で一時的に収入が増えた場合、今後も同じように収入があるかは判断できません。
収入が同額だとしても、雇用形態によって安定性の評価が異なることを認識しておきましょう。
一般的に、公務員や大手企業などは安定性が高く評価され、自営業や非正規社員は返済能力が乏しいと評価されてしまいます。
2019年に住宅金融支援機構がおこなった住宅ローンの借入金の調査を見ていきましょう。
フラット35を利用して注文住宅を購入した方の借入金額は年収に対して7.3倍、建売住宅は6.7倍、マンションは7.1倍という結果が出ています。
平均して7倍ほどになるため、「年収×7」で借入可能額の目安を計算しておくと良いでしょう。
たとえば、年収500万円の方は3,500万円ほどの融資を受けられるという計算になります。
しかし、物件が「新築か中古か」「都心部か地方か」によって比率は変わるため、あくまで概算として考えておきましょう。
借入可能額を決める基準②返済負担率
返済負担率とは、金融機関によって定められている「年収に占める年間返済額の割合」で、住宅ローンの審査で重視される要素です。
返済の負担を減らすために、借入可能額は返済負担率以内におさめることが基準になっています。
返済負担率が高いと毎月の支払い負担が大きくなり返済が滞るリスクが生じるため、住宅ローンの審査に通らない可能性があります。
返済負担率は、金融機関や年齢、収入などの個人の条件によって異なりますが、25%以内が一般的な数字です。
目安として計算してみて、お考えの住宅ローン借入額が無理のない計画かどうか判断してみましょう。
借入可能額を決める基準③完済年齢
住宅ローンの借入可能額は、契約時の年齢だけでなく完済時の年齢も影響します。
家の金額は高額で、住宅ローンの返済が終わるのは数十年後というケースも多いでしょう。
したがって、完済するのは契約者がいくつになったときなのか重視されるというわけです。
金融機関の多くが、完済年齢の上限基準を80歳としています。
現実的に考えて、80歳以上になって住宅ローンの返済を続けることは難しいと考えられます。
収入に余裕がある定年退職前に住宅ローンを完済するのが理想的でしょう。
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住宅ローンの借入可能額の借入上限とは？
理想の家を購入するために借入額を増やしたいと考える方は多いです。
住宅ローンのプランによって借入可能額は変動するため、借入上限を増やすためにできることを見ていきましょう。
借入上限を増やす方法①収入合算する
住宅ローンの契約者の収入が多ければ多いほど借入可能額は増えるため、単独で申し込むのではなく、配偶者や親子の収入を含めて申し込む方法があります。
購入する家に同居する方であれば収入合算することを認めている金融機関が多いです。
ただし、合算の対象者や条件は金融機関によって異なるため、ご利用の金融機関の概要を事前に確認してみましょう。
また、合算する方の収入に関しても持続可能で安定していることが条件です。
対象者の年齢や勤務先、雇用形態など、問題がないか確認しておくと良いでしょう。
収入合算に加えられる収入は、所得の半分までと決まっています。
たとえば、契約者の年収が500万円で、収入合算者の年収が300万円だった場合、500万円+150万円で650万円を年収として申し込めるというわけです。
合算者は契約者と異なり収入の全額が対象にならないことを理解して、資金計画を立てましょう。
借入上限を増やす方法②借入期間を長くする
借入可能額は借入期間にも左右され、期間が長いほど借入上限が上がります。
理由は借入期間を長くすることによって、負担率を下げられ、支払いがしやすくなることから、借入可能額の条件も緩やかになりやすいためです。
住宅ローンの最大借入期間は一般的に35年なので、借入上限を上げたい方は借入期間を長めに設定すると良いでしょう。
借入上限を増やす方法③ボーナス払いを利用する
ボーナス支払いを設定することは、住宅ローンの借入上限を増やす方法として一般的です。
ボーナス払いを設定すると通常の返済より借入可能額が200〜300万円増やすことが可能です。
ただしボーナス払いは安定した企業に勤めていて、ボーナスが支払われる方にしかできない方法である点がデメリットだと言えるでしょう。
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住宅ローンの借入可能額に関する注意点とは？
住宅ローンの借入可能額は年収からおおよその額が想定でき、借入可能額を増やす方法もいくつかあることがわかりました。
最後に住宅ローンの借入可能額に関する注意点をご紹介します。
住宅ローンを契約するときは、これからどのような費用が発生するかを把握し、無理のない返済計画を立てることが大切です。
今後発生する費用を知っておかないと毎月の返済を圧迫し、最悪のケースとして家を手放すことになるので、ご紹介する注意点を把握しておきましょう。
注意点①固定資産税がかかる
注意点の1つ目は、家を購入すると土地や家などにかかる固定資産税を支払わなければならないということです。
固定資産税はお住まいの自治体が設定する固定資産税評価額が基準になるため、各家庭で異なります。
市街地や駅が近いエリアだと土地評価が高く、固定資産税が高額になることを含めて資金計画に入れておきましょう。
住宅ローンの毎月の返済額を現在の家賃と同額にしてしまうと、その他に発生する税金を支払う余裕がなくなってしまうので注意しましょう。
注意点②メンテナンス費用
注意点の2つ目として、家のメンテナンス費用が挙げられます。
購入した家が新築だととくに、メンテナンス費用は忘れやすいですが、家を所有しているとさまざまな箇所が劣化するため定期的なメンテナンスが発生します。
メンテナンス費用は、災害や予期せぬ故障以外は事前に想定できるので、ライフプランに合わせて計画しておきましょう。
お子さまの受験や進学によって家庭内の支出が多い時期と重ならないように、早めに外壁のメンテナンスしておくなど、メンテナンスのタイミングを調整しておくと安心です。
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まとめ
家を購入する方は、どのくらいの予算が現実的なのかを把握する必要があります。
年収から借入可能額を概算し、予算内で希望の条件に合う物件を探すと後悔のない家探しが実現するでしょう。
ご紹介した注意点に気を付け、無理のない返済が続けられるようにしましょう。
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